石景山中海寰宇天下·天境，值不值得买？

最近石景山新盘中海寰宇天下5期·天境热度很高。

今天主要从产品及规划、地段及配套、以及从北辛安整体房价，来分析天镜到底是什么水平，最后会给出购买建议！

01产品&规划

去年的12月28号中海以总价56.1亿，楼面价4.48万/㎡，拿下北辛安667等地块。该宗地体量很大，除了一块住宅用地以外，还有3块托幼，1块公交站以及一块多功能。

其中住宅地块占地4.47万㎡，建筑面积12.5万平，容积率2.8。销售指导价7.8万/㎡，浮动±8%；

项目共规划18栋住宅，总高7-25层，由洋房+小高层+高层社区组成，共计884户；主力户型为119-124平三居、150-152四居、196平四居；

项目基本信息

■开发商：中海地产

■物业：中海物业

■物业费6.58元/㎡/月

■楼盘信息：共计18栋楼，为7-25层洋房、小高层、高层

■容积率：2.8

■封闭式社区管理

■车位比例：1:1.2

■绿化率：30%

■市政集中供暖、地暖、中央空调、新风系统

■70年产权，商品房

■户型：119㎡三居、150㎡四居、196㎡四居

■交房时间：2026年10月底

从户型结构来看，小区比较纯粹，就三种户型，最小面积119平起，是个改善型社区；

从户型分布来看，三居全部临街，四居都分布在小区中间，最大户型位于小区楼王位置。

另外三居A户型全部是一梯两户的洋房，得房率肯定高于80%；其余户型均为小高层或者高层；

这个户型分布和排列的感觉，跟去年中海石景山热卖的中海长安誉如出一辙。后面我会结合长安誉的价格和地段来分析寰宇天下·天境；

（长安誉户型分布图）

户型鉴赏

1、近三年中海石景山项目的户型都很棒，每次都有创新。本次天境在北边做了开敞式阳台，阳台对于北京的房子来说太稀缺了，据说这个阳台还被隔壁同行举报了；

2、细看天境的户型其实赠送不如之前的长安誉，长安誉有两个卧室都有设备平台的赠送，天境这次改为了飘窗；

3、收纳空间做的很不错，中海的房子储物功能都很强，而且卧室足够大，不显局促；

4、据说本次天境的装修标准有很大的升级，会很惊艳，对标的是10万+的豪宅。跟中海销售聊说这是他们会重点介绍的部分；

项目样板间3月9号出来，做了123-152-196平三个样板间。

整体来看，天境较之前寰宇天下的四期以及长安誉，在装修上有很大的提升，另外就是小区会有会所呈现。置业顾问原话是：至于园林、外立面之类的并没有特别大的提升；

效果图：

02 地段及配套

寰宇天下·天境位于石景山的金安桥板块，经过中海10年的深耕，板块已经很成熟了，而且板块内建筑物都很新。沿着寰宇天下一期一路往南一直到长安街延线都没有老破旧小区，呈现度很好。

天境也号称是板块内最后一块住宅。

交通配套：项目距离金安桥地铁站步行距离约600米，金安桥地铁站可换乘地铁6号线、11号线和S1号线。项目往东800米是地铁苹果园站，可换乘地铁6号线和1号线；

1号线和6号线是北京东西走向的两条大动脉，可达到北京多个产业地段和重要商圈。地铁11号线目前已经开通首钢园那几站，未来将连接西站、丽泽商务区、菜户营、南站、北工大等重要商圈；

教育配套：项目南侧600米就是去年九月刚刚开校的十一学校石景山实验中学，该校为48班完全中学，其中初中36班，高中12班。从学校官网了解到该校特级教师、博士、硕士教师占比98%；另外板块内还配建了三所幼儿园

商业配套：这是项目的一大优势，项目北侧一路之隔就是喜隆多，出了地铁金安桥站就是中海的环宇荟，苹果园地铁站东侧就是京西大悦城，另外首钢园内还有六工汇。对于喜欢逛街的伙伴来说很友好；

