市场，还存有幻想

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楼市的救市，越来越无力了。

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前几天发G委表示“放开放宽除个别超大城市外的落户限制”。

落户还要继续放松。

落户放松这个事明面上起到的作用是加速城镇化进程，让包含人在内的生产要素充分自由流通，有效激活市场主体的活力。

但其实更多还是向楼市输送弹药，贴心的为还有心思进场买房的人把户籍的门槛剔除掉。

别人家把钱都准备好要进场接盘了，再被户籍挡在门外，那真就太可惜了。

用“户籍”当关键词，用百度或者其他搜索引擎在过去22-23年这两年的时间范围内搜索就会发现，放松落户政策的新闻存在一定的规律。

第一，肯定是和某个楼市正在下行的城市有关，比如2023年杭州的大专落户和积分调整，还有郑州的租房也可全家落户的政策。

只要某个城市出现放松落户的新闻，用“城市名+楼市或者土拍又或者新房”等关键词组进行搜索，必然会发现，在放松落户的新闻出现之前不到三个月的时间，就已经有当地楼市的一些“负面”新闻了。

比如土拍遇冷，二手房挂牌量上涨，新房销售面积大幅下降等等等。

楼市一遇冷，户籍就放松，这几乎成了户籍政策出台的一个特有的规律。

第二，出现的频率，从2022年房企暴雷潮开始后，放松落户的操作从上面到地方，出现的次数越来越多也越来越频繁。

上到发G委和住建部，下到具体城市，鼓励放松落户和出台具体落户政策的新闻之间的间隔越来越短。

基本上达到了，上面一鼓励下面就放松，配合的是相当默契。

还是前面说的，表面上是放松户籍，实则是搭救楼市。

回溯下楼市历史会发现，楼市和户籍的关系，总是在随着整体房地产行情的走势，而进行着微妙的变化。

简单说，在楼市行情上行期间，一些城市的户籍尤其是那些大城市的户籍，基本坚如磐石。

而一旦到了楼市下行期间，部分城市的户籍就像突然被抽掉皮带的裤子，彻底一脱到底。

把这种跟随楼市走势而“与时俱进”的落户政策总结下就是，楼市上行期间户籍总是拒人于千里之外，而到了楼市下行缺少接盘的时候，户籍又恨不得投怀送抱。

地方上在存量市场里抢接盘侠的小算盘罢了。

既然是抢存量那就意味着有人吃不饱，之前二线省会大部分放开落户后，间接或者说直接受到影响都是周边的三四线城市的楼市。

省会城市仗着自己多少有点产业和公共资源的底子，放开了落户还能吸引省内尤其是周边辐射范围内的一些三四线城市仅存的购买力进场玩一把。

于是省会吃饱，小城跌倒，说好的都市圈里大城市带周边的小弟一起玩，结果在挖掘楼市存量购买力这个对于地方财政来说“至关重要”的问题上，大城市还是决定自己先下手为强的虹吸一波再说。

