济南长岭山片区，4万+时代有多远？

4万+/㎡，成了济南房价的一道坎。

现在济南核心区3万+/㎡的豪宅不少，但真正站稳4万+/㎡的楼盘还没有出现。前段时间，银丰玖玺城新地块规划公示亮相，引起热烈讨论，尤其是房价4万+/㎡的话题热度一直居高不下。

从曾经的2万+/㎡，如今的3万+/㎡，再到4万+/㎡的期许，人们对长岭山片区的期待值越来越高。长岭山究竟能不能撑得起4万+/㎡的房价，我们从以下几个维度，去分析一下。

要看清长岭山的未来，必须先读懂济南的现在。

强省会战略下，济南的城市发展已经取得不菲的业绩。翻开2023年的政府工作报告，济南在经济发展上的进步有目共睹：

论GDP，2023年，济南市地区生产总值为12757.4亿元，比上年增长6.1%，GDP增速跑赢全国平均水平；
论新增高科技企业，2023年，济南新增高新技术企业超1100家，全市技术合同成交额达到806.53亿元、居全省首位；
论招商引资，2023年度计划投资3123.4亿元，去年1—11月投资完成率近120%，招商引资项目库新增招商项目3346个；
论高端产业，2023年，四大主导产业（大数据与新一代信息技术产业、智能制造与高端装备产业、生物医药与大健康产业规模、软件和信息技术服务产业集群）规模达到1.6万亿元（这四大主导产业有三个都在长岭山及附近）；

2024年，济南城市发展的马达再次提速。1月22日，山东省政府工作报告明确点出，《济南都市圈发展规划》获得批复，“大济南”真的来了。

伴随着经济一起腾飞的，还有济南的人口数量的不断增加。目前济南人口已经达到940万+，正在迈向千万人口城市的大关，到2025年济南市常住人口总量预期在1000万人左右。

在济南社会科学院发布的《济南人才发展蓝皮书（2023）》上，济南人才的吸引力也在持续攀升：

人才规模不断壮大，过去3年，全市年新增人才数量保持“10万+”增长，目前人才总量已突破269万人。连续两年获评中国年度最佳引才城市。
人才结构持续优化，学历型人才占人才总量的83%以上。
产业人才加速集聚，四大主导产业人才达到11.7万，12条重点产业链人才达到81.87万。
高层次人才增长较快，截至2023年上半年，高层次人才超过3万。
人才政策不断优化，出台人才政策“双30条”，举办“海右人才节”。

拿着这些沉甸甸的成绩单，我们终于可以骄傲地说出，济南已经拥有强二线的经济实力！

但就核心区的房价来说，济南还是普通二线城市的水平。目前，济南核心区新房单价徘徊在3万/㎡，如果对比同级别的青岛核心区新房均价5万/㎡、南京核心区新房均价6万/㎡，济南可以说还有不少的上升空间。

这也是为什么山东不少改善客户会选择济南买房（注：2023年新建住宅中外地购房者占比34.47%，对比2022年的占比22.7%，提升11.77%。来源：济南房协）。除了省会城市的光环、看好济南的发展势头，更是因为，对比其他强二线城市，即使济南核心区新房真的涨到4万/㎡，也远不及青岛、南京等二线城市水平。

再看济南的城市发展。在“东强”战略下，济南的大跨步发展始终在向东部集中。

很多人也都知道济南在向东走，东边的写字楼越来越多，就业机会越来越多，房子越来越贵，对于济南“东强”具体吸引了多少企业、吸引了多少人反而没有概念。

我们统计了济南2014年—2022年济南企业的数量，当下的济南，正在经历前所未有的高速发展时期，市场主体数量，8时间翻了两番，增长255%。

发展最快的当属济南东强的代表势力——自贸区。尤其是自贸区济南片区新设企业，四年来更是以几何倍数增长，从成立一周年的1万家，到成立四周年的5.8万家，在济南的经济发展史上，这样的增速称得上巅峰时速。

