为什么御桥房价还没暴跌？

2023，不少地段好、配套佳，理应十分坚挺的三好学生板块，都迎来了暴跌。

最为典型的就是最近发文分析过的联洋，房价跌的那叫一个惨。

很神奇的是，浦东中外环的御桥，房价却仍然十分坚挺。

御桥的几个标杆次新房社区，跌幅仅在10%左右，万科海上传奇的房价仍然站在10万+的高位上。

即便是南侧归属于康桥部分的亲水湾，虽然城市界面相比于万科附近断崖式降级，但是成交量表现依然不错。

可以说御桥的量价表现，和其自身并不算顶级的板块配置之间，产生了巨大的反差。

御桥的房价，到底是不是空中楼阁？

为什么，御桥的房价，还没有暴跌？

01

御桥经常被网友们吐槽虚高，核心在于，这地方看起来不像一个值十万+的板块。

北面的万科，地杰片区，仍有新进中产社区的腔调。

万科系列

到了南面的康桥部分，就有了周康城乡结合部那个味道了。

康桥部分

此外，万科等项目虽然价格已经到了10万+的水平，但是品质只能说中等。

产品大概只是初级改善的定位，跟一千多万的身价好像不太相符。

板块南侧的工厂、西边的垃圾焚烧站、以及贯穿板块的高压线，居住体验大概还不如浦西的外环外优质板块。

高压线

网上部分博主去解读御桥的房价，除了传统的张江外溢+学区，大多会归功于御桥自身的产业预期：

板块西侧兴建的、属于金色中环一部分的陆家嘴数智天地，未来将会是御桥强有力的产业支撑。

在建的产业园

实际上这根本是扯淡，这个片区眼下还有些荒芜没什么人气，压根没有人真金白银去为房价买单。

如果从以上这些维度来看，御桥的优势的确不算大。

这样的有一定缺陷的板块，本应该在这轮下跌潮中率先领跌，但是为啥御桥房价反而跌得不多？

02

御桥整体的配置比较一般，是无需争论的事实。

一堆缺点中挑出优点，大家还去买御桥，大概就是因为御桥的四个核心优势：

双轨交，有商场，房龄新，有学区。

1、交通方便，地铁双轨交，开车中环外环都近在咫尺。

2、商业氛围不错，万科商场的定位并不低，品牌能级比北蔡的巴黎春天、周康的和田340、周浦万达都要高端。

3、有一小片的2010-2015年房龄的商品房，且产品定位比较恰当，不像北蔡那些同房龄次新房定位那么高端；

4、建平是实打实的分校，而且成绩是真的非常不错，近几年表现非常好。

不过，如果放在中产社区五边形战士的人设下，御桥显然还只能算是其中的后进生。

说到底，御桥的坚挺最根本原因是因为他在浦东；

浦东，能打的板块太少，楼市环境太特殊；

因此才能弱化了自身的缺点，发扬了自身的优点。

浦东的发展阶段以及发展思路，和浦西有比较大的区别。

在浦东特殊的市场环境里，御桥的几个优点叠加到一起，反而还变成了那个稀缺的存在。

03

浦东的板块分析和浦西有很大的区别，因为城市建设阶段和城市建设思路都不相同。

从城市建设阶段来看，浦东中环的确是还不算成熟，很多板块之间都是空地，金色中环就可以视作溜缝的规划。

中环内的很多区域，早年都规划了大量的动迁房，城市界面都比较一般。

到了中环旁又很多都是小组团，板块边缘可能就是荒地了，都是满满的郊区感。

因此，浦东评价板块城市界面的时候，有人气就已经不错了，总比荒地要好。

在浦东买房，需要在一堆差的地方里面选相对好的区域，天然就会强化优势、弱化缺点。

浦东的购房者普遍已经接受了这个前提， 城市界面这个事不是最重要的因素。

那除了城市界面之外，浦东最为关心的几个板块特征到底是什么？

很巧，恰恰就是交通，商业，学区和房龄，也就是御桥有的这几个优点。

04

浦东的城市建设不像浦西围绕市区向外拓展；

而是靠着大路网规划下的切块摊大饼，一块又一块，每块的定位很专一且纯粹。

产业区就是产业区，居民区就是居民区，配套也是为了功能而建，和今天做规划强调职住平衡的思路很不同。

这思路跟早年建工人新村的思路差不多，厂里有厂里的配套，工人新村有工人新村的配套。

白天去厂里（产业区）上班，下班了是要坐班车（地铁或者自驾）回家的，在厂里只是工作，在家附近才休闲生活。

在上班方便这个前提下，选板块不太需要看地缘产业强弱，主要是看到产业区方便不方便。

浦东面积大，地铁密度业远远比不上浦西，因此有地铁的板块就变得比较吃香，双地铁就更是十分稀缺。

举个简单的例子，周康以前房价不大行，新城西岸公园开盘的时候全靠中介带看。

周康的崛起就是依靠18号线的通车，让周康融入了浦东的市区边界，房价后面才迎来腾飞。

