专题研究|二手房价格下探成交量攀升，刚需板块冲击明显

阳春三月春风暖，随着气温回升，南京楼市迎来调整期。从近期市场表现来看，新房市场来访量明显增多，二手房市场带看量也有所回升：近30天新河二村带看量为536组，恒盛金陵湾带看量达到659组，天鹅堡花园带看量689次。

近年来，二手房市场热度明显提升，2023年二手房成交量全面赶超新房，成交96179套，是新房的1.9倍。2024年开局，二手房更是呈现碾压式成交，截止2月底，二手房已经成交12225套，而新房仅成交2606套。

与成交量剪刀差加剧不同的是，一二手房的成交均价差距在缩小。数据显示，2018-2021年，二手房价格明显高于新房，明显的倒挂现象让众多的购房者涌进新房市场，日光盘、千人摇号盘频出，“买到即赚到”的心理预期下，推动新房成交量持续走高。但这一现象在2022年发生逆转，新房价格快速走高并超越二手房，正挂的行情下，购房者逐步恢复理性，购房者选择观望或者转向二手房市场。

二手房存量超16.6万套，供大于求价格持续下探

2023年以来，二手房市场成交量持续走高，但成交量的背后不可忽略的是庞大的挂牌量。截止2月底，南京二手房挂牌量已经达到166806套，这个挂牌量差不多是目前新房库存量的2.6倍。为何如此多二手房涌入市场？

在房住不炒提出后，商品房逐渐褪去投资属性，房价回归理性，房产的持有成本增加，在2018-2021年间因倒挂，抱着买到即赚到心理预期的投资客，开始抛售手中资产。同时随着新房产品不断内卷，品质稳步升级，置换型需求客户也开始蠢蠢欲动，特别是在降息、降首付、卖旧买新等一系列组合拳刺激下，需求稳步释放。但面对低迷的楼市，置换型客户持续加杠杆的意愿并不强烈，因而卖掉一套再买一套成为置换改善客户的主流选择。

大量二手房源陆续涌入市场，导致市场呈现供大于求，房主间的竞争激烈，而降价是缩短成交周期的最直接手段，二手房价格不断下探，频频出现“砸盘者”。

近期华侨城天鹅堡一套不满两年、约162㎡的次新房，以卖家净得价620万成交，单价仅3.84万/㎡，与小区的整体挂牌均价54982元/㎡相比，价格下降了1.6万+，虽然华侨城天鹅堡业主愤懑，但不得承认当前的二手房市场降价空间还在不断扩大。

位于江北研创园板块的保利西江月多套房频繁调价，一套104.66㎡的房源目前挂牌价269万，而该房源2022年首次挂牌价格是386万，两年时间降了117万，尚未成交。

高科荣境二期一套116.95㎡的房源也在不断降价，该房源于2023年2月首次挂牌，去年年底频繁降价121万，目前挂牌价499万。在3月初降价81万后迎来了一周5次带看。

主城优质书包房具备一定市场韧性，

成交周期相对较短

在二手房价格整体下探的大背景下，很少能有价格坚挺的。即使是硬通货的书包房，也难免迎来价格下滑，只不过相对于远郊、缺乏配套的房源，相对更具韧性。

近几年南京一直在推动教育优质均衡发展，陆续成立了多个教育集团，但优质的教育资源依然稀缺，名校本部多集中在鼓楼。从网上流传出的 一份最新小学排名中可以看到，24个A类小学中，鼓楼区占了10个，其中A+类小学更是占了2/3。

从近期典型书包房的成交量和带看量来看，呈现明显的上升趋势，但从成交价格来看，依然存在价格下探趋势。“拉小+29中”教育资源加持的怡景花园，曾经卖到10万/平，现在一些房源均价5万+就能拿下。

不过与近远郊的一些，无教育、配套加持的房源相比，书包房仍然具有一定的韧性和流通性，一方面与近远郊配套欠缺项目相比，书包房配套成熟，且多为老旧小区，降价幅度相对较小，比如新河二村、恒盛金陵湾、银城花园北片等2月挂牌价环比基本在0.78-0.86%。与之相对的近远郊次新房，比如绿地花都国际御峯挂牌价环比下降1.86%。此外，书包房具有较强的流通性，成交周期相对较短，大部分符合市场定价的房源基本能在1年内成交。

二手房成交偏爱100㎡以下小户型，

刚需板块对新房冲击较大

从二手房成交面积段来看，以120㎡以下的户型为主，其中60-100㎡是成交主力，占比达到74.26%。这些小面积房源除了主城的老破小之外，很大一部分来源于刚需板块。2月二手房成交套数榜首就是来自六合的荣盛阿尔卡迪亚，单小区成交14套，套均面积90㎡。

六合的雄州龙池、大厂葛塘板块， 作为江北新区的组成部分，S8号线早在2014年就已通车运营，与3号线无缝对接，承接了浦口以及鼓楼、玄武等刚需外溢客群。近期随着二手房价格下探，成交量持续上升，不断挤压新房市场。根据数据显示，2023年2月六合二手房成交占一二手房总成交的46%，而这一占比在今年2月份提升到了82%，新房市场占有率仅剩18%。

探究这一现象背后的原因，不难发现近几年六合新房频繁出现期房延期、交付降标期房等负面信息，导致购房者对新房信心不足，预期降低，更青睐所见即所得、无需等待、配套相对完善的二手房市场。此外，前几年江北新区概念起来后，六合新房供应迎来爆发，交付后大量的次新房涌入市场，很多房源房主并未入住过，等同于新房，在房价与新房几乎持平甚至有下探空间下，二手房显然更具性价比。

图：大厂葛塘部分新房二手房房价区位对比

300万以上、140㎡以上改善成交占比低，

追求品质购房者是新房主力购买人群

二手房市场成交量已经全面赶超新房市场，那么是不是新房市场就完全没有与之抗衡的能力呢？其实并不然，分析二手房市场，我们发现300万以上、140㎡以上的总价段、面积段成交较低。这不难理解，当前新房市场在市场挤压下持续向产品段发力，300万以上可以购买一套品质不错的新房，而对于140㎡以上的改善客群而言也更追求居住品质、圈层和舒适度，新房似乎更适合这类人群需求。

其中最典型的就是建邺的一二手房成交分化，从数据可以看出，2023年2月以来，建邺的二手房成交套均面积均在100平米左右，而新房成交套均面积则在160㎡以上，其中不少月份套均面积达到220㎡以上。

建邺是南京传统的富人区，也是南京豪宅的聚集地，随着近两年豪宅的陆续登场，首批定居河西的高净值人群蠢蠢欲动，追求更为舒适的高品质改善居所，因而很多业主趁机脱手，向更优质的地段、小区置换。

目前海峡城、升龙天汇、五矿崇文金城、佳兆业城市广场4个小区挂牌量超过200套；海珀滨江、鲁能公馆、正荣润峯、朗诗熙华府4个小区挂牌量也超过了100套。

这种“刚需买二手，改善买新房”的趋势已经形成，并在短期内持续。新房和二手房赛道的差异化也很明朗，在面对需求结构变化，新房更应该注重品质和舒适度。而二手房在当前市场行情下，则需要房主降低预期。

文/克而瑞南京分析师 乔俊杰

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