伴随着企业、产业向济南东部聚集，济南的人口也在向历城区，历下区集中。

历下区2014年人口56.25万；2016年人口60.33万；2018年人口65.76万；2020年人口71.36万；2022年人口76.47万。

历城区2014年人口93.90万；2016年人口95.73万；2018年人口100.10万；2020年人口106.93万；2022年人口115.18万。

通过以上数据，我们也能看出，历下区、历城区，这些年的人口增长幅度也比较快，区域人口增速位居济南前列。

可以说济南这些年增加的人口，大部分都集中在了济南东部。

所以说，在济南“东强”的步伐上，城市的发展和人们的感知出奇一致：

济南的人口、企业、就业机会在加速向东迁移。

这一点，从经十路两侧的鳞次栉比的写字楼就能看出来。在经十路这条经济大动脉上，两个重要的坐标点就是奥体CBD和汉峪金谷。济南核心区的发展，就得益于这两个坐标点的不断壮大。

2023年济南新引进项目中80%的总部企业和90%的金融机构落户CBD，截至2023年3月，济南中央商务区已集聚各类优质企业7700余家；
汉峪金谷，仅总部级企业就高达740余家，到2025年，将汇集金融机构和总部企业100家以上，各类企事业单位5000家以上，实现基金管理规模过千亿、高新技术企业过千家、GDP过千亿、税收过百亿的“四个一”目标（数据综合自新闻报道）；

按照现在的发展势头，济南未来十年最具价值的黄金路口大概非经十路凤凰路莫属。沿着经十路，是济南的经济心脏CBD、政务中心；汉峪金谷A、B、C、D、E五个区块，分布在经十路凤凰路路口的四个方向。

在经十路凤凰路路口的东北角，则是历下区重点打造的三大片区之一的长岭山片区，这里是历下区新一代信息技术集聚地，也是历下区未来经济发展的重要增长极。

通过这些会发现经十路与凤凰路路口是，四个方向都是产业聚集，并且都是重量级的，没有哪一个路口可以相媲美，如果再纵深去看，向北凤凰路还是连接新东站、机场、先行区，东西是经十路、奥体CBD、齐鲁科创走廊、自贸区，这不是一个区域的黄金路口，这是一个城市的黄金路口，也就是这座城市最具价值的黄金路口。

经十路和凤凰路的十字路口可以对标北京的国贸桥路口——长安街和东三环的十字路口。这个路口的房价，可以说是北京的天花板。

产业释放，增厚城市价值，进而落位到高端不动产的价格上，这是一条屡被证明的置业黄金路线图。

另一个让长岭山片区值得关注的是，这些年长岭山片区的高速发展，以及高级别定位。

2022年历下区第十三次代表大会，明确长岭高科片区与CBD并肩成为当前和未来发展的主阵地、主战场，打造全市“东强”示范样板。

2023年市委市政府释放重磅消息：长岭高科片区正积极申报省级经济开发区，全力打造新一代信息技术链式产业集群。

再加上齐鲁科创大走廊、自贸试验区、“科创长岭”三大区域利好的加持，可以说，济南东强的火力重点，将集中在长岭山片区。长岭山片区已成为继CBD、汉峪金谷之后，济南发展势头最猛的片区。

这一点，从长岭山片区的产业引进强度就能看出来：华为区域总部及济南研究所、浪潮数字山东等龙头企业落户长岭山片区，已签约企业达到17家。

更强势的是产业园的建设。这几年，长岭山片区同步启动了500万㎡产业园区建设工作，累计投资将超过500亿，目前明湖国际·生物制药生产基地，明湖国际细胞医学产业园、丽山国际细胞医学产业园均已投入使用，还有大量产业园区正在如火如荼地建设之中。

到“十四五”末，长岭高科片区将带动全区工业产值500亿元以上，相当于占据历下区1/5的GDP产值。

并且，长岭山片区聚集的产业，如生物制造、创新药、生命科学、大数据、人工智能等产业，也与这次两会中的的关键词“新质生产力”高度吻合，这预示着长岭山片区的产业发展，将站在时代的风头浪尖上，有着更广阔的未来与发展空间。

