2月REITs市场整体翻红，谁将决定下步走势？| 睿和月报

作者 | 刘玉娇

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

2月，公募REITs市场情绪高涨，一改去年市场低迷颓势，迎来开门红。

在2月份仅有的15个交易日里，中证REITs指数单月上升12.28%，最终收于794.9点。在成交额方面，30只公募REITs成交总额为72.65亿元，环比下降13.86%；换手率方面，平均换手率为17.95%，环比上升10.33%。整体看来，REITs市场反弹强烈，产品估值迎来修复。

然而，市场仍需面对资产价格下行与运营收益薄利双重难关。

2月的公募REITs市场呈现上涨趋势究竟还能持续多久？其上涨原因为何？如何才能使REITs市场持续稳中向好？这些问题仍待解答。

超半数以上涨幅超10%，还没“修复”完

用“全线上涨”来形容2月份的REITs市场，并不夸张。

截至2月29日，全市场共计30只REITs，无新券扩容。其中，共有两只公募REITs涨幅超20%，16只涨幅在10-20%区间，合计超半数以上。其中，博时蛇口产园REIT以月涨幅27.45%居于首位，嘉实京东仓储基础设施REIT以24.25%的涨幅位列第二。而月涨幅最低的中金山东高速REIT，在2月的涨幅也达到4.29%。

图表1：2月公募REITs市场整体表现

数据来源： Wind，睿和智库整理

然而，即便单月涨幅如此之高，仍未能完全修复前期市场低迷所带来的负增长。

数据显示，截至今年2月，仍有14只REITs相对发行价涨跌幅为负值，占比46.67%。其中不乏排在月涨幅前五的博时蛇口产园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中金湖北科投光谷REIT等REITs产品。

图表2：相对发行价涨跌幅仍为负值的公募REITs一览（截至2024年2月）

数据来源： Wind，睿和智库整理

从底层资产来看，园区基础设施类公募REITs占据了“半壁江山”，主要归因于其经营的持续承压。回顾2023年的REITs市场，多个园区项目受出租率等因素掣肘，二级市场表现颇为坎坷。而开年以来，市场并未有明显回暖的趋势。睿和智库认为，该类REITs想要完全修复基本面，仍然需要不短的时间。

单月持续上涨并非偶然，政策影响持续凸显

政策层面利好的集中释放，是本次市场呈现明显上涨的主要原因之一。

尤其是《监管规则适用指引——会计类第4号》（以下简称“4号文”）的发布，极大程度缓解了市场波动对于短期投资收益的直接影响，并直接引导了市场进行长期、理性投资。

业内人士指出，政策明确了公募REITs权益属性定位，一方面有望优化投资者结构，促进长期配置型资金进场，有利于维护二级市场稳定；另一方面，有利于提升和推动公募REITs首发、扩募上市的积极性，助力公募REITs市场常态化发行，市场持续扩容，同时激发盘活资产活力。

图表3：2月部分公募REITs相关政策一览

信息来源： 公开信息，睿和智库整理

同时，多个政策的集中发布，完善了我国公募REITs的市场规则，其中 包括针对年报披露时间的详细规定、底层资产运营监督的措施、对于基础设施定义范围的修订等等。通过建立市场规范，降低市场的不确定性，推动市场健康可持续发展，更对于资本市场和实体经济具有积极作用。

其次，从基本面来看，底层资产的稳定经营也是市场行情走高的原因之一。

一方面，公募REITs的市场属性，决定了已上市的产品均为经过市场检验的优质核心资产。强大基本面的支撑，使其在市场波动时具有相对较强的稳定性，因此在市场好转时，也能做出优于市场平均速度的反应。

单月平均资产收益率的大幅提升，也是基于此。具体来看，2月份平均资产收益率整体均值为11.54%，相比1月的-6.87%有大幅提升。仓储物流类回升最多，至17.54%，园区基础设施类紧随其后，由1月-11.18%，回升至15.88%。能源基础设施类，作为回升幅度最小的底层资产类型，也回升至7.47%的正值。