压根没闲工夫管小城市的死活。

但即使大城靠放开户籍来挖掘小城的购买力，也基本无济于事，已经盐碱化的土地上就不可能打不出来多余的粮食。

按照中央财经大学的数据看，2019年住房贷款余额是29.8万亿，占比全民债务总额比例高达53.9%。

居民负债的一半都已经在房子上了，现在还想着继续挖掘居民加杠杆从而帮助楼市抗起债务的大旗，基本属于徒劳。

2

2023年第二季度央行的贷款统计报告显示，个人住房贷款余额38.6万亿，同比下降0.7%，这是自2004年公布个人房贷数据后，出现的首次负增长。

媒体宣传通胀的恐惧，楼盘营销人员精致的话术，还有什么投资课程的谆谆教导都开始集体失效。

个体在债务压力的面前逐渐恢复了理性并开始出现“抗药性”。

不管媒体怎么宣传，不管专家怎么教育，不负债买房成了相当一部分人默契的选择。

有了个体对债务的厌恶，从而导致住房贷款余额的下降一点也不冤枉。

现在喊的是“放开放宽除个别超大城市外的落户限制”，按照超大城市对于市区常住人口超过1000万的规定，达到这个标准的城市也就那么不到10个。

问题是这10个里面，除了四大一线之外，其余的落户政策已经相当宽松了。

所以我估计现在还幻想着想从户籍这个口子上来救房地产，主要还是想复制西安楼市曾经原地起飞的操作。

2017年之前的二线省会西安的楼市，就像一个发育迟缓的问题少年，别人家的孩子都开始长个子增体重了，西安还保持在瘦小的低幼状态。

其他省会新房价格暴涨，西安纹丝不动。

其他省会二手房跳价，西安纹丝不动。

其他省会土拍地王频出，西安纹丝不动。

突出的就是一个超凡定力。

而就像一些青少年在初中某个阶段开始突然出现的身高暴涨一样，西安楼市在2017年后就像打了兴奋剂一样开始突飞猛进。

原因不复杂，就是放开户籍门槛。

2017开始的抢人大战奠定了西安楼市上涨的基础，0门槛的落户政策让大批的落户人口成为西安未来几年里楼市上涨的绝佳动力源（上涨后西安也收紧了落户买房政策的尺度）。

有样学样是我们地方上调控政策的老传统，眼看西安楼市起飞，其他同体量城市也开始克隆出不同版本的落户新政。

大家的理由是一致的，什么促进城镇化什么优化生产要素，还有什么推进城镇公共服务均等化等等。

其实更多的还是为了给楼市续一把命。

三个和尚没水喝，随着紧跟西安后脚下场抢人的城市越来越多，落户政策对楼市的刺激效果开始直线下降。

存量购买力就这么多，培育起新购买力的时间楼市又等不起，结果就是政策耐药性出现，落户效果效果逐渐为零。

能放开的和该放开的全都已经放开，所以现在还喊着让下面的城市放开落户，就好像是老师为了提高成绩斟酌再三后告诉学生，以后某门课程可以开卷考试，然后幻想着期末学生们都能拿个好成绩。

结果到头来发现学生们早都直接用上答题APP了。

更离谱的是，即使下面的学生已经用上了答题APP后，出来的考试成绩最终也没好到哪去。

3

正是因为大部分城市的户籍不再成为购房的政策障碍时，市场的遮羞布才算是被彻底掀起来。

除了京沪之外，几乎没什么被户籍挡在门外的大批购房者，在过去2022-2023这两年中那些还在放开落户的城市，不管大小有一个算一个，没有一个城市是因为户籍的放松而出现了楼市行情的反弹。

一个都没。

以为换了个网眼更密的网子能捞到鱼群，结果一网子下去除了垃圾，就是个别见鱼饵就不要命的小鱼了。

在少数“别人恐惧我贪婪”的迷之自信的投机人群之外，剩下个体不管是处于理性还是单纯的对于当下楼市价格体系的怀疑，都选择了止步不前。

这一止步就一下止到了今年。

2024年前两个月百强房企销售额环比下降20.9%，同比下降60%。

销售业绩超过百亿的房企仅剩下14家，这个数字去年还是26家；销售超过五十亿的房企只剩下8家，比去年同期减少18家。

万科前阵子为什么传出关于债务危机的传闻，原因大抵就在这，覆巢之下万科也很难坚持做一个毫无裂痕的完卵。

个体不接盘房企的房子，房企的债务就没办法转移，结果就是兑付危机然后融资市场内风声鹤唳，最终只能走向融资+销售回款双困难的结局。

万科不能独善其身，其他房企也一样，而这种情况要是还指望放松俩户籍就能扭转乾坤，那属实有点过于天真了。

前几天深圳坪山区某楼盘因为开发商6折卖房，老业主决定集体断贷断供。

且不说老业主的行为和心态问题，就说说开发商为什么犯贱要降价卖房？

嫌弃赚的钱太多？还是可怜接盘人的月供压力太大？我猜都不是，唯一的可能就是没人接盘了。

愿意进场的个体少，导致市场供需失衡，这时供应方降价促销本没什么问题，但要知道深圳本就是四大一线里户籍门槛相当低的存在。

虽说深圳户籍比不了京沪的含金量，但单纯说楼市，特区到底还是有点底子，而即使这深圳的成交面积也基本回到了2013年，房价下跌大约20%。

2023年深圳在放松了户籍政策后，又在2024年的2月7日出台新政，取消落户年限以及缴纳个人所得税和社保的要求，达到了只要一落户就能买房的地步。

结果呢？该下跌一样下跌，该降价照样降价。

户籍，救不了楼市。

4

市场也许是无形的，但如果以为无形的市场就可以被随意搓扁揉圆的话，那就只能被那堵看不见但却摸得到的空气墙撞的头破血流了。

当下的楼市就是例子。

短期的是居民部门杠杆率高企不下和个体收入预期增长乏力，长期的是人口出生率下降的大趋势，再叠加点地方二手房急于套现离场数量只增不减的话，楼市想翻身的难度不是一点的小。

更关键的是当资产价格（房价）的泡沫破灭后，资产的价格会出现快速下降，而这时持有资产的人的融资负债却没有缩水。

债务会像一把枷锁一样永远跟着资产持有人，一分钱都不能少还。

个体担心房产价值的泡沫还没散完，怕自己为了一堆泡沫价格背上几十年的高额债务，所以集体持币观望，结果观望的人一多房企那边的债务就开始积压乃至超载违约。

前几天住建部表示，对于严重资不抵债的房企，该破产的就破产。

这话怎么看都有一股预言的味道，估计是看出来楼市的盘子已经养不活也救不活这么多房企了，干脆市场化原则，大家各安天命。

对一个为债务疲于奔命的市场来说，少有点幻想也挺好。

就这样。

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