“优等生”万科是否成为中国房地产的最后一棵稻草？

2018年，郁亮高喊“活下去”时，或许还觉得万科是不是过于谨慎了，可以说是未雨绸缪。但鲜为人知的是，万科当时也说过另外一句话：“要么一起沉船，要么一起上岸”。现在恒大、碧桂园这些船已经沉了，万科从去年就一直被推上舆论风口。似乎也难逃一劫。

万科去年11月份就遇到债务压力，当时有一笔涉及到保险公司的债务到期，谈判结果展期三个月，到今年3月展期的日期又到了，万科还是拿不出这个钱，它又找这家保险公司谈再展期，这次被拒绝了，又一次造成了万科的股债双杀。

可就在与多家保险公司谈判期间，万科先把一笔即将到期的6.3亿的美元外债给偿还了，避免了一场外债危机，但这让国内的债主们很不爽。万科现在很怕保险公司们提前行权要求还债，那可就真得违约了。而且万科接下来还有多笔债务到期，其中有两笔境外债务，分别是5月和6月到期，万科下半年偿债压力依然不小。

据财新网报道，万科除了有一笔保险公司的百亿级私募债可能要面临偿还之外，今年还有296亿人民币的公开债到期。谈判桌上，险资与万科多轮角力。有险资提出，继续向万科提供贷款的条件是万科增加资产抵押，缩小风险敞口，但万科方面暂未配合，一位头部险资人士认为，“万科在处置资产方面不积极”，不主动向债权人披露资产处置安排，多次反馈“资产卖不出去”，这颇有恒大当年“资产越卖，债务越高”的感觉。

2017年到2020年，房地产行业巅峰时期，碧桂园、恒大、万科、融创销售额稳居前四，可谓风光无限。但不久之后，四大头部房企一个个出问题，2021年的恒大、22年的融创、23年的碧桂园。去年11月，似乎唯一安全的万科遭遇股债双杀，当时万科很硬气，还拉来了第一大股东深圳地铁集团，以及背后的“爸爸”深圳国资委。

即使万科的第一大股东深圳地铁深铁背后站着的是拥有5万亿资产的深圳国资委，可以说是家大业大。深圳国资委被称为“最牛国资委”，2022年营收1.1万亿。深圳国资委控股或者参股A股上市公司超过40家，包括中国平安、国泰君安、国信证券等，间接持股企业有1000家。深圳国资委是投资界公认的扫地僧，多次在企业危机时出手救助。去年11月，深圳国资委也力挺万科，曾经说过：当遭遇极端情况，会不惜一切代价救万科。但在最近这波万科债务风波中，深圳国资委并没有公开表态。

虽然，国家政策从未停过对楼市需求的刺激，但是销售回款才是硬道理。住建部12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议中明确提出“坚持因城施策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求”。然而，讽刺的是一二线城市放松限购未出现报复性反弹。时代一去不返了！广州、苏州等放松限购后市场并未明显复苏就是明证！逻辑变了，预期变了。

2023年12月8日，万科4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权。2024年1月30日将其持有的深圳市高新投集团6.16%的股权出售给深圳市投资控股，深投控持股比例由39.65%上升至45.81%。其中，深投控由是深圳国资委100%控股。2月20日晚间，领展房地产投资信托基金在港交所发布公告称，以23.84亿元收购万科持有的上海七宝万科广场余下50%权益。随着此次收购完成，领展成了该项目的新主人，万科则完全退出。上海七宝万科广场原由万科与新加坡投资公司GIC合作投资打造，双方各占50%股权。而2021年4月，领展以27.72亿从GIC手中收购了其持有的七宝万科广场50%股权。继7折出售旗下最赚钱的商场（七宝万科广场）股权给领展后，万科或再次出售旗下公司股权变现。据新浪财经报道，万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企。，一直被视为“优等生”的万科，一方面主动“断臂”，另一方面设法“自救”。这些动作充分表明，其身上已经沾满了时代的严酷寒气。

但是，万科整体债务1.24万亿，负债规模低于恒大和碧桂园，资产负债比相对安全，在融资受阻的情况下，中国房地产的整体未复苏情况让万科的销售回款出现了大问题。

万科销售巅峰是2019-2021年，销售额每年都在六七千亿。到2022年下降到4100多亿，23年下降到3700亿，跟2021年比几乎腰斩。据财新测算，万科月销售额不少于300亿才能维持正常资金运营，但2024年1月份实际的销售额只有194亿，2月份更是只有140亿。如此下来，万科今年全年的销售额十有八九也就2000亿左右。2022年底，万科账上货币资金还有2000多亿，去年三季度末就只剩下1036亿了，这些钱剔除监管资金和受限资金，能动用的比较有限。而且万科还面临两边失血，一边是大量债务到期，另一边是每个月盖房子的建安支出不能减少，但回款却越来越少。

作为岩土工程的从业者，我和大部分人一样都希望万科能够“活下去”，否则社会对楼市和大型房企的信仰就会彻底崩塌！