90天0成交，西安一批二手房陷入流动危机！

　　二手房市场，一向是市场晴雨表。

　　现在不仅是新房的差距在拉大，二手房的差距也在拉大。

　　有些板块有些小区房价很稳定，甚至逆市上涨；有些板块降价到万元以下，仍然无人接手。

　　甚至，有些小区90天零成交，也就意味着，这些二手房陷入了流动性危机。

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　　据贝壳找房平台数据显示，西安各区共有8158个小区进行挂牌，其中90天内零成交的小区有3256个，占比约40%。

　　数据来源： 贝壳找房

　　1、以下表格中所列仅为90天内零成交且挂牌量＞0套的的二手房小区；

　　2、文中数据统计截止于3月5日，数据源自贝壳找房网，在贝壳找房网上无成交，不代表其他渠道无成交，数据仅供参考。

　　从区域来看，90天零成交的小区中，以碑林、新城、莲湖、雁塔区域为主，灞桥、长安及西咸占比较小。

　　下面，我们来具体分区域来看：

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　　雁塔区&长安区

　　雁塔和长安区近90天成交0套的小区，共计有788个。主要还是集中在开发比较早的片区，如长安老区政府周边、雁塔的二环沿线等。

　　既有像长安龍胤，别墅类等高端产品，价格达到了5.4万/㎡，也有价格低于1万/㎡的老旧刚需小区。

　　其中，以雁塔居多，占比约80%。在雁塔区“滞销”的小区中，值得关注的是 有一些挂牌价超过4万+的小区，如金地湖城大境天字一号、曲江航天御苑小区，价格比较高，事实证明并无人接盘。

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　　未央区&经开区

　　未央区近90天成交0套的小区有421个，多为家属院或是老旧小区。

　　其中，不乏有一些刚交房不久的的次新小区，比如保亿公元印、正荣紫阙台、恒大悦龙台小区，挂牌量不大，挂牌价1.9-2.2万/㎡，大多没有满二，挂出来可能也只是为了试试水，目前以出租为主。

　　还有一些如旭辉荣华公园大道公寓项目，虽然地段不错，但属于商业性质，交易税费高，后期居住生活成本大，不容易转手。

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　　莲湖区&碑林区

　　莲湖、碑林区90天成交0套的小区共计1304个。数量还是挺庞大的，主要以老旧小区为主，房龄长、品质差，价格从1万到2万，跨度比较大。

　　其中，价格比较高的小区是铁路局小区，因为带铁五小和铁一中学区，挂牌价到了2.46万/㎡左右。

　　挂牌量最大的小区是融创御园，挂牌套数87套，价格只有2.2万/㎡，挂牌房源以99㎡小面积居多。小区商业成熟，交通方便，但西二环很拥堵，周边环境一般，西南侧有一条铁路线。

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　　新城区

　　新城区共有848个二手房挂牌小区， 近90天成交0套的小区有515个。

　　其中，有价格超过2万+的改善小 区，如2 .6万/㎡的大明宫院子，并 没有得 到购房 者青睐。主要原因还是在老破小扎堆的片区中，价格较高，片区整体购买力不足的缘故。

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　　浐灞国际港&灞桥区

　　灞桥区共有486个二手房挂牌小区，其中90天内零成交的小区有228个。

　　其中，位于港务区的绿城全运村甘棠苑南苑，因为小区本身挂牌价比较高，单价2.9万/㎡。同时，港务区新房供货量比较大，所以维持了较长时间的0成交。

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　　西咸新区

　　值得关注的是西咸新区，共有367个二手房挂牌小区，近90天成交0套的小区有195个。

　　在前几年大跨步的开发后，有一批小区陆续交房，进入二手房市场，如中南上悦城、湖光山色、招商雍景湾、天地源兰樾坊等。

　　这些小区在入市之时口碑都还不错，现在二手房挂牌价基本上也是贴着卖入价，但是遗憾的是，这两年西咸市场已经基本凉到底，二手房自然无人接盘了。

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　　从以上梳理发现，90天内零成交，不好卖的小区皆有一些共性存在。

　　第一、市中心的老破小。

　　各区90天零成交的小区占比最多的，就是2000年左右的小区，甚者还有九几年的老破小。

　　这类小区，大多以厂区、企业家属院为主，年代久远，小区外立面、户型、采光等都有明显硬伤，停车难，没电梯，环境差都是“通病”。

　　即使占据优质地段，价格明显低于市场均价，且依旧不受市场待见。

　　第二、价格明显高于周边均价。

　　还有一类小区，价格明显高于区域均价，如港务区的绿城全运村，作为品牌房企，周边在售新盘大多都在1.8-2万/㎡左右，但小区二手房挂牌均价2.9万/㎡，明显高于同板块均价。

　　第三、单价高、总价高的豪宅。

　　各区域一些高端改善豪宅，因户型面积大，且单价、总价高，本身客群范围有限，对资金要求很高，因此成交周期一般都比较长。

　　比如长安龍胤（54380元/㎡），挂牌均价已突破5万大关，单套都千万起步的豪宅，购房门槛明显过高，一般很难出手。

　　第四、商业性质的公寓。

　　比如旭辉荣华公园大道公寓项目，商业性质，交易税费高，目前多以出租为主，转手较难。

　　第五、周边偏远新区，配套有明显缺陷。

　　比如西咸等地，90天内零成交的小区占区域总挂牌小区数量比例很大，区域内二手房流通性相比较差。

　　究其原因，首先距离主城区较远，生活配套欠缺，人气不足。

　　写在最后，对于考虑二手房的朋友，需要做足功课，充分了解小区所处区域的配套、学区、地铁以及小区的物业等多方面，在满足自住的前提下，也要考虑小区后期保值增值以及流通性。