【测评】黄村晓月和风：产品+配套+价格，比西红门玖玥府更好？

上周南城大兴有三个楼盘的数据比较亮眼，分别是西红门的橡树湾和玖玥府、黄村的绿城晓月和风。

周末橡树湾到访了345组，认购了11套、玖玥府到访了271组，认购了11套、晓月和风到访了251组，认购了14套；

西红门两个楼盘热度高很正常，北京四环外单价最低的楼盘，未来的规划也不错。但处于黄村里面的绿城晓月和风热度这么高，有点出乎意料。

今天来测评一下绿城晓月和风，主要从产品及规划、地段及配套、周边次新二手房价、目前销售和优惠情况、以及适合人群和购买建议几个方面入手。

关注的同学可加小窝助理微信 xiaowo2025 咨询，同步领取N万返现和特价房！

01

产品&规划

去年8月，湖州中石以总价38.18亿+25000平现房销售竞得晓月和风地块，后来绿城加入，联合开发。

地块土地面积约6.48万㎡，建筑规模约12.46万㎡，容积率2.0；楼面成交价30633元/㎡，期房指导价5.9万/㎡，现房6.1万/㎡；

值得注意的是该宗地块竞拍时共有16家房企参与，达到了“双触顶”即地价上限38.18亿触顶和现房销售面积25000平触顶，最后由湖州中石竞得；

之所以这么多开发商抢着要这块地，这跟板块的成熟度和这几年周边新房价格有很大关系，这点在后面的文章中会详细分析；

项目由3个居住地块（6018、6019、6026）和一个托幼用地（6022）组成，其中托幼用地规划9班制幼儿园。

小区共有27楼栋，992户，分为三个地块，每个地块9栋。全部由6-11层的洋房组成，一梯两户，建委备案得房率高达80%-85%；

户型分布为88-92平三居、121平三居、144平四居、176平四居。售楼处做了92平三居和144平四居两个样板间；

项目基本信息

项目开发：绿城中国/宇诚集团

建筑面积：约18.45万平米

占地面积：约6.48万平米

社区规模：27栋楼共有992户（分三个区，每个区9栋楼）

项目总高：6到11层

交房时间：2025年12月1日交房

交房标准：精装

实际开盘价：4.7万-5.5万

面积区间：88平米到176平米

预计总价：450万起到1000万

物业公司：绿城物业

物管费：5.47-5.49元/平米

车位配比：1：1.2(人车分流)

车位数：1205

供暖方式：市政集中供暖

得房率：含赠送约80%~85%

容积率：2.0

绿化率：30%

户型测评

1、88平户型是市面上很常规的小三居，而且有点跟对面星光城86平争锋相对的意思。客厅面宽比星光城宽了10公分，北侧卧室宽了15公分。而且晓月和风还多了一个家政间，真的是把空间利用到了极致；

2、92平户型就有点不尽人意了，虽然客厅做了网红270°边厅，但是进门的过道始终让人感觉别扭。有个粉丝带着一家人在样板间对比了很久，最终选择了星光城98平三面宽三居；

3、121平大三居就没有什么可挑剔了，经典的三面宽+南北通透+全明格局，而且一进门就能可以洗手，这很符合后疫情时代的卫生需求，同时还有专门的家政间和杂物间。U字形厨房也足够大，这个户型是比较享受和舒适型的；

4、144平户型是经典四叶草户型，这个户型基本没有什么挑剔可言；

5、176平户型做到了南向四面宽，而且客厅面宽达到了5.1米，还是落地窗，位置、视野和采光都是满分；

总的来说，晓月和风这套户型除了92平以外，其余都还不错。只是在户型分布上对刚需不太友好。

小户型88和92平都分布在小区最西边，而西侧是一条铁路线京沪高铁，基本上15分钟一趟。实地感受了一下，虽然是一闪而过，但是高铁经过的时候还是有噪音；

由北往南，受这条线影响的小区有顺驰领海、旭辉御府、金地仰山、首邑溪谷、马赛公馆。跟金地仰山的中介聊了一下，紧挨着高铁的二手房成交价要比不靠高铁的便宜5%-8%；

样板间展示

有可能是看过太多样板间，晓月和风在装修风格和用料上并没有太吸引我，或者说并没有太多亮点。但是在做工的细节处理上绿城的产品还是要比市面上很多产品好的，那种严丝合缝和紧致感只能到了现场才能看出来；

