2024上海大爆款项目——EKA·天物

自去年年初开始，上海的同行朋友圈内就一直在传播着一个全新的小众项目，他们说“这个项目设计很特别，投资商很有情怀，文艺氛围营造得不错，但还在施工过程中。同时这个项目有个比较奇怪的名字，叫EKA·天物。”

从此，我开始知道了这个项目。

紧接着，在过去的一年间，一直见到行业内的好友们去那里调研分享，时不时的被他们发在朋友圈的极有审美力的照片所吸引。于是，半年前的一个周末，我也兴致勃勃地开车去学习考察。还记得那天阳光正好，微风不燥，从浦西过来需要开车半个多小时，顺着中环边的辅道就到了这里。

记得停好车走进去后，我顿时被那个铜堡和喷泉相映衬的启动区的极好的审美画面吸引了，不知不觉在那里徜徉了一下午才回去。自此，它给我留下了一个很好的印象。

今年开年，情况开始有了变化，关于EKA·天物的消息越来越多了。在商业圈、广告圈，在行业活动圈，这个项目的信息频繁跳入我的眼帘。紧接着，小红书、视频号和抖音里，关于他们家的项目考察感想的内容极其丰富，项目的热度急剧升温。

据我判断，以这样的曝光热度趋势来看，如果说2023年上海商业领域头牌项目是蟠龙天地和鸿寿坊，那么在2024年EKA·天物全面开业后，它应该算是今年上海头牌项目了。

那么EKA·天物这个占地100多亩、由30多栋建筑构成的群落到底是什么？为什么很多人都认为它能成为今年上海头部热点项目？我来给大家深度分析一下。

图：EKA·天物中心广场区域 来源：房地产观察家

创意园区红海中的大手笔突围

EKA·天物位于金桥路535号，从区位来看，这里紧靠中环，距离陆家嘴有9公里，距离世纪公园一带的浦东核心公共区也有10公里。项目属于金色中环发展计划中的一部分。但熟悉上海的朋友也知道，金色中环发展计划在实际执行中，也是遇到波折，这些区域中存在着大量写字楼和商铺空置问题。

但是，这里毕竟是金桥，旁边有著名的联洋和碧云社区这样的高档社区。外资企业、高收入的金融机构、高科技研发行业的工作人员在这里云集，这里虽然不是浦东陆家嘴的黄金区域，但作为次级发展区域，也有巨大的潜力。

@房地产观察家自制

而要在这里做成一个新产业消费引擎，需要的是一个全新的项目机会，而这个机会就来自于这个看似普通的老厂区。

从项目的历史沿革来看，这里原为中船集团上海航海仪器总厂，一百多年前（1869年）这里是旧海关浦东工厂，均与航海产业密切相关。

图：上海航海仪器总厂改造前影像资料

但上海作为曾经的工业之都，市区内遗留的各种老厂房随处可见。从上图调出来的老厂房的影像资料可以看到，按之前的物业条件，这里改造成一个低密度、高挑空、花园式的创意办公区是常规模式。

真若如此，它就会是一个泯然于众的项目，绝不会给大上海带来更多亮色。

但时代变了。一方面，当前的经济形势让我们用传统的方式盘活存量资产，难度越来越大。如今，上海已有上百家大大小小的文创园区，他们多数由老厂房改造而来，有着难以让人记住的模式化的办公环境。并且这两年随着经济退潮，写字楼市场的过剩是有目共睹的。所以将原有厂房改造为传统办公这条路径，在地段优势不是那么明显的地方来说，难度越来越大。

另一方面，EKA·天物操盘团队的基因确实与众不同，有独特的能力和资源优势。

据相关信息披露，项目操盘运营方嘉韵投资从国企长租了这个厂房资产，经过投资改造后，面向市场进行招商和经营。但嘉韵投资并不是一家常规的写字楼招商运营企业，它在打造这个项目之前，已经运营了几个“天物空间”项目。除此之外，还有以“城市不眠书店”、“535艺术中心”、“城市艺库”为代表的多维度文艺品牌孵化以及泛领域服务生活配套。

