广州旧改周报┃黄埔区庙头旧村改造项目控规调整公示

2024年第11周广州城市更新市场周报

（03月11日—03月17日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了1条区级政策,内容涉及农民集体所有土地征收补偿

行业资讯：

1.金融监管总局：促进金融与房地产良性循环

2.国家开发银行：已发放专项借款614亿元 助力加快推进城中村改造

3.我国297个地级及以上城市全面启动城市体检工作

4.广州市：规划引领，助力天河区现代都市工业发展“加速度”

5.广州市：花都区坚持保护与利用并行，推动历史遗产“焕新生”

6.依法征收、净地出让！罗冲围城中村改造实现“四个第一”

项目动态：

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示96宗，用地面积34.5公顷、1个项目动态：控制性详细规划调整公示1项，用地面积68.7公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有3宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有4宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有7宗新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1042套，成交面积116166㎡；商业成交156套，成交面积15154㎡；办公成交113套，成交面积9153㎡；车位成交1095套，成交面积14157㎡；合计成交2406套，成交面积154630㎡。

01

政策资讯

本期重点收录了1条区级政策,内容涉及农民集体所有土地征收补偿，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广州市从化区农民集体所有土地征收补偿实施办法

发布单位：广州市从化区人民政府

发布日期：2024-3-12

文件要点：

1、明确土地补偿标准。征收农民集体所有土地的土地补偿费、安置补助费补偿标准按照经依法批准公布的征收农用地区片综合地价执行。同一征收土地项目的征收土地范围跨越不同区域，原则上按对应区域的征收土地补偿标准予以补偿。

2、明确青苗及地上附着物补偿标准。征地红线范围内的成片青苗及水产养殖品实行包干补偿，包干补偿价为2万元/亩，被征收权利人在规定补偿登记期限内完成青苗及水产养殖品包干补偿登记手续的一次性给予5000元/亩的奖励；如被征收权利人不同意采取包干补偿方式，则按现状调查数据，依据批准的青苗补偿或水产养殖品搬迁标准进行清点补偿，不给予5000元/亩的奖励。

3、明确房屋补偿安置。征收土地涉及房屋的，依照省、市、区关于集体土地上房屋补偿的相关规定进行补偿安置。

4、明确提前交出土地奖励。按征地区片综合地价标准的10%乘以完善批后实施土地面积给予被征收土地股份合作经济社提前交出土地奖励；按征地区片综合地价标准的10%乘以完善批后实施土地面积给予被征收土地村民委员会提前交出土地奖励。

5、明确留用地核定及兑现规则。留用地指标核定按照省、市有关规定执行，以区规划资源分局核发的《关于核定农村集体经济发展留用地指标的函》为准。留用地指标可采取折算货币、置换物业、实地留地等方式兑现。

02

行业资讯

1.金融监管总局：促进金融与房地产良性循环

3月13日，金融监管总局党委召开扩大会议，传达学习习近平总书记在全国两会期间的重要讲话和全国两会精神，研究部署贯彻落实举措。会议要求，有力有序防范化解金融风险，坚决做到监管“长牙带刺”、有棱有角，持续提升服务实体经济质效。其中，在防化风险方面，会议要求，促进金融与房地产良性循环，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，提高项目“白名单”对接效率

2.国家开发银行：已发放专项借款614亿元 助力加快推进城中村改造

目前，国家开发银行正在按照在广州召开的服务“三大工程”现场推动会的工作部署，全力以赴推进服务保障性住房建设和城中村改造工作取得扎实新成效。截至3月7日，国家开发银行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户，支持建设安置房69.5万套。

3.我国297个地级及以上城市全面启动城市体检工作

从今年起，我国将在地级及以上城市全面开展城市体检。297个启动相关工作的城市当中，236个地级及以上城市成立了城市体检工作领导小组，115个城市已部署完成相关工作，204个城市制定了城市体检工作方案。按照要求，今年各地的城市体检工作将从3月持续到8月，9月底前，各地要将城市体检报告报送住房城乡建设部。

目前，天津、重庆、青岛、宁波等多个城市已经开始通过调查问卷、小程序等形式，邀请市民结合自身感受提出具体问题和改善建议。住房城乡建设部表示，今年的城市体检工作将坚持问题导向和目标导向，围绕住房、小区、社区、城区四个角度，查找群众身边的急难愁盼问题，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项，体检发现的问题将成为当地城市更新重点要解决的问题。

4.广州市：规划引领，助力天河区现代都市工业发展“加速度”

