“建筑系”开发商逆势踩油门，中国建筑跻身“隐形地产航母”

文丨秦佳丽‍‍‍

编辑丨李壮

在房地产行业调整之际，建筑类龙头企业的优势越发得到凸显，一些龙头企业还逆势扩张，大有“重组”房地产行业的势头。

建筑类龙头企业正在房地产市场留下不一样的时代印记。在2024年1月北京首场土拍中，4宗出让地块有3宗被建筑系开发商斩获。另据中国建筑近期发布2023年度经营简报，“中建系”去年地产总销售额增长至4514亿元。同时，据百强房企销售榜单，2023年建筑系开发商上榜10余家，与往年数量相比近乎翻倍。

在房地产行业低位调整的当下，一批“中字头”基建企业及地方建工集团正在逆势踩油门，销售、拓储势头明显上升。 有业内人士表示，建筑商跨界地产开发具备其先天优势，出于抄底时机及盈利结构追求，以中国建筑为代表的央企巨头冲击地产行业头部阵营或成为市场趋势。

强势加仓

建筑央企跻身地产头部阵营

在2024年1月份北京首场土拍中，建筑系开发商表现活跃。 当天北京出让丰台、房山4宗地块，最终3宗地块被中建信和、中建壹品、城建发展斩获。 其中，中建信和竞拍丰台大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块触发摇号环节，并以38.525亿元“顶格价”成交。

于不少地产人士而言，对近年在北京市场遍地开花的“中建系”不再陌生。 自2021年扎堆入京以来，中国建筑八大工程局中半数地产公司已在北京布局。

尽管“中建系”更多以中字头基建企业的身份闻名，但其地产业务基础深厚。 在中国建筑相关业绩公告中，目前集团地产业务板块“一分为二”——中海地产、中建地产，后者囊括了八大工程局自有的地产开发业务。 近两年来，中建各局已经整合搭建出自己的房地产品牌，譬如中建一局、二局、三局、五局、八局旗下主要地产平台分别为中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚。

在2023年，“中建系”地产业务销售总额创下新高。 中国建筑1月发布的经营简报显示，2023年公司地产业务总合约销售额为4514亿元，同比增长12.4%； 合约销售面积1858万平米，同比增长7.9%。 以此测算，中国建筑去年的销售额比房企“销冠”保利发展还要多出近300亿元。 同时“中建系”还在大举拿地。 根据经营简报，截至2023年末公司土地储备8369万平方米，新购置土地储备1201万平方米。

“中建系”持续加码房地产之外，更多建筑商在逆势踩油门。 目前活跃在房地产开发市场的常见两类建筑企业，一类为“中字头”基建央企，譬如中国建筑、中国铁建和中国中铁房地产业务体量较大； 另一类则是地方国企，如上海建工、北京建工等涉足房地产开发领域。

目前央企巨头正冲击行业头部阵营。 本刊查询中指院榜单了解到，2023年至少11余家建筑系央国企跻身房地产销售百强榜单，除了“中建系”旗下各大平台，中国铁建、中国中铁、中交房地产、电建地产、能建城发等央企平台均有入围。 在这之前，上榜百强销售榜的建筑企业多停留在个位数。

关于建筑系开发商逆势加码的动机，业内人士认为，这与央国企资金及资源优势、低成本抄底时机及企业盈利需求等因素相关。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜向本刊表示： “首先，建筑系开发商具有较强的资金实力和资源背景，能够以较低成本抄底获取土地和项目资源； 其次，建筑与地产业务的协同效应为他们提供了竞争优势，设计、施工等关联业务经验可以用于房地产开发，提高效率和降低成本。 此外，房地产行业相对较高的盈利属性，也是建筑商进行产业链延伸和业务转型的动力所在。 ”

事实上，房地产开发投资业务能为建筑企业贡献不菲的利润。 据中国建筑2023年中报，公司房地产开发与投资业务的营业收入占比为11.46%，该板块业务的毛利率达18.1%，对比之下，房屋建设业务、基础设施建设毛利率分别为7.09%、10.45%，前者毛利率明显超过后两者。

中国建筑、中国铁建领衔“跨界”

地方国企加码城市更新领域

从行业竞争格局来看，地产开发业务体量较大的中国建筑、中国铁建等成为行业主力；另一方面，上海建工等地方建工国企也借助资源优势同台竞技。

目前旗下工程局各自为营的“中建系”正显现出“隐形地产航母”的格局。以中指研究院发布的2023年百强房企销售榜单为参照，中国建筑旗下除了中海地产，另有中建东孚、中建壹品、中建智地、中建玖和、中建信和5个“中建系”平台公司上榜，去年各平台销售金额均超百亿元。如果把观察阵营扩充至前200强阵营，中建七局地产集团、中建四局城市发展公司也在榜单之上，前述上榜平台去年销售额合计超过1858亿元。