也就是说，他们在正式操盘EKA·天物之前，已经在浦东小试牛刀，并积累了丰富的文创产业资源。

所以，当他们拿到这个项目的时候，时局环境和他们自身的独特能力让他们决定剑走偏锋，创造出了一条全新的道路。

图：项目广场一景 来源：房地产观察家

我从相关信息了解到，这个项目长租原有工厂物业后，后期改造投资高达数亿元。这种不同于常规改造，通过后期高额投资彻底提升项目溢价模式，需要极大的魄力。

而简单调研可知，金桥地区写字楼和创意园区的报价基本在2~5元/天/平米，而EKA·天物的网络上公开报价高达9元/天/平米，是同地段园区物业价格的2~3倍。这样的价格背后，要求操盘者必须要有将“素人”变成“明星”的本事。

所以，从财务投资角度来看，EKA天物必须是浦东的“安福路”和“梧桐区”，品牌的秀场、文艺的圣地、生活方式的策源之地。这样大手笔投入后的财务的压力告诉操盘手，这是一个只有成功不能失败的项目。

接下来，我们来看他们到底是如何通过一步步的漂亮操作，把项目做成明星的。

更高的定位目标，

更开拓的业态思路

有了打造明星项目的目标后，给这个项目一个高级的定位非常重要。

这两年明星项目们都喜欢从梵文中寻找名字。梵文是一种古老而美丽的语言，它高级、深奥，充满着哲学思辨，读起来还朗朗上口。比如阿那亚（梵文意为“人间寂静处”）就是这样的典型。

而EKA天物的“EKA”也来自梵语，本意为“一”和“未知元素”， 它的理念是丈量天地的每“一”件器物，灵感的每“一”次闪现，精湛匠心的专致如“一”，独树“一”帜的人文美学新境界。从英文解释来看，这是集Exploration（逆势探新），Knowledge（匠心造诣）Aesthetics（美学聚落）于一身名字。至于取名“天物”，则来自于《天工开物》一书，是希望项目能体现人与自然的和谐，人在其中可以获得幸福感。

所以从这个定位可以看出，新的EKA·天物就突破了原有产业办公的业态局限，它被拓展为集体验、社交、消费、办公、产业孵化于一体的综合性文艺社区。我理解这里的定位就是一个新的平台和秀场。

接下来我们来看他们采取的三大策略：集合设计、业态孵化和社群运营。

荷尔蒙爆棚的设计

作为项目操盘手的嘉韵投资董事长陈国善，在拿到项目的时候，就没有采用统一的设计模式，而是坚持和设计师们始终坚持“美美与共、各美其美”的原则，让每一栋建筑的设计都不一样。

一、集合式共创型建筑设计

首先，项目邀请了本哲建筑创始人蒋华健担任总规划师、总建筑师， 对园区内30余栋建筑进行重新梳理和设计，在保留中船历史印记的同时融入艺术元素。

之后，再针对每一栋单体建筑，进行独立的设计。这样的结果就是，园区100多亩地内的30多栋建筑，没有一栋是相同的，无论是外观颜色，还是内部装修，从风格到未来使用，每栋都有自己的特色。走在园中，有一种移步易景的喜悦。

图：项目总平面图 来源：EKA天物官微

这里不仅有中国庭院式的建筑、老上海石库门建筑、北欧风建筑、中东风建筑、希腊地中海式建筑，以及类似于“佛教”的建筑，甚至还把集装箱、“伦敦国王十字车站”搬入园区内，称得上一座“露天建筑博物馆”。好似在园区开设了建筑可阅读的实景展，让人们尽享建筑可阅读的愉悦。

图：园区内各物业改造设计

因为独栋建筑的特殊性，设计师还为大部分的建筑设计了专属庭院，有的通过建筑之间的围合空间，打造了水景庭院；有的门前铺上了草皮，营造出花园庭院；有的设计了弯弯绕绕的过道，让庭院充满趣味。

