逆流而上：压力城市的优质板块探析

当前房地产市场正经历一段艰难时期，新房销售规模缩量，城市库存压力愈加凸显。整体市场的供需风险加剧，给企业的战略部署带来了更多困难。然而，在房市的普遍低迷中，一些板块和项目却能够逆流而上，展现出与众不同的韧性和活力，依然能够得到足够的购房者青睐，项目去化速度保持稳定，在普遍低迷的板块中脱颖而出。本文将探索这些优质板块与项目背后的内在逻辑，并分析其共性特征与市占率等相关指标，从去化速度和销售规模角度，为企业投资决策提供相关参考。

行业进入修复期

压力城市优质板块价值愈加凸显

中国房地产行业正处于深度调整期，各城市都面临着销售规模缩减、房价下跌和库存压力增大的挑战，压力城市持续增多，截止2023年末，约六成城市商品住宅去化后期超过24个月，较2021年超过24个月的城市比重增加了两成，去化压力明显增加。在这样的情况之下，城市优质板块的价值愈加凸显，成为购房者和投资者青睐的选择。购房者和投资者在选择房产时，可以考虑优质板块的优势和特点，以实现更好的投资回报和居住体验。一、典型城市库存规模普降，但整体去化压力依旧有增无减2022年以来，全国新房和土地成交面积均经历了大幅度的下挫，在投机需求出清、自住需求入市延迟、保障房建设加速等多方面因素影响下，在经历了20年的上行大周期后，中国房地产行业第一次迎来了长时间的规模下行调整期，越来越多的城市面临新房销售规模缩量，房价持续下跌，城市库存压力加大的挑战。统计局数据显示，2023年全年商品住宅交易规模仅9.48亿平方米，较2021年的高点下降39%，房地产行业仍处在深度调整期。商品住宅成交规模来看，各能级城市表现一致，均呈明显下降趋势，尤其是二、三线城市，2023年商品住宅成交规模较2021年降幅均在四成以上，一线城市表现稍佳，同比2021年降幅约24%。库存方面，除一线城市库存规模增加外，二三线城市库存规模均不同程度地下降。究其原因，主要是受一线城市供应相对充裕的影响，即使其成交情况略优于二三线城市，其库存规模也在不断增加。从去化周期来看，库存压力均呈加剧之势，尤其是三四线城市，商品住宅去化周期由2021年的17.6个月增至2023年的29.1个月，去化周期拉长了11.5个月。

二、压力城市持续增多，探寻优质投资板块更为关键（略）

优质板块市场份额不容忽视

稳定客源促销售持续向好

尽管压力城市整体库存压力仍在增加，但优质板块仍然存在较佳的投资机会。根据CRIC测算，41个压力城市优质板块成交占比超一成。分面积段来看，160-180平方米和180平方米以上面积段产品，优质板块占比较一般板块均高出3个百分点。由此可见，优质板块更倾向于高端产品。50个典型优质板块，以中高端改善为主，部分发展期刚改板块亦客源充足；从具体的项目来看，二线优质板块中高端产品去化更优异，三四线则是大品牌房企的刚需产品更受青睐。

一、压力城市板块分化同样显著，长沙、中山等优质板块市占率超二成

根据CRIC测算，上一章节筛选出的41个压力城市优质板块成交面积占总成交面积的比重达11%，投资机会依然值得关注。其中，平凉、衢州、大连、中山、常熟、长沙等城市优质板块的成交面积占全市的比重均超20%。典型如泉州桥南板块，2023年商品住宅成交建面达32.6万平方米，占泉州总成交建面的比重高达40%。

不过，部分板块虽然销售数据比较好，成交占比已经涨至高位，但土地资源较为稀缺，板块发展进入末期，后续发展空间有限，这类板块要慎重考虑。

二、优质板块大户型产品占比更高，140-160㎡去化压力最轻（节选）

研究发现，优质板块和一般板块在不同面积段的分布大体一致，基本呈现倒U型，均是100-120平方米和120-140平方米面积段产品占比最高，均在半数左右，100平方米以下和140平方米以上面积段产品占比相对较低，占比均在二、三成。

但优质板块和一般板块在具体面积段产品的占比存在些许差距。总的来看，优质板块大户型产品比较高，尤其是140-160平方米面积段产品，优质板块的成交建面达15%，较一般板块成交建面占比高出4个百分点。此外，160-180平方米和180平方米以上面积段产品，优质板块占比较一般板块均高出3个百分点。相比之下，一般板块100-120平方米和120-140平方米面积段产品较优质板块分别高出5和2个百分点。由此可见，优质板块更倾向于高端产品，一般板块更偏向改善产品。