现在回头再看，CBD的总部企业群、汉峪金谷的办公集群、长岭山的产业园基本构成了济南发展的铁三角，同时也是东强发展的核心引擎。站在这个角度去理解为长岭山申报省级经济开发区，格局瞬间打开。

产业的汇聚带来大量高端人群的聚集。早在多年前，汉峪金谷汇集办公人口约10万人，现在没有确切数字，仅根据现有企业来看，也会更多；根据规划，济南CBD未来就业人口约25万人。再加上长岭高科片区的产业集群将汇聚大量高端人才。未来，长岭山片区将承接的是35万+高净值人口的改善需求。

当下的长岭山，尽管城市建设和配套都已发展成熟，但就产业、经济潜力来看，还处于成长初期。这也是为什么，不少人讨论3万+是长岭山的起点，却远不是终点。对于一个区域来说，蓬勃的产业是高房价最好的沃土。

2020-2022年间，济南600万人民币“富裕家庭”数量从14300增长到15300，年平均增长率3%。而这些有钱人在财富的选择上，从来都是高端置业。

地处济南核心地段的长岭山，凭借核心地段、醇熟的配套，拿稳了高端置业的接力棒。长岭山的房价迈上3万+，就是来自富豪真金白银的认可，也是展望未来4万+的资本。

长岭山片区的外部配套，几乎是整个济南东部的精华所在。

论商业，距离万达、美莲、雨滴等高新万达商圈约3公里，距离万象城、龙湖天街等奥体商圈约5公里；汉峪金谷还有峪悦里、云泰中心（建设中）等商业配套。

论医疗，紧邻济南市中心医院东院区，距离省立医院东院区约3公里，距离齐鲁医院东院区约2公里；堪称东部最强医疗天团。

论交通，紧邻经十路、凤凰路十字金廊，地铁6号线世纪大道站、4号线凤凰路站也正在建设中，出行的便捷性毋庸置疑。

论文化、公共服务配套，片区有历下文体中心，济南市图书馆泉城书房，附近有山东博物馆、美术馆等省市馆群，济南政务中心奥体片区更是汇集80%以上市级行政单位。

历经多年开发以后，特别是银丰玖玺城百万大盘的开发建设，长岭山片区内部的城市配套也已发展成熟。

规划一城五校，目前18班制嘉玺幼儿园、48班制玖玺小学、30班制燕玺中学等四校已开学，同源燕山一脉，均通过美国绿色建筑LEED认证。

约72万方银丰天地、约8万方玖玺广场商业综合体，约15万方银丰医疗广场以及银丰大健康服务中心将带来全方位的医疗服务，这些大项目的建设，有的建设工程已经接近尾声。

概括一句话，长岭山片区的医疗、教育、商业配套已全面开花。

当然片区的住宅产品力也很强大。不必说七期，单就五期、六期，就足够亮眼。像五期的产品，外立面首次应用铝板线条，首次落地六恒科技系统，首次应用全面屏落地窗，甚至将精装标准提升至4500元/㎡，再加上户型的墅级双玄关、LDKG一体化聚厅、甲板级阳台，一面市就是市场的佼佼者。

而六期也有自身亮点。首个全铝板地标豪宅封面，曲面弧形铝板线条；首次使用三层中空LOW-E玻璃系统落地窗；同源颐和安缦的皇家园林；增配3座架空层邻里公共空间；约2200㎡高定会所；六恒全净化智能科技健康宅，这种种让六期的豪宅站在济南豪宅天花板的级别。

回到最开始的问题，与其说长岭山片区房价有4万+/㎡的潜力，不如说济南如今的产业和人口增长势头之下，核心区房价在向4万+/㎡冲锋。而拥有核心地段、核心产品、核心配套的长岭山，能不能成为接住这波泼天富贵的天命选手，我们拭目以待。