上海杨浦滨江又一幅超级地块挂牌，将花落谁家？

热闹的上海风貌旧改市场，又将迎来一块王炸地块。

3月15日，上海定海街道154街坊地块项目公司及37.5亿债权，在上海联交所正式挂牌转让。

定海街道154街坊地块转让公示

这块地在2月刚出让给区属城更公司，这次转让意图也很明显，就是要将其匹配给有能力的房企。

一方面，这块地位于正在腾飞的上海东外滩，周边皆是开盘即罄的网红盘，具备打造爆款标杆的潜质。

另一方面，随着豪宅限价的逐步放开，这块地未来售价充满想象，未来将为房企供应数十亿优质货值。

这样一块潜力巨大、货值充足的豪宅地块，自然吸引了诸多实力房企，尤其是央企们的关注。

这块超级地块，到底拥有怎样的成色？未来会花落谁家？总爷和大家聊聊。

01

城市更新，势不可挡

定海社区位于上海杨浦内中环，属于周家嘴路板块，曾是上海著名的工业基地。

随着城市的更新发展，定海社区落寞的工业厂房、不宜居的密集老宅，逐渐开始征收旧改。

定海街道154街坊地块原景

2022年8月，随着最后一户的居民办理，定海154街坊旧改基地正式宣告收尾成功。

紧接着就在今年2月，定海街道154街坊风貌旧改地块，就作价375805万元，转让给了上海杨浦城市更新建设发展有限公司。

定海街道154街坊地块协议出让公示

这家区属城市更新公司大有来头，由上海地产旗下公司和杨浦城投分别出资60%、40%共同成立的。

杨浦城更在去年就以相似手法操作过杨浦鞍山地块，联合中海打造了3个小时劲销52.7亿的中海海上和集。

中海海上和集效果图

这次拿出的定海街道154街坊地块，总爷经过多方了解，拥有不输中海地块的潜质。

02

潜力区域，王炸地块

1. 东外滩潜力区域，交通配套成熟。

地块位于杨浦内中环的定海街道，东至军工路（中环）、西至规划白洋淀路、北至长阳路。

地块紧邻地铁爱国路站，12号线能和10多条轨交换乘，轨交十分便捷。

定海街道154街坊地块区位

因为杨浦大桥的存在，这可以直达浦东陆家嘴和金桥，通过军工路隧道口也可直通浦东腹地，可以覆盖更多潜在客群。

地块位于最近火热发展的东外滩，沿西侧中环往南1公里，可直达黄浦江畔。

2020，美团斥资65.41亿元布局东外滩总部；2021年初，B站以81.18亿元紧随其后拿地；同年9月，字节跳动也20亿入局东外滩....

东外滩总部经济

多个互联网巨头百亿级别投入，让东外滩一跃成为上海滩新秀，并正迈入高速兑现期，这也进一步带火了板块楼市。

2. 网红盘环绕，预定上海楼市爆款。

定海街道154街坊地块的北侧，分布了杨浦滨江壹号、保利珑誉、龙光天境"定海三兄弟"，都是开盘即罄的顶流楼盘。

"定海”三兄弟区位

龙光·天境，均价9.9万/平，一次性推出311套房源，触发了杨浦历史最高积分并全部售罄。

杨浦滨江壹号，均价9.9万/平，一次性推出297套房源，仅用一个上午就完成清盘。

保利珑誉，均价9.9万/平，两次开盘均触发积分，二期入围分68.8且当天售罄。

除了早已售罄的“定海三兄弟”，周边唯一在售项目为缦云上海，是去年整个上海的楼市销冠。

缦云上海去年3月首开以来，四次开盘平均认购率177%，2023年度网签超过120亿，成为去年轰动全国的单盘爆款。

缦云上海问鼎上海销冠

不仅周边皆是热销网红盘，如今上海豪宅限价被进一步打开，也让这块地更加充满想象。

03

历保建筑，花落谁家？

1. 利润与责任并存，高难度的历史保护项目。

定海街道154街坊地块的价值不言而喻，无论是区位、体量、想象空间都不错，但总爷想说的是：

利润与责任是并存的，这块地的挑战要远高于普通项目。

首先是风貌保护的要求，这块原本就不大的地块，在设计层面需要花不少心思。

定海街道154街坊地块控规

肌理保护范围占地块用地面积的比例不低于50%、建筑高度整体控制为12米、历史建筑保护更新规模不小于1.74万平…

在各种严苛条件的约束下，拼的就是“绣花工夫”。

其次，这块地上还有文物保护、配建、绿化建设、装配建设等诸多要求，极为考验房企的报批报建、建造能力。

根据总爷了解，前期上海多个风貌保护建筑，在设计、建造、验收过程中均发现了新问题，原本拿地测算的可售时间被拖延。

上海在建风貌项目，来源今日房产

如此高难度的历史保护项目，敢于拿下的房企画像，似乎逐渐清晰了。

2. 硬核资金+建造实力，花落哪家央企？

2021年以来，上海风貌旧改项目正加速入市。

随着城市更新的进行，对于想要重仓上海的各大房企来说，几乎绕不开风貌旧改项目。

这些项目或公开遴选、或股权出让、或公开竞拍，以各种方式呈现在市场上，并且即将迎来刺刀见红的激烈竞争。

上海历史风貌遴选项目，来源丁祖昱评楼市

几十亿的资金投入、严苛的规划条件、超高的建造难度…这些要素组合下，民企、外资可能性很低。

定海街道154街坊地块，这块高难度的核心地块，大概率还是会被实力央企拿下。

哪家央企能顺利摘得？是否有机会在上海异军突起、甚至弯道超车？总爷也拭目以待。

对于这块地，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。