比周边房价便宜5万/㎡，号称全北京租金回报最高！这小区敢买吗？

北京租金回报率最高的住宅小区是哪？

没想到吧，是 建外SOHO ！！

东三环的建外SOHO，作为写字楼被人们熟知，由于处于国贸CBD，非常具有都市气息。

但，你知道吗？

建外SOHO不仅有写字楼，还有部分住宅楼，70年产权、民水民电、通燃气，不过与四周的住宅小区相比，有些便宜。

以一套挂牌820万的170平米左右的房子来算：

月租金大概21500，租金回报率将近3.2%。小区年租金回报率能达到3.7%，号称全北京最高！（北京二手房平均租金回报率仅1.41%）想获取1v1买房思路，可加助理号微信vfang7

租金回报率这么高？为什么？因为房价低！

在东三环寸土寸金的地方，旁边的优质次新小区10w+一平米的比比皆是！建外SOHO售价每平米却不到5.5万，比旁边小区便宜5、6万一平米，多少年也没涨起来。

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地处核心地段，房价却一直不涨，到底是为什么呢？

一、公摊太大，户型又差

建外SOHO最小的户型90多平，但是实际得房才60平多一点，多交30平米的钱，折算下来和普通住宅比价格也差不多...

单面通风采光，买到北面不要太酸爽，而且基本没有什么正经阳台，和屋外沟通感差，买160平很多都是一个大盒子，根本隔不了很多房间，或者隔出来的房间就是暗的....很多只能做暗厅。

你会发现160平的房子基本上只能做一个两室一厅...房间死大死大，但是空间利用率很一般...

（2室1厅1卫 162.45㎡户型图）

而且这户型图，感觉很不礼貌.. （手动狗头）

二、人太多，而且太杂

建外SOHO很多房子都是住宅改办公，散户自己出租，小区人很杂，特别是东区，楼上楼下都是办公的，上下班电梯堵死。

小公司很多，经常换，所以住在楼里最大的感触就是经常感受装修的滋味儿，安全性咱先不提，环境整个很浮躁，失去了很多温馨恬静的“家的味道”。

说是小区，但完全无封闭管理，居住体验差。用一个住在soho的朋友的话讲，真是：

白天如菜场，晚上如鬼城！

还有很多人控诉的物业差、物业费贵等问题，都是建外SOHO房价涨不起来的原因。但是它租金回报率又很高，为什么呢？

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因为大家愿意租！

建外SOHO地处东三环，毗邻CBD，可以看到北京电视台，或者中国尊，视野超级棒， 而 且属于比较集中的 商住结合 的楼。

由于潘石屹的早期规划，建外SOHO已经形成了浓厚的办公氛 围 ，所以很多公司都喜欢租这里的写字楼作为自己的办公场所 。

所以，想租出去又很容易。这时候你肯定要问了，买来投资值不值？

我的建议是： 最好不要！ 1

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一般来说，5%以上的租金回报属于适合投资的楼市，而即使建外SOHO年租金回报率能达到3.7%，号称全北京最高，但仍然不属于适合投资的范畴。

从数据来看，美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，日本的大阪、东京都有不错的表现，租金回报率达到5%以上。 相比之下，中国一线城市北上广深的租金回报率就比较低了，仅1.5%左右。

四个一线城市中，北京的租金回报率最低只有1.41%，其次是深圳（1.44%）、上海（1.548%）和广州（1.7469%）。

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北京由于地价和供求关系， 长期房价上涨趋势不会改变 ，但由于过去房价涨幅的差距拉开了， 好房子涨的快 ，而租金涨幅差距没拉开，所以好房子的租金回报率就比较低，北京好的住宅租金回报率通常不到2%，而像建外SOHO这种租金回报率高的房子通常涨幅较慢。

现阶段北京房价稳步慢涨， 如果将来房价涨幅加大，那么大头收益还是在涨幅上面。 举个例子，常营商住自由派现在售价130万，年租金稳定在6万左右，年租金回报率4.6%很高，相对银行理财P2P等安全性又要高的多。而同样好住宅的租金一年可能才2万出头，三年下来租金收益就要相差12万左右。

但是如果房价一旦进入上涨通道， 升值较好的房子每年涨10% ，那么130万总价的好房子一年涨幅就是13万，而自由派一年涨幅可能只有3-5万，如果涨三年，好房子的 升值收益将远大于租金回报率收益 。但升值快的房子往往周边配套不成熟，房价较低，需要时间去落实各项配套规划，前几年的出租率较弱，租金较低。

建外SOHO就是典型的例子，租金回报率高，但是房价之前涨的慢，之后也会比周边涨的慢，适不适合入手，要看你是不是打算以“租金回报率”为预期而买房了。

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我们常讲，买房增值有3个方向：

一、以升值为主 ，主要是片区当前房价不高且周边有较好产业交通学区等配套规划。

二、以租金回报率为主 ，用现金流还贷养一个房子，等待长期升值。此类房子往往升值评分较差。

三、以保值为主 ，主要是当前片区比较成熟，房价较高，但周边难以规划提升片区潜力，所以升值慢。优点是抗跌性强，租金回报率不高但出租容易。

这三个方向同等预算下很难兼得。

北京重点规划往东往南，升值较好的潜力片区有南部的丽泽、丰台科技园、亦庄、瀛海、新宫、魏善庄、4号线沿线等大兴机场辐射区、东部的副中心辐射区、北部的未来科学城、西北旺、西部的首钢片区等等。

房价核心还是围绕产业片区和人口走，像海淀、朝阳、丰台、亦庄同比涨幅都在5%左右，区域优势明显。亦庄、中关村、望京等产业片区集中的区域的房价显得更为坚挺。

但我还是要提醒大家， 切记一定不要盲目追高。

买房就像打一场战，最大的好处就是房子品质就放在那，但是整个过程充满了法律和道德的风险，你需要时刻提着一口气，经受体力和精神方面的双重考验。

总之一句话，货比三家，管住钱包，谨慎签字。毕竟北京这么大，光二手房就19000多个小区，靠自己光网上查就能给你累吐了，最后还未必能找到合适的。

那就交给饭总，加助理号微信 vfang7 ，帮你快速理清买房思路，找到最合适的房子，新房可以申请优惠折扣，二手房还可以省中介费呢。

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