绿城一直以来以精工著称，尤其是在杭州绿城更是这方面的标杆房企。晓月和风在以下几个不容易察觉到的地方还是下足了功夫：

用水：末端健康用水系统，引入美国滨特尔超滤直饮机，为家人健康用水保驾护航；

换气：新风系统，设置热回收+控霾新风系统，一次过滤率不低于90%，鲜氧弥漫每个角落；

排水：同层排水系统，干净整洁私密，避免滴漏，健康卫生，且有效降低噪音影响；

适温：全屋地暖，比散热器更均匀，无吹风感；日立中央空调，专利冷却散热技术，快速降温（升温）

降噪：隔音降噪系统，三玻两中空LOW-E玻璃，有效隔绝噪音，关上窗，就是关上外部喧嚣；

在小区整体品质上，晓月和风打造现代法式风，全是总高6-11层的洋房。外立面讲究立面秩序，上下三段式、纵向五段式，看起来十分庄重和又质感；

社区景观园林方面，晓月和风采用“两轴三园”的布局，有中央大草坪，另外还有大面积的法式水系。

除此之外晓月和风还引入了绿城特有的春知学堂，可以激发孩子对大自然的好奇。课本里看到的植物，楼下就能找到，守护孩子们的求知欲。

不得不说在园林绿化方面，南方开发商真的甩开北方开发商一大截，有兴趣的伙伴可以去看看绿城在南城的另外两个刚交房的项目：绿城和锦诚园、绿城明月听蘭；

总的来说，晓月和风的产品力很强、装修用料很足、小区很有品质，未来一定是板块内的标杆产品！

02

地段及配套

晓月和风位于大兴黄村的清源路板块，北侧是在建的小区大兴星光城（也是竞品小区），东北侧是刚交房两年的限竞房金地江山风华和招商雍合府，正东侧是国家教育行政学院附属实验学校，南侧是二手房三合北巷七号院，西侧是兴旺公园，再往西就是高铁线路了；

周边城市界面比较新，道路比较规整，看起来整体城市界面不错！

从大的板块来看，晓月和风所在的清源路板块位于黄村的核心区，也可以说是大兴的老城区。

黄村大致可以分为三个部分，一个是靠近南五环的高米店，这个板块大部分房子是10-12年建成的，城市界面比较新；

第二个部分是枣园到黄村火车站，这个板块就是大兴的老城区，也是大兴的行政、商务中心，区政府、各种区级单位、主要医院、学校都聚集于此；

第三个部分就是目前大兴新城的核心区，义和庄板块，那边是全新的城市界面，但就是离市中心太远了；

晓月和风所处的清源路板块就位于老黄村里面，这就跟后面要讲的适应客群有很重要的关系！

交通配套：项目距离清源路地铁站步行距离约1.5公里，地铁4号线纵贯南北，往北可到达西红门、西单、西直门、中关村等重要商圈，往南可两站可换乘京雄高铁。而且4号线可与多条地铁线换乘，但4号线也是真的很难挤！

商业配套：离项目最近的是百联清城，出了地铁口就是。项目东侧2公里还有大悦春风里，另外沿途还有很多临街地上；

教育配套：项目东侧就是国家驾驭行政学院附属实验学校，旁边还有北京小学大兴分校，现有的幼儿园大兴区第一幼儿园，项目还配建一个9班制幼儿园。除此之外项目旁边还有北京印刷学院、北京石油化工、国家教育行政学院三所高校，人文气息浓厚；

