保利虎门项目卖房款未进监管账户被处罚

江小亭/发自东莞

预售监管资金被看作是保交楼的基本保障，尤其近年来出险房企频出，更是备受购房者关注。但相关违规操作依旧屡有发生，不仅出现于资金、债务紧张房企，甚至部分央企也赫然在列。

近日，保利发展旗下的东莞保利时区项目便因销售资金未按规存入专用账户而被公示，并受到行政处罚。

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虎门项目销售资金未进监管账户

根据东莞市住建局官网近期公布的一份行政处罚显示，于虎门高铁站TOD核心区综合开发项目（保利时区）销售过程中，经政府部门调查并证实，开发商东莞国铁保利实业发展有限公司存在直接收取预售款，未存入预售款专用账户的违法行为，并对此做出相应行政处罚。

参考公示内容，开发商在涉事房源销售过程中，从诚意金到购房款均转入了名为东莞国铁保利实业发展有限公司的收款账户，而非该项目实际预售款专用账户，该行为违反《广东省商品房预售管理条例》。

事实上，为防范风险，保证商品房预售资金优先用于工程建设，维护购房人合法权益，早于2022年11月，东莞市住建局也再次新发布了《关于进一步规范商品房预售资金收存和使用管理的通知》。

根据通知内容，含定金、首期款、分期付款、一次性付款等购房款都需直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户（子账户是由监管银行针对每套房屋在商品房预售资金监管账户下分设的、唯一收存对应房屋购房款的银行账户），房地产开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。只有当监管账户内累计进账金额达到监管额度后，超出监管额度的资金才可由房地产开发企业提取使用。

过去几年里，无论是楼盘烂尾未能按时交付，还是拖欠建筑商、供应商款项问题，不少都或与监管资金被挪用有关。

回看保利，作为千亿级别领头央企，虎门项目被曝光的操作无疑让市场错愕。

针对相关行为，中房君也试图联系了多位保利方面人士，但截至发稿，未有回复。

虎门保利时区 中房君/摄

值得一提的是，这并非保利在莞开发项目首次因违规操作而受到行政处罚。

早于去年3月份，位于黄江的科学城时区亦收到来自东莞市住建局的多张“罚单”，合计罚款金额18万元。

根据处罚决定书内容，项目违规行为在于未取得《商品房预售许可证》即擅自收取预订款性质费用。后续涉事项目房源也或因早前该违规操作被进行过一段时间“锁房”处理。

一边是凭借体制带来的信誉及融资优势上演着拿地凶猛与冲刺销售榜前列，一边又是“顶风作案”违规预售操作以及大范围执行的大尺度折扣促销，保利于莞可谓动作频频，存在感十足。

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“顶风作案”背后

无论是预售资金的违规未存进专项账户，还是未拿证抢跑入市，又或是在莞多项目的大尺度促销，背后都是一场有关企业财务状况的讨论。

整体来看，作为头部央企，保利发展的实力毋庸置疑。过去的2023年，仅销售金额方面，保利已超过碧桂园和万科，以4207亿元位列房企榜首，表现出强劲的发展韧性。

但聚焦企业本身，这一轮地产寒冬的寒气无可否认同样传导至了保利发展身上。

2023年企业营收保持较高增速的同时，实则是净利率的表现下调，尤其去年四季度，更是罕见出现季度亏损，这也是保利自2005年以来的首次单4季度亏损。

放眼东莞，凭借长期发力东莞一级市场，保利仍是东莞目前在售项目数量最多房企，据初步统计，其在莞在售项目超10个，覆盖六大片区。

不过受过去市场低迷情绪影响，虽项目众多，但由于不少项目位置相对外围或片区竞争激烈，整体去化并不乐观，销售压力之下，也是多盘的降价跑量以换取现金流，相应的代价自然是牺牲项目利润。

当面对全行业地产商都在努力降负债，对于房企们而言，规模的重要性已然让位于企业的财务健康。就年内来看，除现有在售，保利的潜在新供应主要为去年招拍挂市场先后拿下的长安地块项目和CBD 地块项目，呈现不断往核心区进军布局趋势，或也可见保利于莞的布局策略调整。

据房企人士表示，目前相关部门已在陆续召集房企开会，就年内的供地和企业拿地意愿做前期沟通，当前已初步确定的挂牌地块有三十多宗。事关“拍地劳模”的保利今年是否还会于东莞市场积极拿地，以及如何布局值得关注。