为深入贯彻落实党中央、国务院加快建设制造强国战略部署，积极落实省委、省政府“坚持实体经济为本、制造业当家”和市委、市政府“坚持产业第一、制造业立市”工作要求，充分发挥“经济大区挑大梁”作用，加快发展新质生产力，增创高质量发展新动能，天河区坚持以规划引领发展，以更高站位、更大格局、更宽视野进行现代都市工业系统谋划和整体布局。根据区委、区政府相关工作要求，广州市规划和自然资源局天河区分局正在牵头开展天河区工业产业区块修正方案编制工作，同步开展工业产业区块范围内的控规优化。2024年3月6日，天河区工业产业区块修正方案经区城市规划工作领导小组会议审议通过，为天河现代都市工业发展加码赋能。

本次天河区工业产业区块修正根据《广州市工业产业区块管理办法》的有关要求和工业产业区块划定方案编制技术路线，拟在天河智慧城核心区新增约108公顷工业产业区块二级控制线，北至广汕路，西至火炉山及柯木塱南路，东至旧羊山，南至车陂涌北段生态廊道。按照“整体规划、产业集聚、特色鲜明”的思路，整合用地资源，打造产出高效、配套齐全、人才集聚的特色精品工业园区。天河智慧城作为广深港澳科技创新走廊和广州科技创新轴核心节点，是天河实现“双引擎”协同发展的重要平台和载体。2112工园位于天河智慧城核心区北门户，区位优越，交通便捷，产业发展基础扎实，是天河区优化现代化产业体系、实现高质量发展的重要抓手。未来该区域将以智能制造和生命健康为主导产业方向，聚焦可“工业上楼”的细分领域，拓展现代都市工业集聚发展空间。下一步，广州市规划和自然资源局天河区分局将加快推进天河区工业产业区块修正成果报批及2112工园控制性详细规划优化工作，高起点、高标准、高水平规划建设2112工园，保障先进制造业发展空间，助力天河区现代都市工业发展提速增效、聚链成群。

5.广州市：花都区坚持保护与利用并行，推动历史遗产“焕新生”

广州市花都区历史文化资源丰富，古村落数量众多，历史悠久、分布广泛，承载了花都区悠久的历史源流和厚重的文化底蕴。近年来，市规划和自然资源局花都区分局着力推动历史文化遗产传承保护和活化利用相结合，坚持“价值导向，合理利用”的原则，积极发掘历史文化遗产保护活化路径。

一、保护为先，科学编制发展规划

结合辖区内历史文化资源丰富，古村落数量众多等特点，制定“一本一书一册一档案”，编制完成全区20条传统村落（含历史文化名村）保护发展规划。因地锚定“百千万工程”，重点推进朗头村、港头村保护利用实施方案编制，发挥历史文化价值优势。

二、走访摸排，做好精细化管理文章

制定《广州市花都区历史文化名城巡查监管制度（试行）》，理顺管护要求、职责分工和长效机制，确保不留死角盲区。在现有历史文化资源线索的基础上，全面梳理传统风貌建筑线索，逐一进行踏勘复核、专家论证、征求权利人意见后，最终形成推荐第二批传统风貌建筑名录共39处。

三、活化利用，激活历史文化资源

创新实施“政府+企业+村集体”的合作模式，为炭步镇朗头村引入唯品会公益基金会，以文化乡村振兴的核心方向，联合打造春阳台精品工程。花东镇港头村则活用曾子文化及明清年代青砖房等传统建筑，引入国内外建筑大师，打造岭南国际建筑师公社；新华街三华村充分利用资政大夫祠、水仙古庙等重点文物建筑，将中国同盟会番花会旧址建设成革命纪念馆，发扬红色文化、传承红色基因。

6.依法征收、净地出让！罗冲围城中村改造实现“四个第一”

作为广州城中村改造四大重点片区之一，罗冲围片区实现了全市首个开工、获得全国首笔专项借款等四个“第一”。罗冲围片区是怎么做到的？近日，项目改造主体为媒体详细剖析了跑得快的原因。目前，罗冲围片区正加快首期项目征拆和安置房、配套设施、重点道路开工建设，打造“依法征收、净地出让”城中村改造新模式典范。

今年将抓紧首开区开工建设。罗冲围片区西临珠江西航道，东邻广州白云站，北承白云湖数字科技城，南接白鹅潭商务区。项目总占地面积22.8平方公里，现状建设总量2641万㎡，现状人口约60万人。项目先行启动松溪、潭村两个片区，涉及改造范围约573公顷，改造后预计新增产业建设面积260万㎡。

作为广州市城中村改造四大重点片区之一，罗冲围片区今年将抓紧首开区开工建设，首期潭村改造项目实施，补齐白云站西片配套设施，提升核心枢纽及周边区域产业能级；首期松南改造项目将打通华为研发中心周边发展纵深空间，带动珠江西岸高质量发展。

