谁才是上海北境之王？

上海北四区，闸北，虹口，杨浦，普陀；

过去是传统下只角，处在上海市区鄙视链的底端。

如今时代变迁，北四区变化很大，各有亮点，也各有短板。

上海北四区，谁才是老大？谁的潜力最大？

1、闸北远去，新静安势起

自从闸北傍上了老静安的大腿，摇身一变新静安后，就与其他三个兄弟渐行渐远。

如今闸北大宁市北高新，不夜城，苏河湾都有模有样。

大宁北上海中产之王，中环房价高地，商业、教育、交通各项配套都没得说，房子品质也是顶尖的。

苏河湾背靠一江一河规划，俨然豪宅片区，华侨城苏河湾、龙生福新里、中粮天悦壹号三大顶豪产品坐落在此。

不夜城CBD产业发达，三轨交汇，界面一流。

然而在以前，闸北因为火车站人流汇集，鱼龙混杂，“赤膊区”一直是甩不掉的标签。

其实老闸北发展到今天，不完全是依靠静安，至少不夜城（南广场）、大宁都是很早就开始规划起势。

但并入静安区后，老闸北的道路绿化、城市界面都实打实上来了。

市容市貌提升明显，和旁边的普陀，虹口拉开差距。

旧改和城市更新也有钱搞了，彭浦新村的老破小，居然原拆原还，杨浦老房子都要羡慕哭了。

2、虹口押宝北外滩

北四区中，虹口多少还是跟洋气沾点边的，其他三个都是朴实粗粝的工人气质。

如今放在一起比较，虹口人民可能心里不是很服气。

虹口历史悠久，海派文化发祥地名副其实。

可惜命途多舛，错失不少机遇。

如今全力押宝北外滩，要打一场翻身仗。

北外滩与外滩，陆家嘴形成黄金三角，这里要打造成世界级会客厅，航运，金融中心，商办体量相当吓人。

北外滩求发展的决心我们看得见：

即便是03年的商品房，因为规划需要，也不惜耗费巨资，说拆就拆。

北外滩之外，虹口的另一个亮点是瑞虹新城。

从当年的虹镇老街，深耕二十年，发展为如今的高端中产社区，实属不易。

不过，虹口的聚光灯和资源都放在了南部，商办、地铁、医疗、土地开发都在南边。

想想也是，北边不是工人新村，军产房，就是动迁基地，想开发，没钱也没地。

北虹口未来除了没地铁的凉城会通19/20，有一定改善预期，其他如曲阳、江湾镇短期看不到什么希望。

3、杨浦专注内循环

杨浦很大，老破小很多，是很多人对杨浦的第一印象。

相比虹口和闸北，杨浦地盘大，人口多，经济总量也大。

但因为偏居一隅，与核心市区缺少链接，杨浦无论是经济还是楼市，整体处于内循环的状态。

尤其副中心五角场，新江湾一带，内循环做的还不错。

大家去五角场逛街，购物；工作也在附近，创智天地，b站，抖音；

买房在新江湾城，年轻人租房在中原。

看病去长海医院，上学也有好学校。

作为商业中心，五角场吸引了宝山、虹口北部，甚至浦东北部的客流，这几个地方实在太缺商业了。

新江湾城也虹吸了整个上海东北角的富人，大批低密度高品质的房子，上海北部第一豪宅区没跑了。

五角场新江湾之外，杨浦新的发展重心在东外滩。

东外滩是杨浦唯一的一块caz，内环内滨江带。

近几年东外滩新房项目大量上市，未来这里会成为一个全新的高端居住社区。

但就目前来看，东外滩完全雄起的周期会比较长。

这一轮周期，杨浦除了新江湾和东外滩的次新房之外，其余地段房价全面跑输上海大盘。

杨浦买房，就盯着新江湾和东外滩就行了；

其他地方除非地缘客，否则不建议买入；

新江湾城，虽然地段偏远，但片区内无竞品，且房子新品质高。

东外滩则有着重大规划加持，前景可期。

4、散装普陀

普陀面积颇大，相当散装。

“内环是市区的，中环是自己的，外环是郊区的。”

长寿路，中远两湾城，武宁，内环这几个板块坐拥普陀最好的地段，紧靠着苏州河，老静安，却密密麻麻全造了房子。

没有入选caz，并不意外。

因为普陀一开始，心思就没放在内环。

普陀的发展重心一开始在真如，后来偏长风。

好在长风搞的还不错，产业、界面、配套区内首屈一指，是一块纯正的富人区。

真如拖拖拉拉到今天，也算建好了，待商业全面落位，有望追上大宁和五角场。

其实普陀的底子，在北四区中，是最薄弱的。

除开内环的一一小片，普陀以前大部分地区都是农田，基础差发展慢，GDP总量、人均排名垫底，并不意外。

比起虹口，杨浦，普陀没有滨江，好在靠着老静安和长宁，能吃到不少外溢。

而且普陀的苏州河岸线很长，有很大开发空间。

这两年苏河步道修缮了，边上居民散步很舒适。

普陀在网上被黑的最惨，然而居民财富底蕴不容小觑。

我们做过统计，根据均价1500万以上的小区总量，普陀区有钱人的比例（3.72%）和绝对数量，要略领先于虹口区（3.57%）和杨浦区（3.03%）。

很大原因是普陀的地段优势，南边紧挨着长宁和老静安这两个富户，吸收了不少购买力外溢。

而且普陀不缺好的小区。

2005年以来，普陀各个片区，尤其是紧挨静安、长宁的地段，造了许多高品质的商品房，填补了两区新房的空缺。

大批的老钱和新贵搬到普陀，普陀的有钱人真不少，且富人小区分布很均匀。

普陀的高品质住宅分散在内环武宁、长寿路；中环长风、真如、光新、万里。

而且就连普陀内部最偏远的桃浦也开始兴建高品质新盘。

普陀的问题不少：产业定位不清晰，财政收入倒数；医疗资源一般；有轻轨铁路隔断，常年修路，高峰时间地面堵车；

真如被李老头耽误，错失黄金发展期。

不过，普陀区也有自己的优势，地铁密度北四区之最，内中环优势尤为明显，地铁通勤比部分内环内区域更便捷。

14号线通车，真如、武宁可覆盖的上班区域非常广，浦西核心节点基本都在10-15分钟内，连陆家嘴也在20分钟左右。

在经济降速、“房住不炒”的时代，普陀大片的房源，都有不错的通勤+自住的价值。

普陀因为关注度低，二手更容易淘到笋盘。

本来上海这么多区，不可能人人都是金融中心和caz。

只要人民安居乐业，生活便利，也很好嘛。

至于谁是北区老大，并不重要。

5、写在最后

最后，杭州限购彻底解除了，但我依然不看好，杭州和上海的逻辑并不一样，新房天量供应之下，价格很难稳住。

不过，随着几大一线、新一线逐渐脱光，上海的动作，估计也快了，让我们期待一下。