三、典型板块：中高端改善为主，少部分发展期刚改板块亦表现较佳（节选）

为探究优质板块的产品去化情况，我们筛选出了50个优质板块，梳理了这些板块的共性特征：首先，从区位上来看，这些板块多位于新区核心板块，通常交通便利、配套也比较完善。其次，从产品上来讲，这些板块以中高端改善为主，譬如上海新天地、深圳前海、合肥省府板块等，典型如上海新天地，城市核心区顶豪板块，配套资源齐全，可供地稀缺，在售项目较少，以改善产品为主，价格坚挺，高端产品聚集，客户认可度高。

就以北京朝阳区奶西板块为例，该板块位于望京交通路网集中区，以广营北路为中心，形成了两翼放射状的道路网络，覆盖了多条轨道交通线路，实现了高效便捷的区域连接，方便前往海淀区、朝阳区、昌平区和顺义等城市核心区域。主要轨道交通线路包括地铁13号线北苑站、地铁14号线来广营站、地铁15号线崔各庄站以及地铁17号线清河营（北段正在建设中）。商业方面，附近有新荟城、凯德MALL、方恒购物中心、新世界百货和麒麟新天地等商业中心。医疗方面，附近有惠尔康医院奶东分院、北京和谐康复医院、地坛医院、望京医院和和睦家医院等医疗机构。教育方面，地块紧邻芳草地国际学校（东洲校区），北侧原陈经纶中学分校目前已经进行整改，将重新引入新的优质教育资源。不仅如此，望京、亚奥商圈已经多年没有新房供应，项目周边二手房挂牌价在10-15万元/平方米，存在明显的价格倒挂。因此，该板块去化速度较佳，2023年该板块库存和去化周期整体呈现明显的下降趋势，至2023年12月，去化周期仅有4个月。

四、典型项目：压力二线改善项目去化优异，三四线大品牌刚需更受青睐

进一步细化到项目上，我们筛选出了50个优质项目，梳理了这些项目的共性特征。

从产品类型上来看，二线城市中高端产品去化较佳，尤其是与周边二手房存在倒挂的项目，去化速度更快，譬如广州的越秀珠实城发·江湾和樾，是海珠工业大道板块望江品改项目，在售均价与周边二手（光大花园）出现一二手倒挂，有效吸纳地缘客户改善需求，去化保持较快的流速。不仅是这一个项目，自从疫情后，一二线城市改善需求集中显现，高端市场自2021年开始进入爆发期，成交量逐年上升，高净值人群需求觉醒。以广州为例，2023年总价800万以上商品住宅成交7613套，再创新高。

福州的建发璞云也是如此，项目位于台江核心位置，周边社区建成年份集中于2012年，房龄接近十年且整体产品一般，价格3.7-5.5元/㎡，其中次新二手房价格在4.2-5.5万/元；而本案为稀缺纯商新房，是第四代立体生态住宅，加之建发品牌认可度高，对高端改善客户更具吸引力，项目售价高达47674元/平方米，高出福州平均房价2万元/平方米，2023年6月29日开盘，共434套，2个月清盘，去化速度十分优异。

相比之下，三四线城市则是大品牌刚需更受青睐。常州、无锡、徐州入围的9项目，有8个项目是刚需或刚需刚改项目，价格上来看，与本地平均房价相比，基本相当或略低，多在2万元/平方米以下；典型如徐州港利上城国际项目，首开时为徐州市场最火热时期，价格较便宜，且为准现房，目前在售新房单价仍不过万，并有现房及期房可选择。小区内部园林规划较好，距离三环高架近，自驾便利，周边在售新房多价格高于该项目，存在一定价格优势。2017年5月1日首开，累计入市5622套，至今成交5058套，备受市场青睐。

从品牌上来看，三四线城市优质项目或是万科、中建、金地这样的全国布局的大品牌房企，或者是本地知名度较高的龙头房企，譬如常州铂悦建设等，是溧阳当地知名企业，口碑较好，2021年1月10日开盘，累计推出2192套，累计销售1559套，去化速度较相对较佳。

优质板块案例研究

为了将研究结论进一步细化，本节从宜居绿芯、产业发展、城市配套等三类不同突出优势出发，选取长沙谷山、昆明泛亚科技、常州市府等板块进行深入分析，深入探析优质板块个性特征及各类产品的结构性机会，以期为企业决策提供更为细化的参考结论。

