上海外环这些地方，还没有暴跌？

大家知道，买房子，钢筋水泥不值钱，值钱的是土地。

土地本身也不值钱，值钱的是这块土地上的资源配套，以及未来可落地的规划预期。

之前我和大家说过一个结论：

上海买房，内环看面，中环看线，外环看点。

上海的外环实在是太大了，资源不可能平均分布。

但即便如此，随着时代的巨变，外环外也涌现出了一批热门板块。

其中的一些标杆楼盘，房价甚至不输内中环。

有些板块，更像是“小金刚”一般守护着上海外环的价格底线。

这一次我们来聊聊，外环边上的四大金刚板块。

1、华泾

这里是浦西房价的一类板块。

身在外环，却很早就打破了浦西买房看环线的定价逻辑。

一个徐汇区拆迁户的备选外环板块，

12年的印象欧洲，居然最高可以冲到1000万？真的，让人看不懂。

最近几年的价格看，涨幅一直是徐汇第一，回撤幅度居中，称得上是“外环小金刚”。

在我看来，华泾的发展潜力依然巨大。

未来的形态，会是上海最可能成功的市郊CBD。

理由有三：

1. 这里轨交密集，未来发展有支撑。

华泾尽管在外环外，但是轨道交通聚合能力一流。

同时拥有4条地铁，15号线、19号线、23号线、机场联络线。

23号线通往西岸传媒港，19号线三站到前滩，和热门地段的连通性相当不错。

1. 华泾资源投入规模大。

华之门规划地上总开发体量超过81万平方米，已经超过新鸿基徐家汇中心ITC项目58万平方米。

规模上，仅次于108.7万平方米的香港置地的西岸金融城项目。

如今，徐家汇中心也快封顶了，西岸金融城附近的东安一二已经在动迁路上了。

徐汇区，后面的资源投入，大方向一定是继续向南加大投入。

一句话，华泾这里承接的是徐汇区无处安放的资源。

1. 闵行徐汇，强强联合。

华之门规划是徐汇自己的，

但闵行梅陇也在大力开发新中心。

这一次，两区开始了合作开发，两个强区的组团联动，值得期待。

如果华之门规划落地，这里可能会带火一批城乡结合部的楼盘成为市区盘。

比如，银都名墅有望晋级市区别墅，颛桥星河湾有望成为市区大平层。

外环的华泾，还是值得想象的。

2、莘庄

这里是外环外当之无愧的房价高地。

TODTOWN天荟价格直接冲到12万以上。

都快赶上了内环边上徐汇苑的价格了。（这还是个学区房）

莘庄，可以说是上海发展地倾西南的典型代表。

这里的配套成熟，在整个西南都很抗打。

这里既是区政府所在地，又是九大城市副中心建设地。

还和徐家汇副中心遥相呼应，自然承接了不少外溢需求。

当初这里1号线开通的时候，静安寺和陆家嘴还不知道地铁为何物。

如今这里，

商业上，仲盛、天荟、龙之梦，人流如织，

产业上，莘庄工业区，已经拥有100多家世界五百强企业。

每年产生的税收，比大厂云集的漕河泾还要多。

在莘庄人心中，这里不是郊区，而是西南的市区。

莘庄的东北方是漕河泾，西北方是大虹桥，

西南方有松江工业区、G60科创走廊，正南方有闵行经济开发区和紫竹科技园区。

这里的高薪人群，是莘庄房价的底气。

如果要在上海西南置业，外环的莘庄板块，是无法跳过的“小金刚”板块。

莘庄的东北方是漕河泾，西北方是大虹桥，

西南方有松江工业区、G60科创走廊，正南方有闵行经济开发区和紫竹科技园区。

这里的高薪人群，是莘庄房价的底气。

如果要在上海西南置业，外环的莘庄板块，是无法跳过的“小金刚”板块。

3、南翔

这里是距离市区最近的新城板块，西北外环的小清新，一直是嘉定的“亲儿子”。

留云湖、银翔湖，都是生态宜居的好去处，城市界面也很是清爽。

南翔的多项优势，值得说一说的。

交通上，板块距离人民广场直线距离不过16公里，一脚油门到市区了。

11号线对于南翔也多有照顾，去到曹杨路、江苏路、徐家汇等换乘点也十分方便。

商业上，坐拥上海最大商业体印象城，一直是桃浦人民趋之若鹜的打卡胜地。

产业上，无论是动漫、游戏还是医疗，都算是高附加价值行业，年度税收超100亿元。

不过南翔的弱点也很明显。

主要是南翔板块的割裂感严重。

沪嘉和嘉闵两个高架把南翔一分为三，耽误了整个板块的联动发展。

教育资源上，虽然学校不少，但是梯队排名一般，略有遗憾。

南翔现在的发展重心放在了云翔大居。

主要是古镇区、新镇区和东社区均已基本开发完成，没有多少空地了。

整体来说，南翔这里还是很适合市区外溢需求的。

追求品质宜居的中产客群，可以多看看南翔东。

特别是中产社区的华润中央公园，还是很有竞争力的。

4、唐镇

这里是浦西人民，最难以理解的板块。

明明荒凉的一塌糊涂，

偌大的板块，就2号线两三个地铁站点，出门买个菜都费劲。

怎么房价就直接跑到了10万+？

这也是浦东板块的神奇之处。

不看烟火看产业，唐镇是典型代表。

唐镇的优势集中在：

背靠张江、优质学区、品质小区。

这里也是上海继古北、联洋碧云、新江湾之后的“第四代国际社区”。

众多品牌开发商云集于此。

绿城、仁恒、保利、浦发、融创、大名城、华发等等大牌房企扎堆于此。

浦东的中产改善，是绕不过这里的。

配套方面，尽管目前医疗、商业资源相对缺乏，但好学校不少。

常说的“唐镇三兄弟”：仁恒、浦发、大名城。

从2022年开始对口了：上海福山唐城外国语小学（培德校区），初中对口建平培德实验中学。

成绩还没有出来，但实力不容小觑。

在未来增量方面，除产业外，两个地铁站tod商业配套也在逐步建设当中。

更重要的是，这里新房七万左右的单价，二手品质房八到九万，性价比要高过张江不少。

既有品质还有学区，市场竞争力强劲。

等到未来产业、商业的进一步落地，人气就会快速聚集。

不过，要提醒的是，这里的新房供应有点大，后面供需关系的变化，会直接影响板块竞争力，还需擦亮眼睛。

5、小结

上海的外环，发展已经基本定型。

西面的大虹桥，预期已经有些透支，

东北角的动迁大居曹路，也难成气候，

外高桥保税区，更是浦东的死角，发展空间有限。

南北方向的发展倒还有一些预期，

比如北面，27年要开通宝山北站，四区联动的大吴淞规划刚刚推出。

南面的浦锦街道，靠近三林还有些增长潜力。

看起来，上海的外环线很大，

但真正能扛得住市场周期捶打的板块也不多。

华泾、南翔、莘庄、唐镇，这四大金刚还算能扛能打。

各位，且买且珍惜。

这些小金刚还有哪些优势和劣势，欢迎评论区聊聊。