同时，本刊了解到，2023年北京出让61余个地块，中建系至少斩获14块，拿地金额接近500亿元。近一年来中建东孚、中建一局已竞得朝阳小红门地块、房山良乡大学城、北京丰台郭公庄等多宗项目，逐鹿京城态势明显。与此同时，意图做大市场的“中建系”近两年在全国土拍市场遍地开花，布局上海、苏州、杭州、广州、重庆等热门城市。

与中国建筑大手笔拿地类似，中国铁建也在崭露锋芒。本刊了解到，自2019年突破千亿销售门槛以来，昔日排名TOP40阵营以外的中国铁建在业内的销售及拓储排名一路走高。中指院榜单显示，2023年，中国铁建以1216.3亿元的销售额跻身销售榜单TOP15，并以404亿元权益拿地金额位居拿地榜单TOP7。

地方龙头建筑企业跨界地产，则以上海建工为代表。根据上海建工今年1月发布的新签合同情况公告，2023年公司房地产开发业务新签合同金额达169.38亿元，同比增长5.57%。作为地方国企平台，上海建工还是承载城市更新业务的重要对象，城市更新板块是其主要拓展的六大新兴市场之一。

中指研究院企业研究总监刘水就此向本刊表示，目前中建系房地产公司拥有较多竞争优势，包括央企背景加持下的低成本融资优势，以及各业务公司投资、设计、建造、运营相协同的全产业链优势等。据介绍：“‘中建系’旗下有7 家具有甲级设计资质的大型勘察设计企业，业务覆盖建筑设计、城市规划、工程勘察等诸多领域。目前中建系各子公司房地产业务逆势强劲发展，未来市场份额有望进一步提高。”

柏文喜谈道，中国建筑的两大地产平台——中海地产和中建地产，都有着较强的市场表现。“中海地产在房地产行业历练日久，以出色的成本管控能力著称；而中建地产则依托于中国建筑的产业链竞争优势。”他补充道，“尽管面临房地产行业的深度调整和利润率下滑，中国建筑仍逆势加码房地产，这显示出对市场前景的信心，也给其盈利能力带来一定的压力。”

重仓一二线核心城市

建筑商冲击地产头部阵营或成趋势

从投资端表现来看，积极补仓核心城市也在头部建筑企业中达成共识，中国建筑、中国铁建等聚焦一二线核心城市布局。

在各大一线城市的区域年度销售TOP10榜单中，常见建筑系开发商身影。以克而瑞披露的各区域房企销售榜单为例，2023年北京房企权益销售榜单中，中海地产、城建发展、中建置地、北京建工、中建壹品、中国中铁、能建城发、中交地产等至少8家建筑系开发商地产平台入围TOP30阵营，其中中海地产、城建发展分别以478.6亿元、375.9亿元的北京区域权益销售额位列冠、亚军。

今年1月，中海地产、城建发展的销售势头延续，以23.89亿元、19.39亿元区域销售额位居北京房企权益销售榜单TOP2、TOP3。

事实上，上述国央企向来占据主导地位，中海地产已连续多年在北京蝉联销冠，城建发展近两年也稳居TOP3阵营。目前公司仍在北京积极补仓，2023年中海地产在北京石景山、丰台等地拿下6宗地块，仅北京地区便投放200多亿的土地款；近两年业绩攀升的城建发展，则由之前的联合开发更多转向独立操盘。

业绩攀升离不开营销操盘能力，从项目贡献营收占比来看，百亿级项目为头部企业贡献主要货值。其中，中海地产在北京的销售额主要来自于中海都阙臺，城建发展则来自于北京城建·天坛府，仅前述两大项目2023年分别实现销售额101亿元、138亿元。除了北京，沪广深也常见中海地产、中国铁建等建筑企业的身影。

在柏文喜看来，与传统开发商相比，建筑系开发商的优势在于其一体化业务能力，能够更好地控制项目成本和施工质量。劣势则包括对市场需求的敏感度不足，以及在房地产开发、营销、项目管理方面的经验相对较少。

“总的来说，建筑系开发商的逆势加码既是对市场机会的主动出击，也是迫于生存发展压力而对其业务结构的被动调整。”柏文喜表示，“至于建筑开发商冲击行业头部阵营是否将成为一种必然趋势，这取决于它们能否有效应对市场变化以提升自身的综合竞争力。”

（本文已刊发于3月2日《证券市场周刊》。文中提及个股仅做举例分析，不做投资建议。）