像御桥这种双轨交贯穿东西南北、中外环无缝衔接的地方，在浦东自然是香饽饽。

御桥可以吸收陆家嘴，张江，前湾，甚至江对岸徐汇滨江多个产业区的购买力，房价的支撑自然很强。

而商业对于御桥也是个非常大的优势，这点也跟浦东的规划方式相关。

由于浦东特殊的规划思路，一个一个居住小块块上，也并非都有完善的居住配套，尤其是商业。

浦西的大路网造成很多商业是缺乏跨板块的影响力的，居民日常消费休闲深度依赖于板块内部的商场。

但是又由于早年规划时的欠缺，很多板块内部只有个小商场。

浦东就连内环内的一些区域商业都不算发达，出了内环后，商业资源是断崖式下跌的。

比如塘桥，北蔡，南码头，杨思，这些地方都算在内，几乎都没有上档次的商业。

御桥的万科，能级并不低，该有的品牌都有，属于少数拥有区域影响力的商业综合体，还有个可以溜娃的宜家，显然是不错。

御桥活力城

以前还有个百联，最近关门大吉了，还不知道后面会不会有新的商场进驻，了解的朋友欢迎评论区留言。

这次去已经关店了

话说回来。

在浦东特殊的城市格局下，交通优势和自身的商业配套就尤其重要，反而低频次使用的医院等设施，反而重要性在减弱。

这也是为什么，御桥能凭借着这两点出圈。

05

而房龄和学区变得很重要，就跟浦东的购买力结构有关。

浦东大部分区域的增量购买力都是外地人，是浦东的产业客户。

这些人中很大一个比例的群体，是受过教育并且吃到过教育红利的中产。

对他们来说，鸡娃自然是必备选项，因此学区自然很重要。

对于居住品质的要求上，浦东的主力购房者和浦西的老上海以及一代沪漂们之间，差距也十分大。

老一代购房者成长那个年代个年代也没什么好房子，简单来说是吃过苦，买个楼梯高层或者面积大一些的老公房也算改善；

甚至一部分群体一辈子也没住过新的电梯商品房，他们对于房产“差”的容忍度更高，接受度更广。

而新一代沪漂们，尤其是近十几年到浦东安家的这批新中产们；

来到上海之前，家乡的房产已经是楼房甚至品质相当不错的商品房社区。

他们没有所谓的地段情节，不会为了地段屈就于品质差的老房子；

也得益于浦东的城市结构，住的稍微远一些也可以接受。

这些人，选房的优先级上，一定是商品>动迁大于老破小，有电梯优先，房龄新优先。

因此在浦东，没电梯的房子不好卖，房龄新的商品房挤破头。

06

在浦东的众多板块中，以上四个优点，满足其中一两点的有很多；

但是能叠加以上四个优点，在浦东筛选一圈，就会发现，御桥的确是比较稀缺。

北蔡，房子好环境好，但是只有个巴黎春天，学区也一般，轨交能级也略弱；

唐镇，房子好，城市界面好，到张江方便，但是学区目前没有御桥确定性高，商业氛围也一般。

最关键是唐镇外环外的地段，相比于御桥还是有一定的差距，同样是1000万预算，御桥肯定比唐镇优先级高。

三林，和御桥比较相似，城市界面甚至更好，在这轮的房价表现也十分不错，只是在学区上略微有些欠缺。

再往南的周康，就基本完全是城乡结合部的观感了。

康桥的林海公路五兄弟品质不错，但是其他配套都一般；

周浦有商业有学区，但是能级上跟御桥都差一个梯队，目前仍位于御桥下一档。

选来选去，在一路向南发展的浦东南面，御桥的确是第一梯队的优选。

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结语

上海楼市发展到如今已经很明显的出现了分层，浦东完全可以视作一个独立的市场。

御桥不被大多数楼市爱好者认可的原因也在于此：

只有五百多万人的浦东，没法完全让其他分布在西南，西北、东北的两千万人认同。

但是，有这些优势的御桥，也未必能一直高枕无忧。

因为浦东目前仍在大开大合的建设中，仍会有新的区域不断涌现出来。

先有张家浜的开发，带来了大量的新的商品房供应，周围有新的商场和学校在建；

最近一批次土拍，北蔡东部靠近张江的地区开始了开发，未来也会有新增供应；

同为金色中环的新杨思，正在路上的三林南，这些区域的开发仍在重塑浦东的格局。

当然，御桥自身的开发也未停歇，无论是西侧的产业园建设，南侧的城市更新，东侧的拓荒，都是御桥未来的增量。

放眼二十年，鹿死谁手尚未可知。

只求当下，御桥的坚挺，当之无愧。

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编辑∣环线咨询