“以人定房、以房定地、以房定钱” 房产新政下，德阳楼市要咋个变？

PART.01

从“4万亿救市”到“新国十条”，从“新国五条”到“330新政”，再到“因城施策、房住不炒“，中国楼市就在这样涨跌起伏，松紧轮换中走过了40多年。

即便是你对楼市不完全了解，但是上面这些史诗级政策，多少也听说过吧。

而现在，2024年，你又将学习到新的楼市政策方向：以人定房、以房定地、以房定钱。

其实“以人定房、以房定地、以房定钱”这个提法倒也不是横空出世第一盘。

在2022年9月中宣部举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住建部就提出来过这个说法。

只不过这一次，是直接写进了《住房城乡建设部关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中，更为正式。

那么问题就来了，我们管不到这些政策对北上广深的影响，我们只想知道对德阳楼市，有什么影响？

PART.02

以人定房：人口多少，房子修多少

以人定房，看字面意思就很好理解：你这座城市里人口有好多，就对应着修好多房子，不要太多，也不要太少。还有一层意思，大概就是什么样的人群就匹配什么样的房子，比如刚需的小户型，改善的大平层、洋房、叠墅等等。

也就是说：未来的新增楼盘数量、居住用地将跟人口趋势挂钩。

那我们就先来看看德阳的人口变化趋势。

根据第六次人口普查的数据，德阳市常住人口确是361万，七普数据是346万，少了约16万人；另外，户籍人口也是负增长。

但是，必须要说的是，德阳市区的人口数量，实际上是增加的，根据七普数据显示，与2010年第六次全国人口普查相比，6个区（市、县）中有2个常住人口增加，分别是旌阳区增加93119人、广汉市增加35017人。其余4个常住人口减少。

这让我想起我们中江房产网的同事给我说的一个案例：中江周边乡镇上的人，很多都在镇上有自己的楼房，但是又来中江城里买了房子，尤其是要买离学校近的房子，因为中江城里的学校比乡镇上的好。

同时，又有很多中江城里的人，喜欢来德阳买，买到靠近高铁站的、靠近万达的、靠近实验小学、青衣江路小学的等等。

而德阳人，又有不少去到成都买房，即便是房价比德阳贵出好几倍。

这背后的原因，其实就是资源导向。

县城的资源优于乡镇，市里的资源优于县城，省城的资源优于市里。

所以很多德阳年轻人被虹吸到了成都。还有一个数据值得看看，2020年德阳老龄化率已达25.81%，总抚养系数已达49.9%逼近50%（劳动红利期参考线），而且德阳还是全国11个进入超龄化社会的城市之一。

年轻人被虹吸到成都，老龄化严重，人口增长缓慢，那照这样发展，以后德阳还搞个铲铲?

肯定不会是这样。

最近几年德阳一直在不断扩大德阳连接成都和四川各个城市之间的路网，S11线、德中快通、德简高速、成绵高速扩容、德遂高速、德茂高速等等；

还有德阳赖以为本的重工业，你以为是吃素的？国内首个“中国重大技术装备制造业基地”、全国三大动力设备制造基地之一，是联合国清洁技术与新能源装备制造业国际示范城市，全国60%的核电产品、50%的大型电站铸锻件、40%的水电机组、30%的火电机组都由德阳制造，研制生产了“华龙一号”核电机组、白鹤滩百万机组、50兆瓦重型燃气轮机等一批“国之重器”。百度一下，你就知道，德阳，作为中国重工业脊梁城市靠的都是真本事。

所以德阳紧紧的跟上了成都大哥发展的节奏，成为了成都都市圈的VIP，南通、佛山等等城市的同城融合都是经典案例，照着抄作业成功的概率更高，在被成都虹吸的同事，也不断提高自身优势和吸引力，实现人口“反向虹吸”。

回到“以人定房”上，就算短时间德阳没有做到人口的“反向虹吸”，但如果这项政策落实执行下来，对德阳来说，也是个好事，毕竟德阳楼市曾经的大起大落，都跟供需有更为直接的关系。

例如2015年、2016年，库存达到历史高度，供大于求，房子遍地卖不动，于是房价降到了三四千随便买。

再例如2018年、2019年，经历了前两年的大力气库存，库存是去了，但是又青黄不接了，供小于求严重，这下子，德阳的房价从三四千，直接涨到了七八千。

极端的多或者极端的少，都不好，如果能匹配人口需求来修房子，那自然是刚刚好，但是，市场是受诸多因素影响的，人们的需求是变换的，并没有说年初统计一下德阳有1万人买房子，就能准确的只修1万套。

政策执行落地，难度不小。

PART.03

以房定地：德阳去年销量近五年最低

从最近5年的德阳主城区楼市销量来看，年均销量约1.1万套，最高峰是2020年卖了1.58万套，最低是2023年只卖了7705套。

2023 年德阳主城区总共成交 17 宗土地，比去年多 4 宗，累计约 1187 亩。

这些土地好久会修成房子上市，不确定。

而2024年德阳预计会上市开盘的楼盘，不超过7个，按照计容建面计算，建面约65万平米。按照一套房子建面约110㎡计算，有5900多套。

所以对比以上数据你会发现，现在德阳楼市的库存房源并不多了。

按照前面的“以人定房”逻辑，有多少人口增量，决定了未来需要新建多少房子；未来要新增多少住房，决定了未来需要供应多少土地，也决定了对房地产的融资规模。有人口增量，才可能有持续的供地；反之，新增建设用地大概率被冻结，或增长极为缓慢。

这对于依赖卖地支撑财政的城市来说，倒确实不是什么好消息。

PART.04

以房定钱：值钱的不是房子，而是资源

这一点就更好理解了。

北上广深，几十万一平米的房子，依然有人要去抢；限购令从来都只在一二线城市；买社保跟买房挂钩，为的也是限制买房。

再以我们德阳为例嘛，同样都是110㎡的三房，为啥有些地方能卖8000元/㎡，有些地方就只能卖5000元/㎡，中间的差价都够装修钱了。

这些都一直在告诉你一个事实：值钱的不是房子，而是房子周边的资源、是这座城市的资源。

从这个角度来看，未来楼市的机会依然主要在大城市，尤其是有人口竞争力、经济活跃、负债率较低、级别较高的城市及其都市圈。

而我们德阳，就不要再想着“买一套房就能给你带来两套房、三套房的回报了”，像德阳这种三四线城市，房子的居住属性，本身就大于投资属性，尤其是对于普通的刚需和刚改客户来说，踏踏实实买一套或两套适合自己住的房子，就差不多了。

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