上海
2023年浦开集团发布全新租赁住房品牌——慧智公寓，不仅继承了浦开集团首个租赁住房项目慧智·云璟的曾用名，也继承了以客户需求为第一要务的服务理念，品牌围绕浦东“国际人才发展引领区“战略，以人才宜居安居为目标，全方位服务于人才，打造高品质租赁社区。
2023年底，慧智公寓在克而瑞举办的2023年度上海租赁排行榜评选中，荣获“2023年度上海租赁住房产品力TOP10”、“2023年度上海租赁住房优秀社区”奖项，其在租赁品牌的理念打造上、产品的设计雕琢上、社区的运营管理上有着怎样的考量，带着问题，克而瑞不动产运营团队对上海浦东土控资产经营有限公司法定代表人陆臻先生进行了专访，以下为采访实录。
专访嘉宾
陆臻
上海浦东土控资产
经营有限公司法定代表人
Q1
浦开慧智公寓品牌2023年正式对外发布，其中有什么样的品牌故事？
“2023年浦开租赁住房体量达到全市供应的1/15，规模的成型给了“慧智公寓”品牌合适的露出节点。”
2018年，浦开集团首个租赁住房项目慧智·云璟面市，作为试水租赁住房体系的首个项目，浦开集团通过慧智·云璟项目对尚处探索阶段的租赁市场展开了实战。
近几年，随着团队管理经验的逐步积累，浦开集团的在营规模开始逐步扩大，资产储备也进一步增多。在项目供应层面，慧智·仁恒派、慧智·芳华、慧智·有巢3个项目集中入市亮相，4560套的体量相较全市7万多套的供应总量，达到1/15的高份额占比；在项目建设层面，有2幅土地正在开发建设阶段，体量超2000套。
2023年，无论是项目的建设还是供应，对于浦开而言都是一个大年，已然成型的租赁住房规模，给了“慧智公寓”品牌正式对外发布的合适契机。
Q2
在高竞争环境下，作为深耕浦东的地方国企，慧智公寓的优势在哪？
“慧智公寓对品牌有很强的维护意识，愿意投入成本为租客提供更安全、更舒适的居住环境。”
就租赁市场的大环境而言，诚然浦东租赁住房的供应量的确呈现几何倍数的增长，但需求端规模更大，原有供应量远不足以满足市场需求，市场距离饱和尚仍有一段距离。虽然竞争压力相较以前更大了，但是租赁市场仍处于蓝海阶段，且竞争对手主要集中在私人房源市场的抢占，因此，对慧智公寓的影响并不大。
作为国企，慧智公寓对品牌有更强的维护意识。在产品的装修标准上，为了给租户提供更舒适的居住环境，慧智公寓的装标超过2000元，成本的投入与部分民营企业商品住房的装标齐平。在社区管理上，选用高标准的优质物业公司，形成片区化管理模式，将安全作为第一要素，让租户进入小区就有归家的舒适感。在商业配套上，除了招商引进的部分外，慧智公寓还向租户免费提供部分公区的使用，包括会议室、阅览室、篮球场等，满足租户除了日常起居外的工作、运动等需求。
Q3
选择合作伙伴、合作模式时，浦开的考量点？
“从委托团队运营中吸取经验，慧智公寓逐步建立自有管理团队。”
目前慧智公寓旗下的四个项目，对内委托给浦开自有团队进行财务管理，对外运营层面委托给合作伙伴进行运营管理。随着这几年浦开在项目运管层面的不断摸索，逐步建立起细化切分的自有管理团队体系，包括商业管理团队、长租房管理团队、物业公司，后续在建项目入市后将交由慧智公寓自有团队进行运营管理。
Q4
慧智公寓如何通过运营体系，做到高客户黏性？
“适合家庭长期居住的产品、不计成本的配套设置、贴心的服务体系，促使出租率常年维持95%”
慧智公寓的运营体系是以租户体验为核心，给予其真正的居家感。以慧智·云璟项目为例，不能否认项目区位的确是一个很重要的先决因素，紧邻金桥与张江交接的产业园区，为慧智·云璟提供了一定的客群基数，但在产品的设计、配套的设置、服务的体系方面，慧智公寓站在租户的视角做了充分的思考。
在产品设计层面，从73㎡的一房到140㎡的复式三房，有别于市面上的紧凑的小面积产品，慧智·云璟的产品舒适感更强，更适合租房家庭长期居住。
在配套硬件层面，车位配比充足，2000余㎡的超大公区包揽了租户日常的衣食住行，设有健身房、篮球场、网球场、阅览室等配套设施，且均以免费或部分以成本维护价格向租客开放，完善的公区功能丰富了租户的生活场景。
在招商管理层面，为让租户在家门口享受更实惠的商品，慧智公寓对底商业态进行把控，以低租金吸引优势商铺进驻，同时对所有签约商户协议要求向社区内租户提供特别优惠。
在服务人员配置层面，1500人的项目配置了20人的安保团队，将租户的居住安全保障工作视为重中之重。因此种种，慧智·云璟项目拥有了极高的客户黏性，出租率常年维持在95%的高位，相较市面上50%的换租率，其换租率仅为30%不到，整体租户的稳定性不错。
Q5
国企对品质的要求决定了很难降低成本，在高品质的要求下，慧智公寓在哪些方面做了成本管控？
“降本增效是成本管控的核心。”
国企的社会责任促使在慧智公寓项目运营管理层面上，的确要比一些厂房改建项目的成本投入要高。慧智公寓对项目规划设计标准，包括低密社区的规划、社区的绿化养护、梯户配比等均是以住宅标准去落位的，因此目前慧智公寓的运营成本加上物业管理费用，成本控制在22%-23%的合理水平。
未来慧智公寓将通过降本增效及提升收费设施品质，在不降低运营标准的前提下，将成本降至20%。在具体的操作上，调整硬件将日光灯换成节能灯带，以压缩车库等公区的用电成本以实现降本；增加地面停车位收取停车费、原先免费的健身房收取器械维护的成本费用、对收费使用的网球场等设施通过翻新提高品质来提升收费标准等来实现增效。
Q6
未来浦开慧智公寓有何发展规划？
“待内部产品体系梳理清晰、自有团队建制逐步完善，未来慧智公寓计划将输出轻资产服务。”
目前慧智公寓的品牌已经对外亮相，但内部的产品体系尚不完善，产品的标准化还在探索阶段。基于产品推出市场后，客户的实际需求与市场真实反馈，团队将对产品进行进一步的调整、改建、增配，同时对现有产品进行细分切分，根据客群建立面向单身及蓝领客户的小户型公寓系、面向家庭型客户的公馆系等。未来，在搭建的自有管理团队建制逐步完善后，慧智公寓目标以轻资产运作为主，对外输出运营服务团队，以更小的成本实现更大的回报。
克而瑞不动产运营上海区域团队，首批租赁用地深度合作的咨询团队。
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项目类专题：针对项目的难点进行专题研究，主要为后期项目获取或运营提供相应数据支持，例如板块租赁客群分类、对标竞企研究、高端租赁案例研究等方向
行业类专题：选定单个课题，研究方向可涉及租赁融投管退各个环节，以甲方关心的主题方向进行研究，例如15%自持方案研究、租赁市场竞争格局、存量非转居专题、大社区运营专题、REITS公募手段专题等方向
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