测评：中海丰和叁號院，在丰台楼市处于什么段位？

这可能是我最难给出定位的一个楼盘！

一般情况下我在写一篇测评文章时候都会在脑子里对这个楼盘有个清晰的整体定位，好盘、差盘、勉强盘，总会有个答案在我心里。

唯独丰和叁號院工地周边转了三次了，售楼处也去了，想了好几天，都没想明白！

你说它贵吧？好像跟周边的二手房（首开华润城、中海九号公馆）比，算上新房的溢价好像又合理，尤其是顶着中海最高品质的藏峰系，售楼处看完确实让人上头！

你说它合理吧？似乎超过9万单价（个别户型还有可能卖到10万），四环外的郭公庄又撑不起来，或者说是板块内房价的极限！

总之，琢磨了几天，我都没法给丰和叁號院定义！

索性我就建一个这样的模型：

如果未来几年房价都不涨，那么等到卖二手房的时候丰和叁號院处于什么段位？

希望通过这个模型推演能给关注这个楼盘的人一些启发！

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01

产品&规划

2023年10月中海以总价54.4亿，竞得郭公庄614、L08地块，其中L08为配建的养老设施，全部自持，住宅楼面价约6.25万/平方米，溢价率6.67%，地块销售指导价9.2万/㎡，上下浮动8%；

丰和叁號院小区规划7栋平层，共计412套房，其中包含1、2、4、5四栋总高25层的高层产品和3、6、7三栋总高8层的洋房，容积率2.2；

平层面积段为：洋房：168平-178平-249平四居、高层：185平-200平-225平-263平四居具体户型分布如下图：

除了平层以外，小区西侧还有3栋四合院，地上两层，地下一层，面积500平左右，总价要5000万起

户型鉴赏：

1、项目全系四居室产品，户型结构比较纯粹；

2、户型结构来看，是典型的中海藏峰系产品，都是有阳台的赠送，得房率较高；不同的是168和200平的阳台交房的时候是包进去的，类似于和瑞叁號院。249平和262平的阳台是开放的，类似于甲叁200平；

3、所有户型北向均有开敞式设备平台赠送，等于说北向有个阳台可以出去；

4、目前售楼处已经开放了168和200平样板间，装修风格和标准都很“藏峰系”这一点我倒是没有发现特别的惊喜之处，只是丰和叁號院的电视背景墙换成了“奢石”，比之前的藏峰系高。但是我注意到本次的样板间餐厅的储物柜子比之前几个藏峰系少了；

