北京房产律师——借名买房签署协议，登记人反悔案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某鹏、宋某英向本院提出诉讼请求：1、请求确认周某杰与杨某鹏签订的《A室转让协议》有效；2、诉讼费由被告承担。

事实和理由：杨某鹏与宋某英系夫妻关系。周某杰与宋某玲系夫妻关系，周某涵系二人之女。宋某玲与宋某英系姐妹关系。2005年，周某杰因原有住房海淀区C号房屋拆迁，作为被拆迁人与某单位签订了合同，分得北京市海淀区A室（以下简称涉案房屋）；周某杰因原有住房海淀区一号房屋拆迁作为被拆迁人与某单位签订了合同，分得北京市海淀区X号（以下简称X号房屋）。周某杰购买了X号房屋，因没有钱再购买涉案房屋，周某杰、宋某玲主动联系杨某鹏、宋某英，询问杨某鹏、宋某英是否购买涉案房屋，因杨某鹏、宋某英一直在选购儿子将来结婚的婚房，遂同意此提议。

杨某鹏通过银行转账的方式在2006年11月8日向宋某玲支付涉案房屋房价款10万元，在2009年1月3日向宋某玲支付房价款40万元。2006年12月4日，周某杰与杨某鹏签订《A室转让协议》，约定“甲方（周某杰）愿以人民币伍拾万元整的价格把A室转让给乙方（杨某鹏）”。2009年1月，涉案房屋竣工验收并交付使用，杨某鹏、宋某英取得涉案房屋钥匙，3月，杨某鹏、宋某英对房屋进行了装修，5月，杨某鹏、宋某英进行入住，一直居住至今，并一直缴纳涉案房屋的燃气费、水费、电费、物业费、采暖费、电话费、车位费等。

2017年，房屋可以办理房产证，杨某鹏、宋某英多次要求周某杰、宋某玲办理房屋产权转移登记手续，将涉案房屋过户至杨某鹏、宋某英名下，但周某杰、宋某玲以各种理由推脱，迟迟不予配合。考虑到双方的亲属关系，杨某鹏与宋某英也没有强行要求，直至2020年12月10日，杨某鹏、宋某英突然接到周某杰、宋某玲之女周某涵委托的律师出具的律师函，律师函告知周某涵系涉案房屋的所有权人，持有不动产权证书，2009年5月以来，杨某鹏、宋某英非法占有该房屋，现要求杨某鹏、宋某英腾退房屋并承担损失。

杨某鹏、宋某英为涉案房屋的实际购房人和所有人，与周某杰、宋某玲系借名买房关系，现周某杰、宋某玲与之女周某涵恶意串通，且严重侵害了原告的合法权益，为维护自己合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

周某杰、宋某玲辩称，周某杰与杨某鹏之间不存在真实的房屋买卖关系，对涉案协议的内容没有见过，也没有签署过该协议。另宋某玲不是涉案房屋的相对方，不是本案的适格主体，且对协议内容不知情也不认可，请求驳回原告的请求。

法院查明

杨某鹏与宋某英系夫妻关系；周某杰与宋某玲系夫妻关系，周某涵系二人之女；宋某玲与宋某英系姐妹关系。2005年，周某杰原有住房海淀区C号房屋拆迁。2009年，周某杰作为被拆迁人与某单位签订了《新建住房回迁入住协议书》，分得涉案房屋。2006年10月，周某杰与某单位签订《拆迁范围内公有住宅房屋买卖合同》及《某项目回购新建住房合同书》，2011年12月26日，周某杰与某单位签订《房屋买卖合同》。

2006年12月4日，周某杰与杨某鹏签订《A室转让协议》，约定“甲方（周某杰）愿以人民币伍拾万元整的价格把A室转让给乙方（杨某鹏）”。杨某鹏通过银行转账的方式在2006年11月8日向宋某玲支付10万元，2009年1月3日向宋某玲支付40万元。2009年1月，涉案房屋竣工验收并交付使用，杨某鹏、宋某英取得涉案房屋钥匙，并对房屋进行了装修入住，一直居住至今，并一直缴纳涉案房屋的燃气费、水费、电费、物业费、采暖费、电话费、车位费等。

2017年，周某杰取得涉案房屋的房产证，后涉案房屋产权转移登记至周某涵名下。2020年12月10日，杨某鹏、宋某英接到周某杰、宋某玲之女周某涵委托的律师出具的律师函，律师函告知周某涵系涉案房屋的所有权人，持有不动产权证书，2009年5月以来，杨某鹏、宋某英非法占有该房屋，要求杨某鹏、宋某英腾退房屋并承担损失。

庭审中，周某杰、宋某玲对《A室转让协议》是否是原件进行鉴定；如果是原件，申请对上述协议中落款处周某杰的签名是否是本人进行笔迹鉴定；如果是周某杰本人的签字，申请对是否是同一台打印机一次性连续打印出来的进行鉴定。鉴定机构受理后，向我院出具《情况说明函》，载明：检材上印刷字迹不具备鉴定是否为同一台打印机一次性连续打印形成的条件，此项委托我中心不予受理。2021年11月5日，该中心作出《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、检材字迹是直接书写形成；2、检材字迹与样本字迹是同一人所写。

周某杰、宋某玲收到上述鉴定意见书后，提出补充鉴定申请，要求对《A室转让协议》第一页与第二页是否源于同一机器复印形成进行鉴定，对《A室转让协议》中非人工书写文字与人工书写文字的形成的先后顺序进行鉴定。鉴定机构核实，第二项因文字不存在重合，无法进行鉴定。该中心鉴定结论为《A室转让协议》第一页与第二页为同一台机器打印形成。

裁判结果

周某杰与杨某鹏签订的《A室转让协议》有效。

房产律师点评

本案中，周某杰否认其与杨某鹏签订过《A室转让协议》，但根据鉴定结论，可以认定《A室转让协议》的第一页与第二页为同一台机器打印形成，协议中的签字为周某杰本人所签。故周某杰与杨某鹏签订《A室转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨某鹏、宋某英的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。周某杰、宋某玲辩称宋某玲对协议内容不知情也不认可，鉴于宋某玲与宋某英系姐妹关系，且购房款均支付至宋某玲账户，宋某玲称其为借款，但未提交证据，故上述辩称理由于法无据，法院不予采信。