港深买房“双城记”

界面新闻记者 | 张熹珑
界面新闻编辑 | 谢灵宁

深圳龙华区，上午七点刚过，深圳北站人头攒动，这个地铁和高铁相交的交通枢纽汇聚了众多的上班族。黄恩要坐一站高铁，20分钟后抵达香港西九龙站，换乘港铁到湾仔的办公室，全程约80分钟。如果抢不到高铁票也有“Plan B”——坐地铁四号线到福田口岸再过关。

这样的“港深双城记”每天都在上演。深圳出入境边防检查总站统计数据显示，2023年出入境人员达1.64亿人次，日均达45.07万人次，通关人数最多的是罗湖口岸和福田口岸。这其中不少是跨境上班族。晨入香港，晚归深圳，这个群体又被称为“潮汐人群”。

2018年9月，广深港高铁香港段开通，深港两地的距离拉近至14分钟。但在此前，出入境上班已非稀奇事。香港规划署的一项调查显示，2017年往来香港及内地平均每日达66.67万人次，其中居于香港人士占48%，居于内地的香港居民占17.5%，内地旅客占32.5%。

跨境上班的原因是多样的，其中跨境置业起了决定性因素。根据中原地产统计，2019至2022年，港澳人士购置大湾区住宅成交约5212宗，金额超过160亿元。最受欢迎的城市为中山、深圳及珠海。港人跨境置业已成为一种现象级消费。

黄恩2016年在深圳北站附近买了一套房子，当时每周需要往返深港3-4次，每天花在路上大约要3个小时。地域毗邻、氛围相近，加上频繁的通勤，以及通关之后两地人员密集流动，黄恩认为，“去香港感觉没走多远，回到深圳也不觉得离开了香港，两地没有很明确的定义。现在去深圳超市买大闸蟹，都是香港人帮我挑的。”

中银香港在2023年2月发布的一项针对超过2700人的调查显示，46%受访者表示会考虑在大湾区置业，作为度假及退休养老的安乐窝，热门地点包括深圳、广州、中山等。另外，55岁或以上的受访者有三分之二有意北上置业退休。

用时间换空间

骑10分钟“小电驴”到深圳湾口岸，坐40分钟的跨境巴士到港岛，再步行到办公室。尽管跨城跨境上班，陈静的单程通勤可以控制在1小时左右，“这个距离也就是一线城市郊区到市中心，只是多了过关的步骤。”

陈静在深圳湾口岸租了一套30平米的房子，每个月租金4000多元。此前，她住在旺角的一间不足10平方米的“劏房”，是由一套房子隔出来的四个单间之一，每个月租金要5500港币。而现在，她甚至有多余的空间在家里养两只狸花猫。

房价差异，是港人选择内地居住最首要也最关键的因素。深圳的房价在内地位于前列，但相比一河之隔的香港仍是“洼地”。

TVB买房真人秀《有楼万事足》的开篇这样形容道：“香港的楼价就一个字，癫。”在寸土寸金的香港，人均居住面积只有14平方米。

作为典型的“纳米之城”，香港楼房以“尺”为单位，每尺在一万元以上，换算下来，十几万每平方米是常态。在市区地段，例如香港岛和九龙，每平米可以达到30万元以上。

为了改善居住环境，港人选择“用时间换空间”，口岸、高铁站附近的房源是其心头好。深圳罗湖的地产代理商罗毅告诉界面新闻，罗湖口岸的租房需求有一部分由香港上班族支撑起来，“他们都会选择罗湖、国贸、老街地铁站附近的房源。特别是2023年通关以后，香港客户的咨询量明显增加了。”

另一名接受采访的中介则表示，在深圳买房的主要是新港人，就是港漂一代，“在香港1000万才能买个相对比较旧的一居室，但是在福田口岸、皇岗口岸，450万-500万就可以买个两房。”而反映在楼价上，深圳房价连续两年下跌的情况下，“深圳湾、科技园、香蜜湖、福田保税区、皇岗口岸基本上可以穿越周期，没怎么掉。”这位姓熊的中介说。

