恒大尚未爆出的“雷”：表外不良资产

　　许家印，扯掉了房企的遮羞布——提前确认收入，虚构收入。

　　其实，提前确认收入不可怕，可怕的是，不敢确认收入。

　　自从被抓后，大家都好奇会如何处理许家印。万万没想到，证监会先动手了。

　　3月18日，恒大地产收到证监会行政处罚及市场禁入事先告知书，最核心的一条是：财务造假。

　　然后基于财务造假又衍生出了，欺诈发行、未按规定披露信息等等。

　　具体来说是：

　　恒大地产通过提前确认收入方式财务造假，导致 2019 年恒大地产虚增收入 2,139.89 亿元，占当期营业收入的 50.14%。2020 年恒大地产虚增收入3,501.57亿元，占当期营业收入的 78.54%。

　　他怎么提前确认收入的？

　　恒大之前的模式是什么，高周转。即拿到钱赶紧买地、卖房、盖楼。

　　但是根据会计准则，地产企业收到房款后不能立即确认收入，必须等到一定的“里程碑”节点，比如竣工、验收等环节。

　　恒大为了财报好看，就在竣工和验收等环节造假，从而提前确认收入，财务造假。

　　提前确认收入，本质上是什么？收入的时空错配。比如你把明年的收入，几年确认了，确认早了。

　　大家觉得，提前确认收入，是不是很可怕？

　　其实更可怕的是，那些不敢确认收入的项目。

　　也就是说，开发商最大的“雷”，还不是虚增收入，而是不良资产转移表外。

　　最近几年，开发商很多项目都亏惨了，但是母公司的财务报表却很漂亮。

　　直到暴雷前一刻，这些开发商的财报都很漂亮，现金流都很充裕。

　　这是为什么？

　　因为项目公司和开发商母公司之间，可以通过财务游戏“操作”。

　　母公司借款给项目公司的股东，然后可以通过其他理由灵活地选择“控制”或不“控制”项目公司。

　　也就是说，开发商可以有很大自由度选择，把项目公司并表或不并表。

　　如果项目公司亏得一塌糊涂，那这些不良资产就不并入表内。这样的话，母公司报表不仅不会亏钱，每年还能源源不断地收到项目公司上交的“利息”。

　　所以，有一个怪现象就是，楼市越差，项目公司越不并表，母公司开发商财报越“漂亮”。

　　但是，我们注意一个问题，这些项目公司亏的钱本质上还都是开发商母公司的，再烂也是自己的，早晚都得算账，不能耍赖，撒手不管了。

　　啥时候算账？交房的时候，确认收入的时候。

　　如果你是开发商，你怎么选择？

　　肯定是好项目，提前确认收入，提前结算，把好东西先扒拉到自己怀里再说。

　　亏钱的项目，能拖后一天是一天，只要不交房，就可以不确认亏损，能多拖一天是一天。

　　直到有一天，赚钱的项目没了，全剩下亏钱的项目。

　　然后，一算账，天大的窟窿。

　　历史上，古今中外，所有暴雷的企业，基本上都是这样：把不良资产“隐藏”到表外。

　　所以，大家理解了，为啥很多楼盘，明明都啥都建好了，咋就不交付呢？这就是理由之一。

　　从这个逻辑看，“保交楼”越往后越难，爆出的财务缺口就越大。

　　总之，敢提前确认收入，说明项目赚钱；那些不敢确认收入的项目，才是天大的雷。

　　最后，当下楼市状况如何？看几个数据：

　　1、新房销售面积和销售额降幅约20%和30%，加速下跌。

　　1—2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%。

　　2、不到一年，全国房价从顶峰下降23%

　　2024年1-2月份，全国新建住宅销售额和销售面积分别是9227亿元和9559万平方米。

　　简单地用销售额/销售面积，得出平均成交价格是9653元/平方米。

　　2023年4月份，全国新建住宅销售额和销售面积分别为8373亿元（36020-27647）和6715万平米（32966-26251）。

　　销售额/销售面积=新房均价，为12469元/平米。

　　不到一年，新房均价跌幅为23%（12496/9653-1）。

　　如果均价下跌23%，那么个别楼盘的跌幅恐怕更惨。

　　3、房地产开工、竣工、到位资金，加速萎缩。

　　房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%。

　　房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%。

　　房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%。

　　现在的情况很明显，开发商不仅没钱开工，就连竣工的资金也紧缺。

　　从这个角度看，“保交楼”，仍然是一项艰巨的任务。

　　这些核心数据都说明一件事：楼市尚在冰封之中，并未解冻。

　　大家想一下，新房房价一年不到下跌23%，有多少开发商提前确认收入，又有多少开发商不敢确认收入？