一、长沙-谷山：承接城市宜居定位，近两年以来成交金额接近翻番

长沙岳麓区乃至全市宜居性最佳的板块，当属绿轴梅溪湖公园附近，该板块位于市政府驻地南侧，其中的佳兆业云顶、中铁建梅溪青秀、金茂湾等中高端项目，也曾多年处于岳麓区销售排行榜前列。但是在经历了多年开发之后，目前梅溪湖公园一期板块的可开发用地已所剩不多，岳麓区的销售热点板块也由此向外转移。而谷山作为市政府北侧的住宅聚集板块，毗邻谷山森林公园及汉王陵公园，宜居性受到较多中高端需求认可，且待开发地块较多，2022年来已然成为岳麓区成交表现最佳的中高端板块。据CRIC统计，2023年谷山板块成交面积达到51.7万平方米，占岳麓区当年成交总量的22%，在2022年超过梅溪湖一期板块之后，连续第二年成为岳麓区成交规模最大的板块。

就谷山板块供求主要指标来看，不同于长沙全市成交规模较2021年下跌五成，谷山板块成交面积反而实现了八成左右的上涨，成交金额增幅更是接近翻番。但相比需求侧的优秀表现来看，谷山板块的供给侧表现更佳，在全市降供应去库存的背景之下，谷山板块的项目开发商仍然有底气“增供应、加库存”，对于该板块销售前景依旧乐观。

2023年末谷山板块住宅存量规模达到26万平方米，较2021年末增加了66%，但是得益于成交面积的上行，谷山板块的消化周期较2021年依旧下降了9%，在主打中高端项目的供给结构之下，消化周期不仅远低于高价盘扎堆的岳麓区，更低于长沙全市。

产品结构方面，除各面积段产品均价都高于全市之外，谷山突出特征还有以下四点：

其一，100㎡以下产品“0供求”，主力产品面积段“更大”。长沙本就是以中大户型产品为主，作为中高端板块之一的谷山更是所有产品均在100平方米以上。各面积段交易结构方面，谷山主力产品面积段大于全市平均，140-160平方米面积段成交占比最高达到36%，而长沙全市则是100-140平方米成交占比相对较高，分别达到25%和31%。

其二，140-180平方米产品去化情况显著好于全市。在谷山，该面积段产品不仅成交份额最高，存量套数占比也是相对较低的，结合消化周期来看，140-160平方米和160-180平方米产品分别只有2.7和2.2个月，去化压力也是各类产品中表现最佳的。

其三，140平方米以下产品去化稍慢，市场认可度稍逊。值得注意的是，在谷山区，这类产品也相比全市溢价最大的，较全市平均水平溢价超过4000元平方米。虽然在成交均价1.5万元/平方米的谷山板块内，140平方米以下产品成交均价已经相对较低，其中120-140平方米产品更是低于1.4万元/平方米。但是对于这一面积段的客群而言，谷山的宜居优势已然不如其他板块的价格优势，导致谷山板块140平方米以下产品消化周期反而超过了长沙全市，其中100-120平方米产品消化周期更是达到了13.6个月，超过全市平均的2倍。

其四，豪宅产品均价低于全市，但去化周期接近全市平均。中高端板块叠加超大户型，这类产品已然跻身长沙的豪宅行列，作为“新兴”的中高端板块，谷山豪宅产品的销售表现仍不显眼，不仅成交均价“只有”1.6万元/平方米，低于全市平均2000元，消化周期也只和全市平均水平相近。综合谷山新房市场发展趋势和结构性特征来看，建议现阶段重点关注140-180平方米的中大户型产品，若要进一步降低库存压力，对于140平方米以下的产品可进一步加大价格折让力度，对于180平方米以上的超大户型产品而言，这类产品虽然大多具有较强的稀缺性，但预期出让周期也相对较长，在目前谷山库存现况之下，建议各项目还是应当审慎控制该类产品的供给占比。

二、昆明-泛亚科技:地缘刚需刚改客群丰富，关注后续城改机会（略）

三、常州-市府：地标林立配套完善，高端项目量价走势稳健（略）

04

展望与建议：促置业信心复苏
更应充分发挥优质板块“带头”作用

2024年新春以来，国内各项消费数据均传来喜报，春节期间的出行、旅游、电影票房等数据均呈现出大幅增长态势，但楼市交易总量数据依旧维持同比低位，各能级城市成交均未见起色，三四线返乡置业潮更是无声消逝。不过从个案销售视角来看，仍有部分项目实现了逆势热销，其共性特征也与优质板块的热点项目相似：或是供应稀缺、配套健全的改善项目，或是地缘客户丰富的品质刚需、刚改项目。