图：动力车间， 来源：EKA天物官微 本哲建筑设计

这样的背后，意味着巨大的设计成本、高昂的设计费和建设费用。这也就是项目为何追加数亿投资的主要原因。

二、以明星设计师为杠杆，提前引爆

从操盘角度来看，项目要在前期招商阶段就必须一鸣惊人，达到未开业就爆火，才能起到很好的提升影响力和辅助招商的效果。

所以，这就需要在整个园区的关键节点上启用非凡的能力。

于是操盘方找到了上海滩最炙手可热的建筑师余挺，他的Wutopia Lab工作室，以“魔幻现实主义，创造日常奇迹”的理念，出色的完成过徐家汇书院、上海书城、钟书阁、古北一号、朵云书院、阿那亚儿童餐厅等一批明星项目。这些项目出色的审美和魔幻都市的场景，在上海和全国都是颇具影响力。

而余挺对这个项目的设计理念，在他后期官宣文章里谈到：“我为天物策划了7个点位，希望通过它们的逐次开放形成激活园区的PLOT。作为园区焦点的铜堡背后有着一根细细的线牵绊着。”

果然不负众望，凭借示范区的铜堡建筑和周边的景观，以及精选的招商业态，就顺利让EKA·天物在第一阶段火爆出圈。

图：铜堡和青丘白崖的布局图， 来源：EKA天物官微

①铜堡Copper Blockhouse

“铜堡”位于项目目前最主要的广场位置，是项目的封面之作。在余挺接手之前，这里已经全部做好设计，但仍然不具备引爆力，因此项目方希望他能在原有设计上改造。

余挺注意到，早期这个部分是个车棚，车棚上有个非常棒的拱门。这让他想象到，造船的核心就是造龙骨。而航海机械、舰船的独特的金属质地，也让他决定全部用金属铜来造这个建筑，把钢结构做成龙骨，正面附上铜板，背面付上铝板，做成全金属的博物馆。

而在功能上，新的设计否决了各种功能可能性，比如俱乐部，咖啡馆，会所之类的。最后把它定义为一个多功能的精神堡垒，因为他们认为，博物馆是现代人的教堂。

建成之后的铜堡，结合外部前期按的黑色水池里水景的衬托，如同一座浮出水面的潜水艇。

如今，铜堡作为园区的中心建筑，集展览、会晤、活动功能于一体，已多次荣登世界知名杂志及网站的电子封面。自此，铜堡作为项目的先发项目，顺利引爆，完美的完成了使命。

图：铜堡及“无物之象”艺术作品展 来源：项目官微

②青丘白崖

这是余挺在项目内的另一组魔幻都市主义设计。这里所在之处是园区里保留着原航海仪器厂的烟囱，烟囱旁的建筑外立面采用海的颜色——蓝色，并设计成鱼鳞状，展现出建筑如鱼得水般的灵动，远眺建筑屋顶高低起伏，形似打向沙滩绵延不绝的波涛，充分融入海洋元素。一新一旧，相得益彰。

而余挺的解释是——青丘的诞生，很直接，就是源自生活的有感而发，在仿佛海浪一般起伏的蓝色金属山丘下，是我们“摇摇摆摆的人间”。

图：青丘白崖 来源：Wutopia Lab及项目官微

建成之后，青丘白崖作为园内的又一个策展型精神建筑，深受市场欢迎，申请来这里办展和品牌快闪活动的品牌和企业连绵不绝。

③半仓

“半仓”作为园区核心区另外一个核心建筑也是深受大家的喜欢。

这里原为上海中船航海仪器厂-445栋仓库。改造后的“半仓”保留原有建筑形态，在内容上更加丰富。半仓一层设置了咖啡厅、VIP接待空间、下沉式商务活动区。开放式设计，以动为主，强调交流对话。二层分布小型图书馆，沙盘展示区，冥想区，半围式设计，以静为主，强调阅读与静思。一、二层动静结合，创造出多样性体验空间。

图：半仓设计效果及内部功能 来源：本哲建筑

由此可见，在第一阶段，EKA•天物通过这里的建筑师共创设计的建筑群落，以及明星建筑的闪亮出圈，获得了上海市场的认同。它重新缔造了这个场域空间，给他以一种先锋活力、都市魔幻般的创新力，这就奠定了未来中长期经营所需要的文艺氛围。

