不在珠江新城，也敢卖10万+

看回2023年，如果说卖得又好又多，那肯定是琶洲南TOD了。

看回2024年，如果论卖得最贵，肯定是保利员村项目了。

目前保利员村项目应该是靠近珠江新城最贵的一个新盘了，单价10-12万，总价1500-3300万之间，妥妥的豪宅了。

这个单价超过中海大境，比肩琶洲南，成交单价接近琶洲樾。

保利洗村旧改出来肯定是珠城最贵的一手项目，这不还在难产当中嘛，也不知道今年是否能顺利推出。

保利员村地块是在2023年6月20日与34家房企，经过30轮撕杀，最终由保利摇号拿下来的，折合楼面价57281元/平，总价21.8552亿，位列广州楼面价第三。

这块地知道为什么大家会疯抢吗？

因为整个珠江新城到金融城车陂路一段，是多年都没有土拍的，宅地非常稀缺，而且这块地又靠近珠江新城，一桥之隔，拿地价5.7万，怎么卖都有利润呀，再多不利因素，只要价格便宜，都能卖得出去。

今天我会从两个大的方向详细拆解一下，一是点评保利员村这个盘，二是从逻辑上判断它地位的重要性。

小区名：保利华创都荟天珺
容积率：3.4
总户数：3栋共166户
梯户比：2梯3户，2梯2户
户型：157/196/203/253/257
单价：9-13万
总价：1500/2000/2500/3000万

从上图可以看出，地理位置是靠近珠江新城的，但实际位置属于员村，而员村也可以叫广州国际金融城西区，因为这个西区八字还没一撇，所以叫它珠江新城更能吸引眼球。

这个地块正前方是华颖花园的最新一期华颖轩，楼龄接近20年，单价不到五万，左前方是华颖的老破小楼梯房，后面黄埔大道上有一堆单体港式楼：海景中心、福金莲之类的，户型非常奇葩。

1栋位置虽然能望珠城小蛮腰，但是正前方遮挡严重，2/3栋望东南方向视野还算开阔，但前面望老破小，所以小区整体抬高了20米，避免低楼层视野遮挡，但高了又能看到前面的省高院。

而小区的北面是公交车场以及加油站，西边又紧挨华南快速，24小时噪音轰炸，危机重重，感叹广州的房子真的是又贵又吵。

你去体验一下珠江新城的房子，都是很吵的，交通发达的地方都这样，但起码珠江新城周边的配套是商业和公园，以及近江边，而保利员村地块周边全是不利因素。

虽说后面有13号线白马岗站，但是其他配套也是缺失的，去到最近的商业就是马场或太阳新天地了，走路过去大概也有1公里，学校也只能蹭华颖小学或天府路小学。

怎么办，保利有的是办法，把户型做好一点，容积率做低一点，你珠江新城全是超高层，我这里才20几层，梯户比又低。

确实，如果拿157的户型来看，总价 1400-1500万，在珠江新城只能买到保利心语107的三房两卫，楼龄旧、容积率高，圈层没那么好。

而去到2000多万，你在珠江新城也只能买到东区珠光新城御景155的四房，在这里可以选到196或203的四房，再往上去3000万，你是买不到第一梯队小区四房的，但在这里就有。

从总价上可以看出，保利在每一个户型上拉开差距正好是500万，加500万不仅面积大了50%，而且还是四房，珠江新城豪宅价格的体系是拉得非常大的，而这里因为是新房，并没有拉得很开。

再说了，真要对比珠城豪宅的话，也只能拼户型了，目前珠城中区东区豪宅的单价基本是在15-25万之间，保利拼不过真豪宅，起码要拼一下小改善们，比如保利心语、利雅湾、尚东宏御、金碧华府这些第三梯队的刚改们。

保利真正能对标的其实是同在员村的改善盘天荟公馆，以及天河公园的臻林府、新世界天逸、珠光公园御景这几个盘。

这几个盘以大面积改善为主，除了天荟公馆外，其他三个小区非常小，二手单价大概是10-12万，新盘臻林府卖得有点贵，成交价在11-15万之间，再贵就别买了。

从均衡性上看，保利华创都荟天珺是做得比较好的，全部超豪宅，最大也只控制在253，再大，像公园御景那样超过350以上，二手就很难交易了。

上面捋了一下这个盘的对手盘和购买思路，接下来我们说一下这个盘的战略定位。

坦白说，这个盘如果不是保利开发，肯定是更难卖的，自住舒适性不高，未来流通性肯定也会受到影响，但是只要不卖，保值性应该没问题。

整个员村板块是夹在珠江新城和金融城之间一道阻碍，但是这个地块又非常重要，又有极高的战略定位。

如果长期浪费在这里是不值得的，通过土拍，起码你知道这里的地价很贵，房子也不便宜，并不是你以为的老破旧这么简单。

未来向东开发都是绕不开这里的，那保利如果能以10万加的价格卖出去，那这里的新房的价格也就能顺利坐实。

其次，马场肯定是要改造的，而马场一旦启动改造，势必对周边的房价地价又有很强的拉动，让民众提高对此地段的预期，通过销量来坐实大家的认可。

保利员村项目卖得怎么样，也会间接影响大家对员村和马场改造的期待，如果真能兑现，那就不愁卖，未来马场这么大的地块，保利肯定也会参与分一杯羹的，它就不用担心自家项目不好卖。

一是地价需要坐实，二是房价也需要坐实，保利员村卖的并不是房子，而是承西起东的预期。

你要真的自住，不一定下得了手，可能珠城的二手更吃香，但如果价格不贵，又那么便宜，你是不是也会搂一眼呢。

当然，我觉得这个盘的买家并不会是珠城的买家，甚至和二手买家都不是同一批，本来住惯了珠城怎么可能愿意搬得更偏，如果是外围本来就想住进珠城的买家，买了这里后感觉没有进城反而进村了。

所以，保利员村166套货，就卖给附近自住加改善的群体吧，又或者是对面医院医生和暨大老师。