当年价差达6000+元/㎡，如今回到同一起跑线！今天，上演冰火两重天行情！

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今天，市区4套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交了2套房源，有2套房源流拍。

其中南滨锦园（中梁国宾1号南区）和华鸿锦园（华鸿中央城）都是12年瓯海区的商品房项目，那时南湖片区没有万象城、瓯海区政府也还没搬迁到娄桥，都是成长中的板块。

但当年国宾1号售价却遥遥领先，中央城则因为那时大片的农田，影响了感官，开盘价差达6000+元/㎡。

只不过这次拍卖的这两套房源的差距倒没有那么大。国宾1号房源顺利成交，成交价略低于市场价，中央城房源却流拍了，价格持平市场价，性价比不高。10余年过去了，乍一看，这两个小区却站在了同一起跑线？

国宾1号临时售楼处（现万象城东南角）

另一套成交的百合苑，位于鹿城龙源路与锦江路交汇处，这是房龄较大的楼梯房小区，距离温州火车站较近，周围环境、城市界面较差，不过该小区的施教学校是南浦实验中学锦江校区。虽然这套房源是楼梯房小区的7楼，装修一般，但价格比市场低很多，有性价比。

黄龙康园是鹿城城西的楼梯房小区，靠近高速，房龄不小，楼层较高，内部较为凌乱，装修一般。再加上这套房源的起拍价吸引力不足，周边新建安置房数量相当多，价格也就1万出头。所以今天这套房源流拍也是正常情况。

下面我们一起来看下部分热门房源的具体情况！

（法拍市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

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南滨锦园15幢1004室

南滨锦园15幢1004室（推广名：中梁国宾1号(南区)）建面约164.68㎡，起拍价约265万元，吸引了6人报名，有269人次设置提醒，9509次围观。

最后经过51轮竞价，以总价约318.3万元成交，单价约1.93万元/㎡，热度较高。

南滨锦园15幢1004室（推广名：中梁国宾1号南区）位于瓯海区渊渟路与双凤路交汇处东面。

区位图

本次拍卖房源为国宾1号南区15幢1004室，平层房源，15幢位于小区北侧，南面是高约25层的9幢，采光略受影响，拥有部分小区园林景观视野。

该房源已腾空，内部为毛坯状态。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电、物业管理费、公共能耗费等由买受人自行承担。

实景图

2012年4月开盘时，15幢1004室开盘毛坯备案总价约410万，开盘普惠850元/㎡，惠后毛坯总价396万元，毛坯单价约2.43万元/㎡。

可以看出，10多年的开盘价，比现在的法拍成交价高出约77万元。

最近一次国宾1号南区拍卖是在2023年8月，当时的房源是10幢201室，附带简单装修，建面约140.5㎡，成交总价263.5万元，成交单价约1.88万元/㎡。

目前国宾1号南区163㎡房源报价约2.4-2.6万元/㎡，带有不错的精装修。

对比市场价，今天这套房源有性价比，比市场价低了一些，算上后期自行装修的费用，持平市场价。

所以这套房源适合对居住体验有要求，喜欢全新装修或对装修风格有要求的自住客群。

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华鸿锦园8幢1104室

华鸿锦园8幢1104室（推广名：华鸿中央城）建面约88.23㎡，起拍价约200万元，单价约2.27万元/㎡，

最终无人报名而流拍。

华鸿锦园（推广名：华鸿中央城），位于瓯海区半塘街与古岸路交汇处东面（瓯海教育局北面）。

地块南面为半塘公园和瓯海区教育局，西南面为瓯海区政府，东侧为河流，河景视野良好，西面稍远些是亿象广场，周边一圈为成熟住区，底商繁多种类齐全，各项配套齐全，人气旺盛。

本次拍卖的房源位于8幢1104室，河边楼幢，一层6户，04室的河景视野还不错，西侧视野会受到遮挡。

房源内部尚未腾空，待拍卖成交确认并付清拍卖款后40日内予以腾空，房屋交付以腾空后现状为准。

该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费。可能存在的物业费、水电费等由买受人自行承担；

实景图

2012年9月开盘时，该房源毛坯备案价约182万元，开盘（优惠800元/㎡）毛坯总价约175万元，毛坯单价约1.98万元/㎡。

这次的起拍价比当初的开盘价高出约25万元，这个情况和上面的国宾1号的情况刚好相反。

目前，华鸿锦园房源整体报价约2-2.5万元/㎡，大多附带不错的装修，根据装修、楼层、位置对价格有影响。

因优越的区位、清一色的欧式大堂会所等，与同时期交付的国际华府、大诚金廷、中央公园等品质小区一同被坊间列为“四大金刚”，二手房成交价曾一度超过3万元/㎡，后随着整体市场下行，价格也有所下滑。

对应施教区学校为片区内认可度较高的瓯海区外国语学校（九年一贯制）。

2023年年底，该小区8幢外立面出现了明显的脱落。

来源：温州房哥

对比市场价，今天这套学区房源装修不错，居住舒适度较高，有河景，采用旧容积率，得房率较高，距离商业及生活配套较近，生活便利性不错，区位更是相当好。

今天这套房源流拍了，倒不太意外。估计是因为房源未腾空，需付清拍卖款后40天内腾空。腾空后该房源的性价比就大幅下降了。毕竟这套房源基本持平市场价，并没有优势，如果软装之类的东西没了，需要自行购买的话，还不如去市场上买，部分房源还送车位。

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