2016年，黄恩在深圳北站附近以均价每平方6万的价格买了一套房子，自此开始了跨境上班。他对比过，“同样的价格，当年在香港只能买到40平的老房子，而深圳面积可以翻倍。那时候深圳还有赠送，得房率大于100%。”

此前四年，他住在香港一个30平米的两房单位，始终未能适应狭小的居住空间，每月1.2万港币的租金占了工资大头，“虽然香港小区的物业管理水平比深圳要强，交通也很便利，但空间对我来讲更重要。”

而更重要的原因是家人。黄恩是一名新港人，在香港读书后留在当地发展，从事文化传播行业，但家人和大部分亲友都在深圳，因此他认为，“选择深圳置业几乎是必选项”。

一小时生活圈

口岸、跨境巴士、两地车牌，而从2018年9月起，深港两地通勤又多了一种方式，那就是高铁。

黄恩掏出一沓高铁票，有10厘米之厚，这是他2018年至2020年期间通勤的记录，那个时候香港车程必须取票。高铁的开通让他的通勤缩短了半小时左右，“从我家去香港，比去龙岗还快。”

坐高铁上班可以避免塞车等烦恼，但有时也要“拼手速”。“高铁基本上在下班高峰期（尤其是周五下午）几乎买不到票，所以经常要提前好几天买票，或者换其他交通方式（通常成本更高）。”遇到抢不到票的情况，他一般从福田口岸过关，坐东铁线到办公室。

事实上，2023年以来，广深港高铁不断推进“地铁化”，分别在2023年8月和2024年1月推出“灵活行”和“计次票”、“定期票”。3月5日，广铁集团公布，计划3月内把“灵活行”由福田站延长至深圳北站，当日可免费改乘三次。

其他交通方式也不断便利化。2023年7月起，“港车北上”政策落地，香港单牌机动车可经港珠澳大桥入境；同年8月，深圳推出优化陆路口岸通关的18条措施，内容涵盖了提升旅客通关环境、通关便利、通关体验等，并计划在罗湖口岸实行“常旅客”计划，将学生、商务人士、其他科技人员等特定人群备案为“常旅客”，使其通关查验时更加便捷。

黄恩希望，“灵活性”也能在广州东/南和深圳北区间实现，就像深圳往返广州东的经典线路安排。由于工作的缘故，他需要在香港、深圳、广州三地跑动，“从家里出发，基本上一个多小时就能到尖沙咀或者广州天河。有时候还能中午约朋友在深圳吃饭，下午三点到香港见客户喝下午茶。”

得益于发达的交通、密切的经济来往，“双城生活”在世界范围内的湾区已经很普遍。在东京湾区，3600万人口通过私营铁道、JR（日本铁道）分散在周围的埼玉县、神奈川县和千叶县；在美国纽约湾区，曼哈顿的上班族选择在在一河之隔的新泽西州居住；在旧金山湾区，硅谷工作人士会在湾区东岸更便宜的城市如圣华金郡置业。

进可攻、退可守

交通形成的“一小时生活圈”是通勤上班的前提。与此同时，更广泛的市场空间，以及两地在教育资源、文化资源、医疗资源上差距的弥合，加深了港人在深居住的可能性。

Annie经营了一家深港跨境业务公司10年，现时定居在福田。她告诉记者，“公司客户基本是内地的，不管是人口数量还是需求，内地市场比香港大得多。定居在深圳，方便了跨境业务的往来。”她在福田买了一套100平米的房子，这个面积在香港是“豪宅级别”。

Annie的儿子在香港出生，是香港身份，也跟父母一起来到深圳定居，目前就读于南山区一所国际学校。

以往深圳学童跨境读书案例层出不穷，现在则出现了香港学童在深圳读书的“反向求学”现象。暨大港澳子弟学校理事长、香港维港教育集团董事长邓强光在2023年11月表示，在广东生活和工作的香港永久居民约有53万人，14岁以下的港籍子女占33%。