片区改造项目由珠江实业集团牵头，与广州机建投集团、白云城投集团三家国企共同推进，实现了四个“第一”：项目改造主体在全市第一批获批；成立了全市第一个城中村改造市、区国企合作公司——广州湾区新岸城市开发投资有限公司；全市第一个开工的“依法征收+净地出让”模式城中村改造项目；全国第一笔城中村改造专项借款落地项目。

打通“方案联审、决策联动”新路径。新一轮城中村改造不再是单一的市场行为，而是一股自上而下的经济发展驱动力量，需充分借助政府的统筹协调力量，优化城中村改造审批流程，有效解决审批难、周期长等问题。

在罗冲围项目，改造主体编制松溪和潭村片区的做地方案、城中村改造方案、单元详细规划(控规)方案，共计输出60多项技术成果，最终形成了符合城中村改造要求、规划指标合理、改造成本可平衡、分期实施可执行的方案。

改造主体按照“政府统筹，公益先行”的原则，梳理松溪、潭村片区共计381项实施项目计划，总投资约586亿元。省市各级采取联审决策和联合审批方式通过罗冲围片区首期首开工程清单，加速项目落地，打通“方案联审、决策联动”新路径，形成“动则必快、动则必成”的工作态势。2023年12月底，罗冲围片区首期项目正式开工，潭村改造项目安置区地块启动清拆。2024年2月底，罗冲围片区松溪片区项目也正式开拆。

获首笔专项借款，加快征拆和安置房建设。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，资金平衡问题是顺利实施的关键。

2024年1月30日，罗冲围潭村片区城中村改造项目获得全国首笔专项借款1亿元，广州因而成为全国首笔城中村改造专项借款落地城市。专项借款资金将主要用于城中村改造项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

今后该片区改造将加快首期项目征拆和安置房、配套设施、重点道路开工建设，实现以产促城、以城兴产、以产聚人的发展目标，打造“依法征收、净地出让”城中村改造新模式典范。

03

项目动态

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示96宗，用地面积34.5公顷、1个项目动态：控制性详细规划调整公示1项，用地面积68.7公顷。

1、标图建库动态调整公示

1

广州市黄埔区2024年第二批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果公示

2

广州市番禺区2024年第一批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果公示

2、控制性详细规划调整

1

广州市黄埔区穗东街庙头旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区东南部穗东街道，东临隔墙路，北至广深沿江高速，西至广州绕城高速 ，南临珠江

改造项目范围用地面积：68.7公顷

申请调整内容：

一、用地布局及用地性质

1.改造范围内，将原村庄建设用地、行政办公用地、一类工业用地调整为商业服务业设施用地、二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、公共管理与公共服务设施用地。在黄埔东路南北两侧规划现代居住社区，增加中小学等公服配套设施；沿庙头支涌两侧及黄埔东路沿线布局商业商务用地；南海神庙西侧规划为公园绿地或商业兼容文化用地；依据区水系规划，调整优化片区河涌水系，增加庙头支涌至南湾支涌的河涌水系。

2.改造范围外，将原公园绿地、农林用地、村庄建设用地调整为供水用地、防护绿地、商业用地兼容商务用地兼容娱乐康体用地兼容文化设施用地。

二、开发强度

改造范围内总建设量由37.45万㎡调整到168. 91万㎡，增加131. 46万㎡( 最终以政府批复为准)。

三、道路

优化片区骨架路网体系，新增1条次干路和6条支路，拓宽3条次干路，调整4条次干路线形，对重要道路交叉口进行展宽，提升道路网密度。规划新增1处公交首末站，对原2处公交首末站位置和规模进行调整；规划新增1处社会停车场，对原2处社会停车场的位置和规模进行调整。

四、公共服务及市政公用设施

改造范围内规划人口3.41万人，规划公共服务设施及市政公用设施总建筑面积为14.80万㎡，占住宅建筑面积的13.88%，规划数量127处，对比现行控规增加113处。

五、规划管理单元边界

结合市政道路红线调整，调整AP0901、 AP0902、AP0904、 AP0905、 AP0909规划管理单元边界，调整后5个规划管理单元合计用地面积为462.97公顷。

六、历史文化和树木资源保护

改造范围内，涉及1处广州市文物保护单位(庙头村张氏大宗祠)、2处黄埔区登记保护文物单位(庙头岑氏宗祠和九世岑公祠)、1处历史建筑(伦江张公祠)、1处传统风貌建筑(能高张宗祠)，全部原址保留。原址保护古树后续资源6株。

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有3宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有4宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有7个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年3月11日至2024年3月17日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

周报

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合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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