集结了上海最有热度的生活方式业态

如果说上述的内容丰富又意义非凡的设计，重新给了EKA天物以新的形式，那么业态内容的重新植入，则是项目的灵魂。

项目方牢牢抓住了年轻人的生活习惯，通过引领他们的生活方式，来起到激活浦东蕴含着的旺盛的消费力的作用。从业态来看，咖啡餐酒、生活方式、创意零售、戏剧音乐、书店、休闲体验、精品酒店等都是囊括其中的。

所以从这个角度来看，EKA天物已经不是常规的产业园办公区，而变成了一个消费休闲聚集的场所。

这招商方面，这里率先打头阵的业态是咖啡甜品和情调餐饮。

由于他们观察到，新潮的年轻人们喜欢午后喝咖啡晒太阳，喜欢在咖啡厅谈工作，那就帮他们引入浦东首家LENBACH FOUNTAIN 兰巴赫、SOMETHING DINING、以及帕库、一尺花园、萤火空间·不止咖啡、W Coffee、BAKER&SPICE、Peet's Coffee皮爷咖啡，让他们在尽情享受过闲暇时光后，全身心投入工作。

图：兰巴赫 来源：房地产观察家

在商务宴请方面，也有蟹尊苑、尚牛社会 Beef & Liberty、鮨望日料、山风馔饮和西班牙餐厅Tapa tapa等。

值得一提的是，兰巴赫是园区内业绩最好的餐饮类门店之一，也是该品牌体系内业绩最好的门店。商户坐落在园区中心，集西餐美酒+社交空间于一体。餐厅采用敞开式设计，通透的天空之镜、岸边的复古红砖与餐厅明黄色的遮阳伞与木桌藤椅，营造出松弛社交的生活方式。

上海口碑非常不错的一尺花园则坐落在「EKA·天物」园区深处，占据了一整个独栋小楼。小楼的前身是老厂绿化组的上海市花园单位，现在已被改造为红砖、红钢与玻璃组合而成的四层拱形建筑。

店内所有的陈设大多为木质，大株的植物将餐位自然隔绝为一个个独立私密的空间，而大面积的玻璃落地窗又为室内提供了更多采光，使室内气氛在保持隐秘的同时不显压抑。穿过角落的环形楼梯，拾级而上至整个建筑的最上层，能够看到头顶通透的拱形玻璃穹顶，室内高大的绿植在光照下自由生长。

图：一尺花园 来源：项目官微

而BoboLEE旗下全新泰餐品牌BoboLEE Thai&Cake在一栋红砖建筑中，他们把这里打造了一座「玻璃宫里的泰式花园」，露天空间和室内都给人丛林般的感受。

WAGAS旗下的新品牌“SOMEWHERE KITCHEN”以大落地透明玻璃成为其特色。此外，项目还有W Coffee、BAKER&SPICE、喜茶、uncle no name等轻餐选择。其中，W Coffee大有来头，其主打的「度数咖啡」很有讲究，甜品舒芙蕾的人气也很高。

除了餐饮，在创意零售与生活方式方面，项目也引进了众多热点先锋品牌。

比如，最早期项目就率先引进了德国灯具品牌Paulmann、闪电自行车，后来倡导精致茶生活方式的BLANBUNNY布兰兔、十八度雨林巧克力，以及PLANETARY SYSTEM行星系统快闪店等零售生活方式品牌也陆续进驻。其中，今年1月亮相的买手店PLANETARY SYSTEM行星系统，店内集合了近50家国内外品牌，包括设计师服装、首饰、香氛等。该店位于一栋明显拥有工业时代文明印记的建筑内，传递了复古与潮流的碰撞感。

在休闲社交类业态方面，这里梦田Livehouse的升级品牌上海首家赤红Livehouse正在围挡装修中，天行者射箭中心已经开业。除此之外，正在将引进沉浸式剧场、微醺夜店等租户，未来项目对于年轻人或者年轻家庭休闲生活将输出更多内容。

活动预热和社群运营意识

做商业是一场漫长的马拉松。在时下这个经济退潮的环境中，仅有好的设计环境和开局的好口碑，也不能保证在中长期经营中获得稳定收益。

在当下做非标商业和产业园区，仅靠招商是远远不够的。从长久来看，只有加上了高质量的社群运营，才能带来更稳定、更丰富的市场资源和情感链接。如今，让消费者复访和复购比什么都重要。