“我从小在香港生活学习，不会特别强调成绩、刷题，日常有很多课外活动，包括夏令营、手工课等，所以我也希望下一代接受这样的教育，以培养兴趣为主。”Annie认为深圳的吸引力之一还在于教育选择多，可以给孩子更多元的教育体验。

“现在的学校是英式教育，全英文教学，同学之间也会用英语交流，作业量比较少，每天控制在半小时以内，有很多课外活动和户外体验课，课余时间有精力参加别的兴趣班。”这对家长也有好处，“辅导的压力小了很多。”

据京领研究院统计，截至2021年8月，深圳市国际学校数量为66所，位列全国第三，主要集中在西南方向的4个城区，南山区、福田区、宝安区、龙华区。

除了国际学校，大湾区也设置了港澳子弟班、港人子弟学校，其教学方式及课程设置与香港学校同步，以便与香港学制衔接。截至2023年底，大湾区共有9所港澳子弟学校。

黄恩也认为不存在小孩读书的问题，在深圳“进可攻、退可守”：“小孩可以拿到受养人身份，可以去香港读书；目前深圳也可以上港人学校。所以即便要选择学校，也不涉及跨境的问题，只涉及在深圳上哪一类学校的问题。”

双向跨境置业

跨境置业不仅存在于香港人中，内地居民当中也有人开始选择到香港置业。

香港中西区汇集了众多地产中介店铺。2月28日以来，店铺纷纷贴上新的宣传语：“撤辣新时代，旺市再重来”、“辣招成历史，楼市新开始”。当日香港财政司司长陈茂波发表2024/25年度财政预算案，提出香港楼市全面撤辣。

“撤辣”消息公布五天后，龙年第一个新盘开盘。香港地产代理商、汤姆港房主理人Tom在9点多来到新盘抽签现场，现场人山人海、大排长龙，一度连电梯都出不了，还有人专门带相机来拍摄这一“历史性时刻”。Tom形容为“火爆程度堪比李嘉诚七折卖房”，一个楼盘100多套4个小时就售完了。

“看房量增加了3倍，咨询量增加了10倍，每天的预约时间都满了，甚至连午餐时间都要跳过。同事每人每天要带五六户客人看房，以前大概只有一到两户客人。”他告诉记者，看房的内地居民有明显增加，目前内地居民占三到四成。

“内地人看房以市区为主，港岛中西区、西九龙、启德、何文田等地段。也有深圳客户会选择新界的白石角、屯门、沙田，因为回深圳方便。”Tom入行三四年，感觉到这几年来香港买房的深圳人有明显增加，也有来自上海、北京、杭州的客人，“主要是在香港居住了一段时间的港漂。”

除了自住，也有一部分买家用于投资。Tom分析道，香港出租回报率普遍为2%-3%，好的地段接近4%，“很多买家置换内地的一套房就可以给这边的首付，并用租金抵贷款，压力不算大。”

未撤辣之前，内地买家如果买1000万的房子，最多需要给300万税款，而现在是30多万，税率跟跟香港本地居民相同。

但Tom认为，目前香港这一波抢购潮并不是内地居民造成的，主要由在当地发展的港漂和本地居民带起来，“内地居民虽然知道撤辣消息，但是资金无法立即到位，没有税费问题和身份门槛后，如何把钱汇到香港，是他们面临的最大难关。”

相比之下，香港居民在大湾区置业从顶层设计上已经抢先逐步放开。2019年11月发布的“惠港16条”规定港人在大湾区内地城市购房与当地居民享有同等待遇。2024年2月26日起，港澳居民跨境置业规定再松绑，用于大湾区城市购房的汇款不设上限。

（应受访者要求，文中均为化名）