购买农村宅基地因卖方反悔，北京房产律师起诉确权案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认坐落于北京市通州区a号院内北房五间及院落归原告所有；2、诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告系北京市通州区y村农民。被告杨某坤与赵某君（2016年去世）系夫妻关系，二人婚后育有一子即被告杨某浩。1996年，赵某君将其自有的纪各庄村北房五间及院落、树木等作价16000元价格出售给林某辉。双方合同已经实际履行。现房屋由林某辉居住使用，门牌号登记为a号。合同履行后双方因合同真实性产生争议，于2021年4月21日，北京市通州区人民法院作出判决认定林某辉与赵某君之间关于北京市通州区a号房屋的买卖关系有效。

原告认为，二被告系赵某君法定第一顺位继承人，原告与赵某君之间的买卖关系合法有效，对二被告有利害关系。现原告已经履行合同且实际居住使用该房屋，又符合农村宅基地房屋买受人的资质要求，故原告认为该房屋所有权应归原告所有。故将利害关系人杨某坤、杨某浩诉至贵院，请求法院依法判决，维护原告合法权益，确认物权归属。

被告辩称

被告杨某坤辩称，不同意原告的诉讼请求，因为赵某君卖房时我不知情，房屋属于我们夫妻共同财产。

被告杨某浩未答辩。

法院查明

涉案院落位于北京市通州区a号（以下简称a号房屋），登记的土地使用者为赵某君，1996年，林某辉与赵某君订立了房屋买卖合同，由案外人邢文才执笔书写《买卖房契》一份，内容载明赵某君将自有正房五间及院墙卖给林某辉，作价16000元，房款笔下交清。落款处书写了卖房人赵某君、买房人林某辉及中人的名字。合同签订后，双方依约履行了各自义务，林某辉在涉案院落居住至今并在院内新建了两间厢房，户口亦落于a号房屋。2021年4月21日，本院作出判决书，确认林某辉与赵某君之间关于a号房屋的买卖关系有效。该文书现已发生法律效力。

庭审中，杨某坤称对于赵某君卖房一事，于林某辉第一次起诉时才知晓，之前一直认为赵某君将a号房屋免费借给林某辉居住，但对于其夫妻二人与林某辉非亲属关系情况下由林某辉借助二十多年未收取租金且林某辉户口落于a号未做出合理解释，亦未对赵某君在其不知情情况下擅自处分a号房屋的抗辩主张提交反驳证据。

裁判结果

坐落于北京市通州区a号院内北房五间及院落归原告林某辉所有。

房产律师点评

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。农村房屋作为不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭不同于城镇不动产。本案所涉合同为买卖房契，在合同有效前提下，双方均已经履行了各自的义务，买卖标的物物权已经发生了转移，原告林某辉在涉案院落居住至今，且将户口落于该院落，故对原告林某辉要求确认坐落于北京市通州区a号号院内北房五间及院落归其所有的诉讼请求，法院依法予以支持。关于杨某坤所述林某辉居住涉案房屋系“借住”以及其对赵某君卖房一事不知情的抗辩意见，因其未提交相反证据予以反驳，且其主张事实明显与常理不符，故法院对其抗辩意见不予采纳。