广州天河最大城中村车陂村，即将开拆？

2024年的旧改势头太猛了，好消息接连不断。

就连“难啃”的天河第一大城中村车陂，都迎来新进展。

近日，广东政务服务网显示， 天河区车陂村集体物业复建项目已通过备案 。这或许意味着无数新广人来广州落脚的第一站车陂村即将开拆！

如此一来

车陂村真的要成为

广州第二个“CBD”了吗？

会成为第二个猎德村吗？

截图来源：广东政务服务网

根据公示，计划建设总建面约 30万㎡的商办物业 ，投资约25亿元。

这个项目的通过，对车陂推动旧改来说极为重要。

一来，这是自 2021年5月 ，车陂村发布基础数据调查数据后，最新的进展；

二来，此前车陂村一直停滞不前的主要原因，就是车陂经济联社把复建房的建设与留用地开发建设 深度绑定 。

车陂旧改涉及到的拆迁安置地块

简单梳理下，意思是，只有留用地招商成功，建成比如商场、写字楼等商业项目，才可以开始建复建房。这样，村民们不仅可以分得房子搬回来住，还能 拿到实打实的“好处” 。就像猎德村民从“天汇广场”等商业项目拿到大额分红一样。

这个前提下，旧改才能进行下一步，比如拆迁建成商品房。

车陂村基本情况

本次公示，车陂村集体物业，位于黄埔大道东以南、车陂新涌口西路以东。

项目总用地 4.65万㎡ ，建筑体量约30万㎡。

具体为， 建筑高度约140米 ，地上建筑物为32层，地下约4层，主要功能为商业、办公。

从位置来看，未来建成，又是一栋临江的商业办公综合体。

先回顾一下车陂村的情况。

车陂村，被网友亲切地誉为 “广州年轻人的温柔乡”。

曾有数据显示，每天在车陂过境、工作、生活的人 超过30万 ，其中外来常住人口已多达16万人，户籍人口3.7万人。

更有人夸张地评论，车陂村是一个“30%广州上班族都会选择居住”的城中村。

车陂村之所以这么受欢迎， 原因有三 。

首先当是优越的位置，其位于天河区腹地位置，距离珠江新城咫尺之遥，为广漂一族减少不少通勤烦恼。

周边靠近地铁5号线车陂南站、地铁4号线车陂站，还有BRT穿梭其中，出行非常便利。

原因二，即是丰富齐全的生活配套。

由于外来人口众多，很多人也瞄准商机在车陂开店谋生，市场、食肆、药店、美甲店、美发店等应有尽有。

可以说，除了高端品牌，你能想到的这里都能找到，甚至连自助洗衣店也配置了，生活非常便利。

最后，租金还极其亲民。

村内随处可见招租告示，从单间到三房均可以选择，丰俭由人。据了解，复式单间租金仅800元/月，两房一厅也大多不超过1500元/月。

距离珠江新城不到15分钟的路程，这样的租金水平也坐实了车陂“温柔乡”的地位。

不过，车陂村也不是没有“槽点”。

与大多城中村一般，车陂村现状也是密布的握手楼，密密麻麻的电线布满过道，让人难分清是白天还是黑夜。

此外，垃圾堆随处可见，卫生问题也亟待改善。

车陂村的改造早已启动

整个车陂村共有15个经济联合社，其中 十二社 的 改造在2017年已经开始，被纳入三年计划，进度最快。

2017年，为加快推进广州第二中央商务区天河片区（东区）建设，位于车陂南B出口附近的新涌口村约235栋房屋（含村民住宅）被纳入政府储备、开发用地。

2018年，车陂村旧改项目最终复建方案获批。

原本以为，旧村改造工作要启动，但结果，至今过去了 将近6年的时间 ，仍停留在基础数据摸查阶段，复建房依然未动工。

因为极佳的位置，此前车陂村吸引了房企提前布局。其中，合生创展就曾介入到车陂村旧改中，经常协助该村开展防疫工作，合景也接触过该村旧改。

但，看似香饽饽的车陂村旧改，实则难度重重。

总结下来，车陂村的改造难点有：

1、村落规模巨大，连片改造困难。

整个车陂村的范围非常大，想用脚走完整条村，花费时间很长。

据百度百科显示，整个车陂村辖区行政总面积5.6平方公里，即约560万m²。（具体面积数值以后续基础数据调查为准）

占地560万m² ，建筑面积大概率往千万平级奔去，这样的体量，如何平衡成本与利润成为开发商的一道难题。

因此，被割开的十二社，作为单独的一个项目，率先启动改造也合情合理。

至于其他社，被纳入十年计划，未来是统一改造，还是像十二社一样划分成几个项目进行改造，还不得而知。

2、“违建”众多，改造成本大 。

车陂村现状建筑，多建于上世纪80、90年代，大多为6-7层的小高层洋房。

这对于后续改造，如何补偿也留下了不小的难题。

按照目前市面的补偿标准，一般是“拆一补四”，高于四层的给予一定货币补偿。对于开发商来说，车陂村随处可见的“违建”，都能看作一笔不菲的补偿款项。

对于是否支持改造，此前有不少村民都表示，目前房子不愁租，收益不错，要不要改造还将视乎拆补方案而定。

尽管改造难，但车陂村的改造已是大势所趋，尤其是其还紧邻目前发展势头正猛的金融城。

在今年新出台的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》中，车陂村 改造推进节点安排在2025年前。

截自《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》 文件

而且，天河官方还确立了车陂村改造模式为： 政府收储+做地 。

相信在这一模式下，车陂村改造将会尽快落地推进。

来源：广州乐居、羊城纵览、广州城市更新等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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