图表4：2月不同类型底层资产REITs平均收益率（%）

数据来源：Wind，睿和智库整理

另一方面，今年1月中至1月底披露的2023Q4公募REITs季报，也为市场深度展现了其资产的经营韧性。

季报显示，2023年四季度，营收超过1亿元的公募REITs产品共有9只，其中鹏华深圳能源REIT本期营业收入为3.68亿元位列第一，中信建投国家电投新能源REIT以2.26亿元位列第二，且均为能源基础设施REITs。

图表5：2023Q4营收过亿公募REITs

数据来源： REITs季报，睿和智库整理

能源基础设施、保障性租赁住房、生态环保等底层资产运营稳定，交通基础设施等也正在迎来回升。

而整体来看，截至2023年底，公募REITs市场共有29只产品，平均可供分派金额完成率超100%。其中，能源基础设施、生态环保、仓储物流类的产品经营稳定性更强，经营韧性明显；保障性租赁住房类产品，出租率仍维持高位，经营稳健；交通基础设施类产品，整体通行量同比上升；园区基础设施类，也表现出了相对稳定的出租率，没有明显浮动。

同时，二级市场的提振，也助力REITs市场情绪持续高涨。2月，上证指数收于3015.17点，上涨8.13%。与公募REITs指数呈现明显正相关，助力REITs二级市场企稳。

图表6：中证REITs指数与上证指数相关性对比

数据来源： Wind，睿和智库整理

综上，在政策因素为主，底层资产稳定经营、股市提振等多种因素的共同作用下，使2月公募REITs市场实现上扬态势，扭转了去年持续低迷的局面。

今年市场能否实现长红？重点看园区类REITs

2月的REITs市场表现，显然提振了市场信心。然而，这样的牛市能否持续？

睿和智库认为，REITs市场想要实现长红，还要看园区基础设施类REITs。

截至2024年2月我国已发行的30只公募REITs中，园区基础设施类REITs共有9只，占比30%，是REITs市场的重要组成部分。

图表7：我国已发行公募REITs底层资产一览

数据来源： 公开信息，睿和智库整理

该类公募REITs本应因其持续稳定的现金流受到投资者青睐，但在过去的一年多里却并非如此。同时，在今年2月16只公募REITs相对发行价涨跌幅回正的情况下，园区基础设施公募REITs仅占2只，且涨幅不高。建信中关村REIT相对发行价跌幅最大，超四分之一，达25.88%。

据业内人士透露，因去年至今REITs二级市场始表现终较差，使得Pre-REITs市场形成了“堰塞湖”，即一级市场价格倒挂二级市场。其中，园区基础设施类的产品表现尤其明显。

具体来看，主要有以下三方面原因：

其一，我国存量产业园区数量巨大，且多数存量园区的布局和产业定位与市场需求具有一定差距。因此，在不做大幅度调改的情况下，园区未来租金提升空间并不大，也是因为这样，使投资者更趋向于将资金投入到有较大提升空间的其它行业。

其二，我国经济处于产业深度转型阶段，而产业发展又远远慢于空间建设的速度，所以从3-5年的时间跨度来看，产业招商园区资产普遍面临运营承压。产业发展并不是一蹴而就的，且受政策、园区区位、运营等多方因素影响，不确定性较大。

其三，这两年房地产去杠杆和去泡沫化的过程中，资产价格还处于下行中，何时到底，依旧未知。

也正因如此，运营收益也在下行通道中，出现了价格、经营的“双降”格局。所以虽然一级市场Pre-REITs看起来“很火”，但观望者居多。

此次，证监会发布的“4号文”，打响了REITs政策完善的“第一枪”。在政策进一步优化之后，公募REITs市场明显回暖，这也为新产品的上市、扩募创造了更为有利的市场环境。

2月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，5年期以上贷款市场报价利率降至3.95%，为1991年以来的最低值。政策的组合拳，正在全力提振信贷、房地产市场，推动实体经济进一步提升。房地产市场的松绑，也正在推动REITs市场稳中向好。

结语

时过近4年，监管层和市场都在探索公募REITs良性发展路径，因为REITs市场对于国内海量的存量资产盘活具有重大战略意义。

而在探索路上，有两个障碍是无法跨越的：一是资产价格下行修复的周期有多长，价格的底部何时出现？二是在资产价格下行的同时，运营收益提振困难，甚至也处于下行通道中。

在资产价格和运营收益“双降”的预期下，保证REITs的收益稳定，是今年稳定二级市场的整体走势的关键。

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