5、为了保持高端的调性，目前样板间还不让拍照，诸位只能去售楼处实地感受了；

中海也知道9.2万的郭公庄是难啃的骨头，所以在以往藏峰系高品质、高得房率的基础上，这次在园林景观上也下足了功夫。

小区西侧做了一个超千平米的中央湖景，沿着湖边做了景亭、戏水平台、叠水、瀑布、小型的私家宴客会所等，可以说非常精致，而且这个湖景是在小区内，仅供业主私家使用。

实话说这几年为了控制成本，内城的这些豪宅几乎都不会在小区园林上做宣传了，做的都很普通。

有印象的做这种湖景的还是当年的泰禾金府大院，所以这次中海丰和叁號院的这个超千平的中央湖景还是值得期待的！

另外下沉会所、玻璃幕墙+铝板是标配，这个大伙可以去参考甲叁號院，目前甲叁已经现房了；

总之，这次丰和叁號院的产品调性被中海拔得很高，在营销上也是尽量把氛围感拉满的！

但这不是一个流速盘，结合当下的市场和单价来看，估计也要卖到现房！

02

地段及配套

当初郭公庄这块地在9.2万销售指导价的情况下，依然被多家开发商争抢是有原因的；

中海丰和叁號院

北京市丰台区幸福家园西路与郭公庄北街交叉口西北

首先就地段来说，地块周边没有明显硬伤，而且城市界面非常不错，干净整洁；项目北侧是一条马草河，治理的还不错，能看见清水，再北侧就是丰台科技园了；

（马草河实拍）

东侧和西侧是两个已经建成的小区，南侧是空地，配建养老设施，再南侧就是次新房臻御府；

项目位置可以说是处于丰台科技园的核心区域，周边的配套也很成熟，而且城市界面看起来很新；

项目距离地铁郭公庄站步行距离约500米，郭公庄地铁站可以乘坐9号线去海淀，也可以乘坐房山线去丽泽商务区，未来丽金线开通后可以直达金融街，轨道交通还是很便利的；

商业配套方面，项目南边的万科西华府有临街底商，转了一圈基本购物没问题。另外项目距离丰科万达步行距离约1KM，还算比较方便；

医疗配套方面，项目距离天坛医院约2KM，驾车10分钟就能到；

总的来说，丰和叁號院的周边配套是比较完善的，另外就是城市界面看起来也很新。这就是为什么楼面价能竞拍到6.2万/平米；

03

关于增值

我看网上很多观点在说到丰和叁號院的增值的时候都会写到丰台科技园，对此我的看法是这样的：

首先郭公庄这个地方卖到9.2万本来就是不便宜的，甚至可以说9.2万这个单价把未来好几年的红利都吃掉了；

其次关于丰台科技园的产业，它不是新起的，丰科园已经很多年了，而且这几年并没有什么太大的增长空间。它的产业利好，或者说能给周边房子带来的增值早就已经兑现了。

它不像丽泽商务区这种刚建好，有企业搬进来，能带来大量的新就业和新人口。所以，在这种情况下再去分析丰科园的各种数据没太大必要；

最后这几年经济都不景气，房地产的大势已经过了，现在买房有几个敢谈增值的，能保值就不错了；

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04

丰和叁號院未来二手房段位如何？

回答这个问题之前，我们先来看看丰和叁號院准备卖多少钱，可不是一律9.2万哦；

1、168平、185平和200平的是性价比最高的，会在均价9.2万以下，估计成交价在8.7-8.8万左右；

2、262平是最贵的，需要加精装包，估计会卖到10万左右，因为262的有湖景可以观看；

3、242和225平价格相对居中，会在均价以上；

4、3号楼洋房，因为得房率高，所以单价也会贵，估计在9.5万左右；

整体总价区间会在1500万-1750万，2000-2280万，2500万以上；

以上只是一个初步价格，实际以开盘为准，但是大差不差了！

五年后如果价格都不涨，我们来看看丰和叁號院处于什么水平？

竞品一：中海甲叁號院

有人说甲叁现在卖11万，丰和卖9万，不是竞品；

错！

甲叁最开始卖的时候可没这么贵，单价10万左右，而且个别房源是破10万的；

那么甲叁的总价是在1500万-2400万，能买到的是150平-180平-200平；

总价会有重叠的区间，只是能买的面积小了，但是更靠近市区，两个项目又是同根同源的，

三环和四环还是有差别，这个因人而异；

竞品二：端礼著、北京瑞府、北京悦府、懋源璟岳

这四个楼盘有一个得天独厚的优势，就是都离丽泽商务区非常近，而且都在三环内外。丽泽商务区的能级要比丰台科技园高吧；

虽然单价都比丰和叁號院贵，端礼著、北京悦府、懋源璟岳成交价在11万左右，瑞府要差点接近10万。

但是这三个楼盘的面积要小一些，面积区间在130-150-180-200平左右，这样总价区间是重叠的，也在1400-2300万之间，

竞品三：君礼著

君礼著虽然有中海“藏峰”的影子，但毕竟模仿的都不可能超越，君礼著在品质上确实跟丰和叁號不是一个档次。但也有它的优势，三环外，另外人家降价降得狠啊，指导价10.6万，最近出的特价房9.2万；

有一点君礼著的面积都偏小，最大才165平，所以在这点上看竞争不大；

竞品四：金茂府

金茂府在北京豪宅的口碑是独一份儿的，目前金茂府在丰台已经有三座了，分钟寺东叁金茂府、宋家庄北京金茂府、大红门永定金茂府，同样这三座金茂府都在三环外。

面积130-150-170-200-215-245平左右，单价9.2万-12万左右，面价区间和价格都对应的上；

客观的说，金茂府们更偏东一些，它的客群可能跟丰和叁號重叠度不高。另外就是三座金茂府的周边城市界面都不如丰和，但是总价预算如果超过1500万的人可能会对比的更多些，选择的面也会更宽泛，不像刚需那么局限；

竞品五：同板块内次新或者向下兼容

几年后郭公庄板块现有的次新如华润城、九号公馆房龄就更大了，那个时候竞争力确实更小。但对于想要在这个板块，但是预算又有限的客群来说，有可能会向下去兼容。另外旁边的中建云境也是可以对比的；

所以，从未来二手房来看，丰和叁號院同水平的楼盘还是不少的。如果不是锁定科技园板块，同样的总价区间上能选择的就很多了，尤其是对于金融街或者丽泽商务区的外溢群体来说；

丰和叁號院有它产品独特的一面，但是价格也确实不便宜，买它更多是出于对美好生活的终极享受；

所以，最后建议大家如果考虑入手这个楼盘的话一定要在预算范围内去买，千万别垫脚尖去买。比如你预算1800万，那就去买1500-1600万的。如果是预算刚好1500万，那就考虑其他的；

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——北京楼盘返现金额——

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2、丰台中海丰和叁号院、中建云境、中海公元里、森与天成、中环悦府，返3-20万

3、大兴中建玖玥府、晓月和风、橡树湾、御璟星城、颐和公馆，返现3-15万

4、顺义建发观云、璟上兰园、中海湖光玖里、星誉北京，返2-8万

5、通州国誉朝华、万科东庐、颐瑞府、璀璨时代、京玥兰园，返现2-6万

6、亦庄招商玺、璀璨时代、北京润府，返现3-15万