所以我发现，虽然EKA天物还没有正式开街，但在预热阶段，这里的活动已经紧锣密鼓的开展起来了。目前，「EKA·天物」的主要活动类型有主题策展、论坛沙龙、品牌节日与特色市集等。

图：项目社群运用内容 来源：项目官微

从官微公布的社群活动来看，已经围绕了各类文化艺术和生活方式活动，而他们的活动都是紧密围绕上海的目标客户消费需求展开的。

比如，年轻人追求低碳的生活方式、偏好绿色出行，那就帮他们办一场电动车车展。在水池中央，举办了一场纯电豪华汽车品牌「路特斯」全新车型发布会，得到了年轻白领及精英圈的追捧。

年轻人喜欢不走寻常路，崇尚彰显个性和独特的品味，那就帮他们办一场设计节。暑假期间，EKA·天物邀请了室内设计、家装、材料、可持续、艺术、玩乐等领域超过60家品牌的设计师、材料商、新媒体及机构，在室内外举办了一场创变设计节。

年轻人喜欢用电音宣泄情绪，那就帮他们办一场电子音乐节。5月20日，在铜堡里，举办了一场520 Alter Festival电子音乐节，吸引了3000多上海潮流人士和海外人士参加。

图：电音节活动现场 来源：项目官微

年轻人喜欢逛市集，国庆期间，他们就在“火车站”建筑中携手公路商店打造黑市复兴市集等，吸引了众多年轻潮人和外籍人士的加入

除此之外，「EKA·天物」还开展了很多异界合作，在这里推出了西门子数字商业平台行业峰会、法拉利俱乐部车友会、海椰丝大力士大赛等活动，这些跨界合作也极大程度上扩展了街区的受众类型。

图：法拉利车友会活动现场 来源：项目官微

与常规商场中庭或者广场不同的是，在EKA天物里的特色风格的建筑烘托出一种新奇的体验感，人们在活动过程中获得社交状态也更轻松。

总结

如今，在上海的非标商业和产业园区改造的市场上，已有同行这样的评价：“在浦西有上生新所，在浦东有EKA•天物”。这应该是对EKA·天物正式开业前期努力的最好评价。

其实，我们作为同行都能感同身受，要让上海的一线品牌秀场从浦西的梧桐区、安福路一代进入到并不是时尚之地的浦东金桥，确实需要极大的努力。品牌们的“傲慢与偏见”需要足够好的氛围和时间的沉淀才能被改变。

由于体制的原因，全国各地的市中心老厂房都有着地段和资源优势。在早期的改造更新时代，由于这类项目稀缺，所以改造成功的可能性就很大。但当这类项目供给大增，如果还老套路进行模式化的复制，这就意味着巨大的风险和失败。

在这样的形势下，主动求变就是降低风险的最好方案，越来越多的项目更需要的是“做自己”。而EKA天物把自己定位于创变者群落，就是内卷时代下主动求变的最好写照。

但对于多数国有企业来说，受制于制度考核、成本等因素，无法进行大胆的创新，导致大量项目流于俗套。而真正有魄力、有能力的市场化民营企业，通过与国企的各种合作，获得经营权后，反而会让项目焕发出全新的活力。

有媒体形容，EKA·天物是一场把老厂区焕新成艺术品的“疯狂”实践，也有人说这是一场中国产业园区改造模式的豪赌，但从目前的高人气和高口碑来看，EKA·天物应该是走对了路。而且从实际经营数据来看，里面的兰巴赫餐厅，一个月的营业额达到数百万元，已经是上海各家分店的销冠。再从对外招租的情况来看，如今天物的租金已经达到了9~10元/平米，达到了上海一线写字楼和商场的水准。

总而言之，EKA•天物这个项目，让我看到了非标商业的新的希望。有人说他是孤勇者，有人说他是创变者，但我认为他是领跑者。料想未来，这将成为一种新的模式。我相信市场会奖励真正用心、用情、用创新的魄力去改变时代的人。

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