华润北京润府里的蚯蚓线 | 2024楼花测评②

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华润置地的速度，连神都不敢相信。

2月1日，华润置地在大兴亦庄新城拿下北神树项目，总平面图第二天就出来了。一年前，华润置地在北京朝阳站交通枢纽拿地后宣布做万象城时，项目居然已经在动工了。

有没有猫腻，傻子都看得出来。地产同行们，只能"呵呵“了。

最近，华润置地北神树项目的案名浮出：北京润府。

帽子戴得有点大，北京，润府，那华润的其它润府算个球？不如中建壹品在大兴来得直接：花郷壹號，起码标识清楚。

北京润府，如若改名为"亦庄润府"、"北神润府"，起码那些房山京熙润府的业主，心里会顺服一点。

凭什么它是北京润府？或许，它持有了一个15万平方米的商业，大概率是要建万象城，把帽子戴得更大一些，更唬人一些。

实际上，在大北京，除了国贸等少数几个地段，绝大部分的商业综合体都是区域型的，北京润府想在名头上使劲地拔，有点此地无银三百两的意味了。

如蚯蚓般的非机动车停车位

北京润府，不在北京市中心，位于东南五环外的亦庄新城，离北神树地铁站200米左右。

它把大门口放在西北角。西边两个人行出入口、南面一个人行出入口、东面一个人行出入口。车库出入口东边两个，北面一个。化粪池西南角、东南角和西北角各一个。

其西面的北部分为体育用地，地上建筑面积0.77万平方米，容积率0.6，建筑高度12米；西面的南部分为基础教育用地，低山建筑面积0.32万平方米，容量0.8，建筑高度16米；正南面为0.66万平方米的公园绿地。

从整体上看，住宅只有东面临嘉创二路，宽40米，北面临光兴三街，宽30米；这算是一个闹中取静的住宅项目。它正南面的是B25米商业地块——可能是万象城，一个地铁上盖项目。

离商业综合体很近，有点吵闹，但配套绝佳。楼花以前做记者时，有一位前辈说过，买房子须先看周边配套。最好的选房策略，是提前知道周边要建大型商业综合体。

待商业地块一面市，周边的房价就开始涨了。楼花相信，华润万象城进驻亦庄之后，这片的房价也会应声上涨。

它的住宅总建筑面积25.73万平方米，地上建筑面积17.48万平方米，地下建筑面积8.25万平方米，容积率2.5，一共有18栋，配套楼有点多，有8栋，分散在东西南北。它的车位一共1705个，其中1699个位于地下，6个地上停车位位于北面的配套楼（开闭站）东面。

在18栋住宅李，除了3#、4#、6#、11#、12#和18#之外，其余楼栋的顶层为退台式户型——也就是说，顶层的北面高度比南面要矮一层。

由于北京润府的容积率为2.5，除了3#西边两个单元8层、8#10层、19#和3#东单元11层之外，其余都是13层至18层产品——意味着得房率会低一些。

在户型上，楼花大致推算出五种类型：110平米、130平米、140平米、160平米和180平米。

180平米户型分布在8#，这是楼王，只有40套；160平米户型分布在6#、11#、12#、14#，一共256套；140平米户型分布在7#，一共68套；130平米户型分布在3#、4#、9#、18#、17#，一共334套；11平米分布在1#、10#、13#、15#、19#、20#、21#，一共698套。其中19#、10#和21#偏西南20度。

另外，北京润府有个最大的特点：非机动车停车位多，几乎贯穿于整个小区，请大家看一下标出的蓝色线条，像蚯蚓一样，弯弯曲曲，那就是地上非机动车停车位——特意强调了，是非电动车。车位那么多，是不是你的脑海中闪现出车来车往的场面呢？业主们的电动车停放在哪里呢？

小心万象城的公交站

北京润府有18栋住宅，除19#、20#和21#之外，其余楼栋都是正南正北，地块相对周正，居住起来舒适度比较高。

先看看这斜着的三栋楼——每户约110平米。虽然它们有点偏西南15度，但它们的正南面是一排绿地，约0.66万平方米。这种第一排不临马路的社区十分罕见。所以，楼花没有给它们打上红色的标签。第一排的房子，如果去掉了吵闹的问题，那视野算是不错的。

其余的110平米户型，优选顺序是：13#、10#、1#、15#，理由是，10#、1#、15#前面都有配套楼，其中10#、和1#都有地库出入口，1#前面的出入还有煞气，15#为何排在最后面，前面有一栋2层的托儿所，儿童的吵闹声不可避免，上学下雪家长接送，南面尾气多、人杂，声音大。

130平米和140平米户型的优选顺序是：7#、3#、9#、4#、17#和18#，理由是，7#的位置仅次于楼王，距离前面的11#长达67.65米，3#距离8#也有49米，而8#只有31米高；9#与13#的距离是67米，前面只有一个只有1层的配电室，而4#前面的配电室为2-3层，且位于小区的西北角；17#和18#距离第一排的19#、20#和21#太近了，17到20余米，会遮挡得比较厉害。

160平米户型分布的优选顺序是：14#、11#、12#、6#，理由是，14#位于小区中轴线上，正前方和侧方的建筑都距离30米以上，正前方距离超过66米；11#距离正前方楼栋超过69米，但西端户斜距离14#仅为14.6米，存在角煞和遮挡问题；12#的东西端户都受到前方楼栋的角煞影响；6#的东端户受8#的角煞影响，而且北面是正大门，加上车库由北进入直冲大楼，风水不佳。

最后来聊聊楼王8#，只有10层，正前方和后方距离建筑分别是67.95米和49米，位于小区正中央，前面斜方向距离12#和11#也超过40米。180平米户型，只有40套，应该十分抢手。

另外，花姐不得不提醒一下，选北京润府第一排的人要注意，尤其是20#，它的正对面60米处的万象城，会有一个地面公交车站，来来往往的车辆繁多，会带来一定的嘈杂。

这个万象城占地6.23公顷，其中地面公共交通站用地0.26亩——约2600平方米。整个万象城的容积率2.4，总建筑面积约14.95万平方米，层高45米，东南西北各一个出入口。对居住影响最大的是北出入口，正对着北京润府。

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