北京房产律师：非农村户口购买宅基地法院认定无效并分割增值案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某涵，刘某辉向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于1995年签订的售房协议书无效；2.判令二被告将原住房五间房屋腾退并返还给二原告；3.诉讼费由二被告承担。

事实和理由：位于M村有院落一处，该院落宅基地村民申请盖房占地审批表登记在原告孙某涵名下，原、被告于1995年4月11日签订售房协议书，将原住房五间售予二被告，房价为2.9万元。原告刘某辉将村民申请盖房占地审批表原件、房南土地批示原件及村公所批准的租赁批示原件交付给被告。根据相关法律规定，原告认为房屋买卖合同无效。经多次交涉，被告未返还售房协议书原件。为维护自身合法权益，原告诉至法院。

被告辩称

被告吴某坤、赵某兰辩称，一、被答辩人的行为严重违背诚信。被答辩人于1995年主动联系答辩人售房，并于1995年4月11日主动亲笔手写《售房协议书》，以2.9万元的高价将A号出售给了答辩人，当时2.9万元足以在市里购买一套两居室。双方签订的《售房协议书》明确写明“双方不得反悔”，但时隔26年后，被答辩人在周边乡镇拆迁利益的诱惑下，罔顾基本诚信而毁约。

被答辩人出售给答辩人的是位于A号的房屋，而非买卖宅基地，故被答辩人的诉讼请求没有法律依据。被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效。

答辩人购买房屋后，一直在此居住生活，在26年里将正房多次修缮，综上，原告的诉讼请求不应得到支持，且已过诉讼失效，请求法院予以驳回。

被告吴某坤、赵某兰向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人返还购房款2.9万元；2.判令被反诉人赔偿反诉人因《协议书》无效所遭受的经济损失1457191元；3.诉讼费、反诉费由被反诉人承担。

原告孙某涵、刘某辉针对被告吴某坤、赵某兰的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。一、涉案房屋属于孙某涵名下，宅基地属于村民。二、建房没有手续，其要求经济损失无法律根据。三、不同意返还购房款。四、二被告认可其系居民，不能购买农村住房，因此导致合同无效的法律后果，二被告应明知，应承担全部的不利后果。

法院查明

1995年，孙某涵、刘某辉与吴某坤、赵某兰签订《售房协议书》，载明：“今有M村村民孙某涵、刘某辉自愿将原住房五间（四间正房，壹间小北房）售与（予）吴某坤、赵某兰居住，房价为两万九千元整……双方不得反悔、任何人不得干涉，已收到房价款两万玖仟元。本售房协议后还附有建房批件壹份、房南土地批示壹份、村公所批准的租赁批示壹份。”该售房协议所涉房屋现为北京市丰台区A号（以下简称：A号）。孙某涵称涉案院落的《村民申请盖房占地审批表》是批给孙某涵的，并提供《村民申请盖房占地审批表》予以证明。

双方均认可上述交易金额为2.9万元，交易完成后二被告居住至今。被告称其购买时有四间正房、一间小北房，当时没有院墙，其购买后陆续在院内垒院墙、做地面硬化，拆除小北房盖了两间大北房、在原四间正房南侧加盖厨房，新建车棚、南房、杂物棚等。

诉讼中，被告申请对A号院内房屋、地面硬化、院墙、室内装修及院内三个树木重置成新价及宅基地区位补偿价评估。评估公司出具《房地产估价报告》载明：“评估总价：1457191元，其中：宅基地区位补偿价为1200000元，房屋重置成新价为203206元，附属物重置成新价为53985元。”

另，吴某坤、赵某兰自述其均为居民户口。

裁判结果

一、孙某涵、刘某辉与吴某坤、赵某兰于1995年4月21日签订《售房协议书》无效；

二、被告吴某坤、赵某兰于本判决生效之日起三十日内将位于北京市丰台区A号院腾空并交付给原告孙某涵、刘某辉；原告孙某涵、刘某辉于本判决生效之日其三十日内退还被告吴某坤、赵某兰购房款20300元。

三、原告孙某涵、刘某辉于本判决生效之日起三十日内赔偿被告吴某坤、赵某兰经济损失1020033.7元。

房产律师点评

公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。基于房地一体的情况，处分房屋也必然会处分宅基地使用权。本案中，被告的户籍性质并非北京市丰台区长辛店M村农业户口，非该村集体经济组织成员，不享受村民待遇。《售房协议书》违反法律、行政法规强制性效力规定，应属无效，法院对此予以确认。

民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现孙某涵、刘某辉要求二被告腾退并返还，于法有据，法院予以支持。关于吴某坤、赵某兰主张孙某涵、刘某辉退还购房款2.9万元及赔偿经济损失，于法有据，《售房协议书》无效，双方均有过错，孙某涵、刘某辉承担主要责任，吴某坤、赵某兰承担次要责任，即孙某涵、刘某辉应承担70%的责任，吴某坤、赵某兰应承担30%的责任，故孙某涵、刘某辉应当退还吴某坤、赵某兰购房款20300元。对经济损失，法院按照评估总价计算，经计算金额为1020033.7元。