独家扒奥体规划，这里先把刀亮出来了

今年开年，你可以认为没小阳春，但是核心区，尤其是天河敲锣打鼓，先燥起来了。航天奇观二期西地块位置图悦景路｜保利天汇实拍图｜保利天汇教育配套实拍图

奥体世界大观新品亮相，有话题，也有讨论度，改善标签进一步强化；

珠吉板块上演三国杀，天河门槛进一步降低。

看到一个数据，也算是佐证了天河的话题和热度：

就算是春节，触觉灵敏的买家，趁着新政，还有暴力降息以及市场让利，已经悄悄出手。

今年板块继续分化依旧是市场的主旋律：

未来的市场，有品质，稀缺，板块有预期的资产才能站稳长线价值，而劣质资产只会边缘化。

就算是天河这种能级的片区，非核心地段后续供应虽然会增加，但只要瞄准核心板块轮动机会，抓准时机，进行换仓，也够跑赢。

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独家曝光奥体板块规划，有增量，有预期

过去一年，天河最具关注度的板块，无疑是奥体世界大观的连片开发。

其一：去年越秀拿下世界大观一二期地块，一期地价5万/平，二期算上商业部分，可售也有4.7万/平。

其二：不仅世界大观，开年保利天汇隔壁的航天奇观地块，也要来了。

奥体路到大观中路保利天汇实现连片开发，中间再无断裂，构筑良好的城市界面和配套，板块有增量，有预期。

这是，我们拿到的独家资料，大家悄悄看

具体位置，就在这里，更直观

从会上各家开发商反馈的信息来看，接下来板块地块的出让，价格也不见得比世界大观一二期便宜。

是的，地价都快接近房价了，体现了板块价值安全线。

再加上2025年大湾区全运会在广州召开，小道消息奥体可能会作为主要场馆，甚至是办开幕式，现在场馆正在升级中。

说这么多，就是想强调一点：

天河奥体板块能级提升了，改善置换或一步上车天河，要作为优先关注的板块。

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改善门槛动辄上千万，能下手的不多

按照这个思路，有几个置业方向：

1）选奥体牛奶厂板块的二手。

现在奥体二手也坚挺，奶厂华润、龙湖、招商、金地大户型主流挂牌还是7-8万+。

就算龙湖近期5.9万/㎡的二手成交，那也是89㎡三房一卫的户型，大户型价格平稳。

毕竟，现在市场主流90㎡左右，一般都是两卫了。

楼龄接近10年的老户型，入手之后，后期楼龄久了还要面临折价。

而且奥体板块，这十年来引入的产业没看到，就算商业配套也就是楼下的社区底商作为主力了，更偏向居住的概念了。

一条拥挤的悦景路，说了好久，最近卖地之后，也才有资金投入。

更不要说，远期规划的地铁19号线，还要苦等好久。

2）选新房，但门槛高。

现在板块一手，如越秀·观樾吹风价9-12万/㎡，缦云广州中楼层8.5万/㎡，高楼层接近10万/㎡，而且都是140㎡以上的大户型。

这类千万以上级别的资产，门槛不低。

甚至动辄要上600万，甚至上千万的杠杆，这样的能力，在当下本就属于少数人。

那既要品质和圈层，又有追求的向上置换，又要性价比，是不是没机会了？

真不是。

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奥体“升咖”，保利天汇值得高看

在奥体板块连片开发之下，保利天汇，是赢家，也是值得高看一眼的项目。

现在的价格，有安全牌，也能帮你排除风险。

天河改善，或者一步到位置业，最关键一点，就是四房。

那现在，不仅奥体，整个天河热门项目四房的基本门槛是多少？

1000万起步。

如果同类的改善四房产品，在天河，入门级的观樾140㎡、天河序125㎡、珠江天郦129㎡...总价1000万起。

如果限定在同一总价段，在天河并不是没有其他选择，尤其是天河东。

700万的总价，有的项目只能买到三房，有的甚至买不到100㎡以上；能够得着四房的，有的朝向不好，景观不好。

有的项目自身体量较小，可能650+、700万，连小学和初中都没办法确定。

但是，现在保利天汇就拿出了王牌产品，南向建面约116㎡四房单位，望山体和花园，总价700万出头就能上车。

这个点，这个价格买入，是安全的。

