北京房产律师——购买他人单位福利房屋，卖方反悔主张无效案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某丽向本院提出诉讼请求：1.确认周某丽与宋某峰、杨某芝签订的《房屋交易预定协议》有效；2.宋某峰、杨某芝协助周某丽将一号房屋过户到周某丽名下；3.……。

事实与理由：2017年3月27日，宋某峰与周某丽签订《房屋交易预定协议》，该协议约定：房屋售价转让号费22000元。周某丽预付宋某峰购房定金10000元，协议签订后，宋某峰配合周某丽完成过户手续，过户一切费用由周某丽承担。协议签订后，周某丽以宋某峰名义与XX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买一号房屋，并交纳购房款525375元及车位意向金20000元。现涉案房屋已取得不动产权证书，依照约定宋某峰应配合周某丽办理该房屋的过户手续，将房屋过户到周某丽名下，故诉至法院。

被告辩称

宋某峰、杨某芝辩称，不同意周某丽的诉讼请求，理由如下：一、本案《房屋交易预定协议》应属无效。涉案房屋具有福利性质，是XX公司按照严格的条件筛选后分配给本单位职工的房屋，周某丽不是XX公司职工，不具备购房资格，周某丽、宋某峰在明知周某丽不具备相关资格的情况下，恶意串通进行的买卖房号的行为，必然导致其他符合条件的单位职工无法购买，侵害了其他符合购房资格人的合法利益，故该协议应属无效。

二、本案合同不属于房屋买卖合同，本案双方当事人对房屋的坐落、价格、面积、交付时间等具体条款未达成一致，不具备买卖合同的可履行性。购房号仅仅是对后续达成房屋买卖合同的一种预定行为。周某丽所交付的10000元在协议中明确约定为定金，非购房款。同时双方在协议中明确约定了需要另签买卖合同，说明双方对合同的具体条款需要进行协商和确认。

三、周某丽的诉讼请求违反了等价有偿原则，周某丽在仅仅支付定金的情况下，就想取得涉案房产是明显不公平的。在没有达成买卖合同并支付相应价款的情况下，周某丽也无权要求宋某峰、杨某芝为其办理过户手续。

四、周某丽垫付房款的行为是为了促成合同缔约的自愿行为，其应对宋某峰、杨某芝是否同意与其签署房屋买卖合同的风险有所预料，也应该自行承担后续可能产生的买卖风险。

法院查明

2017年3月27日，甲方（卖方）宋某峰与乙方（买方）周某丽签订《房屋交易预定协议》，经甲乙双方商定，房屋售价转让号人民币贰万贰仟元整（￥22000元）。约定：1.乙方预付甲方购房定金人民币壹万元整（10000元），甲乙双方于2017年月日前签订买卖合同，在甲乙双方未签订房屋交易合同前，乙方如在规定日期内放弃签订房屋交易合同视为乙方违约。2.在甲乙双方未签订房屋交易合同时，如甲乙双方都愿意放弃签订房屋交易合同，经甲乙双方协商可终止本协议，甲方原数返还乙方购房定金。……

5.协议签订后，甲乙双方商议买卖合同签订时间，甲方配合乙方过户手续，过户一切所有费用由乙方承担。中介费5000元由乙方出，在本协议生效后，如甲乙双方违约不退还。协议签订后，周某丽向宋某峰支付10000元，剩余12000元周某丽称因宋某峰、杨某芝拒收而未支付，庭审中，周某丽同意给付给宋某峰、杨某芝剩余12000元。另，周某丽称已支付中介费5000元。

2017年刘某（周某丽丈夫刘某1之父）通过某银行向XX分公司住房建设管理办公室缴纳改善房意向金20000元，XX公司住房建设管理办公室收款收据载明交款名称为宋某峰杨某芝，交款人签字：刘某。同日，刘某通过某银行向XX房地产开发有限公司转账165375元，XX房地产开发有限公司出具收款收据……付款人：宋某峰杨某芝。

2017年3月30日，刘某再次通过某银行向XX房地产开发有限公司转账200000元；同日，周先生（周某丽之父）通过某银行向XX房地产开发有限公司转账160000元；同日，XX房地产开发有限公司出具收款收据载明：客户名称：宋某峰，杨某芝，交款明细一次性房款360000元。付款人：宋某峰，杨某芝。

2017年4月1日，宋某峰、杨某芝（委托人）与周某丽（受委托人）签订授权委托书并在公证处公证，该委托书载明：我们（委托人）二人系夫妻，共同购买了一套房屋，房屋位于河北省某地一号。因我们不能亲自办理相关事宜，特授权委托周某丽为我们的代理人，全权代表我们办理……办理并领取所选购的房屋、储藏室、车位（库）的不动产权证书等相关事宜。2017年，宋某峰、杨某芝将周某丽诉至法院，要求：1.解除宋某峰、杨某芝委托周某丽办理购房相关事项的《授权委托书》；2.判决周某丽在委托代理人期间取得的相关财产及相关材料交付宋某峰、杨某芝。法院判决驳回宋某峰、杨某芝的诉讼请求。宋某峰、杨某芝不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

2017年4月4日，周某丽以宋某峰、杨某芝名义与XX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），该合同载明：宋某峰向XX房地产开发有限公司购买一号房屋，总价值525375元。庭审中，双方当事人均认可周某丽已缴纳涉案房屋全部价款525375元及车位意向金20000元。周某丽在商品房买卖合同（预售）买受人处签署宋某峰、杨某芝姓名并捺手印。

2021年5月7日，涉案房屋取得不动产权证书，载明：权利人为宋某峰、杨某芝，共有情况为共同共有。

裁判结果

周某丽与宋某峰签订的《房屋交易预定协议》有效；

本判决生效后十日内，宋某峰、杨某芝协助周某丽将河北省一号房屋过户到周某丽名下；

本判决生效后十日内，周某丽给付宋某峰、杨某芝房屋售价转让号费12000元；

房产律师点评

法律规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。周某丽与宋某峰签订的《房屋交易预定协议》实际为购房资格的转让协议，该协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，故协议合法有效，双方应按约定履行各自义务。

本案中，周某丽与宋某峰、杨某芝在签订房屋交易预定协议后，没有再行签订买卖合同，但从周某丽交纳涉案房屋全部购房款且房屋购买全部手续均在周某丽处可以看出，宋某峰、杨某芝并未实际出资，二人并非实际购房人，周某丽系借用宋某峰、杨某芝的名义购买涉案房屋，周某丽支付了全部购房款，且涉案房屋登记的权利性质为出让/市场化商品房，宋某峰、杨某芝在明知上述情况的前提下将购买资格进行转让，并约定相应房屋售价转让号费，双方的行为并未违反等价有偿的原则，故对宋某峰、杨某芝的答辩意见，法院不予采信。

现涉案房屋登记在宋某峰、杨某芝名下，具备过户条件，对周某丽要求宋某峰、杨某芝协助其将位于一号房屋过户到周某丽名下的诉讼请求，法院予以支持。周某丽同意将剩余12000元支付给宋某峰、杨某芝，为避免当事人诉累，法院一并在本案中予以处理。