医疗配套：项目周边就有大兴区人民医院（三甲）、广安门医院南区（三甲）、大兴区妇幼，另外高米店还有另外一所三甲医院北大医院大兴院区；

总的来说，晓月和风所处的位置是大兴主城的核心区，各种配套都非常成熟且完善！

03

周边次新二手房价

黄村在2010年以后还是新建了很多商品房，主要集中在高米店，我们主要拿几个当时的标杆品质盘来做对比：

1、晓月和风旁边的招商雍合府和金地江山风华是刚交房2年多的限竞房，开盘时间是2019年，主要以90平小面积为主，当时的成交单价是5.2万—5.6万，目前还不能售卖

2、枣园地铁站的中建国际港目前均价为5.3万，这个小区有个优势就是出门就是地铁。小区以小面积为主，而且是总高超过30层的建筑，北方人大多不喜欢；

3、金地仰山和旭辉御府，这两个小区到地铁距离跟晓月和风相似，目前两个小区均价5.7万左右。旭辉御府主要以大面积为主，金地仰山西区主要是小面积。

4、华润公元九里可以说是大兴的标杆楼盘，小区品质、开发商品牌都能跟晓月和风对的上，目前小区二手房均价6.2万。但公元九里更靠近市区，比晓月和风更近2个地铁站；

另外金地仰山、旭辉御府、华润公元九里所在的高米店板块城市界面要比晓月和风更好。

04

目前在售情况及优惠

小区分为三个板块，26和19地块已经全部打开了，18地块暂未开售（已经取证，马上加推）；

26地块的1-2-3-8号楼是现房销售，目前6-7号楼145和175平户型已经基本没房了，9号楼120户型也没什么房可选了，5号楼和10号楼可选还多一些；

19地块5号楼145平只有2-3层了，2号楼边户没有了，中间户可选。其余户型都还能挑到满意的楼层；

成交单价来看：88平米，单价5.3万，总价475万-490万（上周特价房420-430万）

92平米，单价5.4万，总价500万-520万

121平米，单价5.5-5.6万，总价665万-680万

144平米，单价5.7-5.8万，总价820万-840万

176平米，单价5.9万，总价1000万-1050万

以上价格只是正常楼栋，正常楼层的价格，开发商会根据付款条件，给几个点优惠再。

另外基本每周都有特价房，价格更低，需要的同学加小窝助理微信xiaowo2025 咨询&入群。

05

购买建议

晓月和风是个很不错的产品，但是购房群体更多限于大兴本地。清源路所在的位置处于大兴老城区。

来自市区的购房群体大多被西红门截胡了，未来19号线二期开通以后，西红门去市区很方便，尤其是去金融街。

着急入住的市区买房人看二手房顶多也就到高米店就不会再往南了，因为过了枣园通勤就显得有些远了；

对于黄村本地的客群来说，他们也不太愿意去西红门。一来他们觉得西红门城市界面和配套不远黄村老城，另外西红门6.5万的单价对他们来说也偏贵了；

所以，买黄村和买西红门的几乎是两种类型的客群!

从晓月和风的已购买人群来看，大多都是黄村本地的换房客群，因为对他们来说家门口的高品质改善房已经有10年没见了。

另外刚需户型的购买主力大多都是本地公务员或者企事业单位的稳定收入人群。

综上，晓月和风更适合大兴本地购房群体，以及400-500万预算够不上西红门板块的刚需同学。

感兴趣的同学加小窝助理微信xiaowo2025 领取N万返现和特价房哦！

小窝新房合作北京98%新盘，提供购房指导+返现合作。

——北京楼盘返现金额——

1、朝阳朝央和煦、保利天汇、北熙区、望京国誉府，返现3-20万

2、丰台中海丰和叁号院、中建云境、中海公元里、森与天成、中环悦府，返现3-20万

3、大兴中建玖玥府、晓月和风、橡树湾、御璟星城、颐和公馆，返现3-15万

4、顺义建发观云、璟上兰园、中海湖光玖里、星誉北京，返2-8万

5、通州国誉朝华、万科东庐、颐瑞府、璀璨时代、京玥兰园，返现2-6万

6、亦庄招商玺、璀璨时代、北京润府，返现3-15万