虽然买房没有办法追求完美，很多时候也都要有所取舍，但在能力范围之内，买到最具性价比，最适合自己的房子，是不会出错的。

种种对比之下，保利天汇虽然也不是十分完美，但确实一个能打，有安全牌，也有性比价的项目。

毕竟，这是一个78万㎡的大配套社区，有九年一贯制学校，有幼儿园，有商业，有公寓，写字楼等多种业态，有产业导入确定性。

配套看得见，摸得着，不画饼，不开盲盒。

总价7字头，入手南向116㎡四房，能提供确定性，又解决诸多改善痛点的，整个东部，有且只有保利天汇了。

即700万出头，就能做到，人无我有，人有我优。

1）学校有确定性，解决教育痛点。

这个体量高达78万/㎡的全业态大盘，学校，园林，商业街...不是天花乱坠地画饼，很多都已经是实景呈现了。

家长们最关注的学位，保利天汇配建的智谷第一实验学校，去年9月已开学。18班幼儿园，也已落定。

2）商业有确定性，解决配套痛点。

至于商业，是项目自带的，肯德基、全家等不少品牌商家已确定签约进驻意向，下楼就是烟火气。

之前聊到奥体板块，说到商业规划，有奶厂业主在线求一个惠食佳。

但是，现在来看，大观三期商业要改成住宅了。

3）有地铁，解决出行痛点。

保利天汇与21号线大观南路地铁站，直线距离仅约800米，是板块内在售楼盘中最近地铁的。

4站可达金融城，换乘5号线，3站即可畅达珠江新城。

地铁线路的发达，也进一步拉近了天汇与珠江新城CBD、金融城CBD的物理距离，通勤便利，生活更从容。

虽然有不少天汇的业主，或者看好天汇的“准业主”，是在周边上班的。

但是，有地铁不用，和没地铁是两码事。

毕竟有时候老人和小孩出门，一般是不会自己开车的。

而没有地铁的板块，就要搭公交，或者到拼车到黄村再换乘，又把车停在黄村地铁，费心费力。

4）产业导入，解决成长性痛点。

保利天汇所在的板块，本就靠近珠江新城、金融城，还有车陂南隧道开通后的琶洲。

有三大CBD的加持和外溢，是有不少实力的客群的。

再加上，保利天汇所在，是天河CTD，真正的天河智慧城核心区，被誉为“广州硅谷”，科技新贵云集。

仅是保利天汇一个项目，就紧靠着亿航无人机、广州路通、汇铂科技、安泰化学、德生科技、贪玩游戏、中科零壹、广州润生等实力科创企业总部。

这些都是科技高薪行业，不缺人口流入，有强大的购买力，大家对保利天汇未来有很强的信心。

5）王牌产品，解决居住痛点。

现在天汇新加推的建面约116㎡南向四房，是以往卖的最好的一个产品，即使是放在当下产品疯狂内卷的时代，也依旧能打能扛。

先看位置，116㎡所在，是项目的五期组团的10#，北面是奥体山公园（规划中），下楼就是中心园林泳池。

无论是视野和景观非常能打，这在以后的二手市场也很有竞争力。

再看内部空间，做到了三开间朝南，观景阳台长约6m，南向大主套约18㎡，空间尺度直接拉满；

尤为精妙的，是其少剪力墙结构，突破固定空间的制约，更多变灵动，更好适配不同业主的需求。

如果是三口之家，北面空间可以和主卧连通，打造成超级主套，旁边的卧室做儿童房，增进亲子互动；

如果是三代同堂，则可以讲入户空间改成卧室，作为老人房，既方便起居，又不互相打扰。

｜建面约116㎡四房样板间实拍图

更重要的，还是价格惊喜，总价只要700万出头。

116㎡的四房，一直是天汇以往卖的最好的一个产品，南向的也是缺货比较久。

如今趁着阳春三月，保利给出了非常诱人的价格和折扣，是天河奥体同一总价的梯队的最优选。

｜五期效果图，以实际交付为准

如果你追求更大的空间，也没问题。

我们了解到，除了建面约116㎡以外，本周还会有二期少量余货推出，包括建面约135㎡的大四房，预计今年七八月交付，准现楼。

别人收楼要等两三年，还要租房，也是一笔不少的支出，现在四舍五入，相当于直接拎包入住了。

说实话，作为天河销冠盘，保利天汇在23年就网签了1100+套，大家眼光是雪亮的，也是真金白银砸出来的选择。

去年那样的市场，还有如此高认可度，不是凭空而来的，主要是这三高：高成长性、高成熟度、高确定性。

现在还要再加一个，高性价比。

现在天河是打起来了，但当学霸也抛出橄榄枝，那就不一样了，真可以去看看。

好了，一些不方便说的价格和折扣，扫码加拆神助手详聊。