作为“衣食住行”基本需求之一，房地产行业的规模只是较自身高点出现了较大幅度的下滑，作为单一行业发展规模视角来看，新产品年销售额达10万亿级别的房地产，仍在国内各行业中处于领先地位，也是国民大消费中不可或缺的一环。

在房价经历了两年大幅回调之后，目前在售项目中的现房和准现房占比大大提升，优质板块的供求指标特征得以进一步凸显。厘清优质板块的特征和市场份额，不仅有利于稳定对于行业发展前景的信心，也有助于行业主管部门、金融行业、开发商找准行业复苏的典型抓手，在资金、供地、需求等各项指标出现大幅波动的背景下，助力房地产行业在筑底期中作出更加高效的指标分配。

一、发展趋势：行业供求关系持续修复，优质板块份额仍有望进一步增加

2021-2023年，压力城市新房成交金额从2.7万亿元下降至1.15万亿元，降幅接近六成。但是其中的优质板块市场份额仍能保持稳步上行，成交金额从1000亿元上升至1500亿元，市场份额也由4%上升至12%，并且在大连、昆山、钟山、哈尔滨等城市，优质板块的成交金额占比更是突破20%。得益于区位优势和稳定客源，优质板块的出货速度得以在逆市行情中保持稳定。

从供求关系角度来看，近年来压力城市的消化周期固然出现了大幅度的上涨，但这主要还是由于成交面积收窄所致，从库存规模的绝对量来看，2023年样本压力城市狭义库存1.2亿平方米，较2021年末下降了约12%，再加之2022年以来土地市场成交规模的大幅收窄，供给端的持续低位至少将在2-3年内持续。联系最新CRIC统计数据来看，2024年1-2月新房成交规模在近年来处于历史第二低（略高于2020年同期），但新增供应规模仍小于成交，新房市场供求关系仍处于恢复平衡的进程之中。2024年压力城市仍有望出现更多的优质板块，其关注度和市场份额增长依旧可期。就供给侧角度而言，建议重点关注仍有开发余量的优质板块，对于价格出现超跌的高利润预期板块也可适度关注。

二、投资视角：量价超跌催生中长期投资机会，央国企已提前“抄底布局”（略）

三、政策建议：继续严控供地计划稳信心，避免过度发展保障房造成“误伤”（略）

四、优中择优：宁波江东、长沙谷山等兼具抗周期性与规模优势，未来发展预期更值得关注

具体板块建议方面，本文根据近年来优质板块的指标表现，综合去化压力、市场规模、房价波动以及抗波动能力等指标对压力城市的120个优质板块进行了客观评分，优中择优之下，最终评出了各方面综合表现更佳的30个板块，主要集中在宁波、长沙、无锡、福州、南京等城市。

这些板块不仅平均去化压力较轻，且市场规模多在市内处于领先地位，2023年平均新房成交金额达到了60亿元，达到了所有优质板块均值的3倍，综合其主力项目定位来看，也多以改善类项目为主。如各项指标客观评分最高的宁波东部新城东板块，该板块为宁波主要豪宅区，产品多为改善类、高端项目。2023年开盘项目均为千万豪宅项目，且开盘即售罄，板块认可度高，2023年末狭义去化周期仅3个月。此外福州的中心城区、长沙的市政府、谷山板块等情况也较为类似。

值得一提的是，南京大校场、河西南、河西中等板块近年来新房成交规模虽出现了较大幅度的下滑，二手房交易景气也出现回落，但是项目去化率依旧全市居于前列，尤其是2023年下半年表现坚挺，比如河西的中北金基涵樾府三次开盘累计去化92%。综合这些板块的去化压力、市场规模等指标来看，依旧能够在优质板块中排在相对前列的位置。

就稳定市场发展角度而言，建议地方主管部门更加重视这些优质板块的精细化调控，尤其是在板块土地供应和新盘集中上市方面，一方面要做好供求规模的调控，另一方面也要注意土地和新房供给节奏的衔接，对于近年来土地供应较少甚至断供的板块，可以适当加速城改或土地征收的步伐，提高闲置非宅用地的使用效率，为这些优质板块留出更多的可发展空间。而对于那些待开发土地较多的板块，也应当适当减缓供地节奏，并在城市或板块的供地计划中予以明示，以此保障开发企业和购房者的信心。

文章来源:克而瑞