公园环境的话周末可以去首钢园，老少皆宜；

总的来说，寰宇天下·天境的周边配套是很成熟的，周边的城市界面也比较不错，比较适合居住！

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03天境7.8万在石景山到底处于什么水平 ？

要讲清楚这个问题，我觉得大概可以从三组数据来说明。

第一个是寰宇天下已经交房的一二三期的成交数据，

第二个是刚清盘的离得不远的长安誉指导价和建委备案价，

第三个是目前在售竞品的成交及价格情况。

第一组数据：寰宇天下从2018年一期景山府开始卖，当时的新盘价格是6万左右，后来陆陆续续卖二期、三期、四期，四期最后的成交价是7.5万左右。我记得当时四期的建委备案价不到7.5万，中海在捆绑精装的情况下把价格加到了7.5万；

目前前面三期均有二手房出售了，我查了一下贝壳的挂牌价格，三居-四居的挂牌单价在7.6万-8万不等，而且三个小区的挂牌量并不大，甚至是在售房源数比成交数还少；

查了一下成交价，基本跟挂牌价相匹配，没有出现跳水的情况。从三个小区的历史成交价格来看，是一条几乎平着的缓慢上升斜线；

众所周知去年北京的整体房价差不多下降了15%左右，但我惊奇的发现寰宇天下的二手房居然没有跌，而且有成交；

去年有个粉丝让我给他调取寰宇天下二手房的成交情况，当时我查的那边二手成交价7.3-7.4万左右，今年基本都超过7.5万了；

所以，从这个角度来看，五期新房价格7.8万跟二手房差距并不大。另外从户型尺寸对比来看五期新房要比前面三期好很多；

第二组数据：去年的长安誉销售指导价是7.58万，最后建委的备案价113/116平3层以上全部超过7.58万的指导价，最高要卖到7.7万；130/135平均价在75671元，8层以上就超过指导价了；162/166平建委备案均价76071元，同样8层以上就超过指导价了,最高7.68万；

长安誉是去年石景山卖的最好的楼盘，我记得是3月25号开盘的，那天早上7点半就去帮粉丝选房。公开摇号，现场来了大概有700来人，最开始我以为中海请了水军，直到后面我才发现真有那么多参与选房的。

长安誉是当时北京首个备案价卖，没有一分钱折扣的项目，就这样我还有2个粉丝没有选到心仪的房子。当天113/116平全部卖完了，162/166也卖完，仅剩130/135平户型；

从这组数据来看，石景山古城这个板块认可度还是很高的。主要原因还是因为城市界面好，配套成熟，同时又是主城区，北京自古以来就西贵！

第三组数据：竞品在售情况，跟寰宇天下五期正面PK的是招商元玺，销售指导价同样是7.8万。侧面打听了一下，元玺目前成交很不理想，120-145平的能做到7.3万，大面积152-170-187-196平的要卖到8.3万，开盘至今总成交在两位数；

元玺卖的不好的原因，一个是地的问题，这个跟价格没关系！

从以上三组数据我们可以看出来，中海寰宇天下·天境7.8万的价格看起来不贵，但是购房者也绝对没有占到便宜。

04 购买建议

从一期的6万，已经涨价到现在的7.8万了，而且未来板块内没有新地可拍。

这样一来就没有新房能拉升板块价格，只能靠二手房自身的价值市场来实现增值，对于当下的市场来说短期内是很难再看到大幅增值预期的。

个人判断板块内价格的天花板很难突破8.5万，而且短期内没戏。

既然溢价有些高了，那么这个区域还值得买吗？或者说适合哪些人下手呢？

首先我判断寰宇天下五期的备案价是：

一梯两户的洋房和最大面积196的备案价会高于7.8万，123平三居备案价会在7.8万上下小幅波动。然后开盘会有1-3个点的折扣优惠，最终主力户型的成交价在7.6万左右；

所以，寰宇天下五期·天境更适合想在这个区域置业的自住群体，满足通勤的情况下有不错的城市界面和生活配套，未来房价保值是没有问题的。

至于投资的客群来说，不太建议。

就目前的楼市行情来看，北京98%以上的房子都不适合投资！

有同学问，寰宇天下的二手房和这个比该怎么选？

其实很简单，按照现在政策来看新房在贷款额度上并不占优势，那就只需要对比两个指标：

一个是二手房的税费+中介费+房款的总成本，跟新房总房款+租房的成本一起对比。

另外就是新房的户型+装修优势和二手房的即买即住的优势对比。

综合两个指标看你更倾向于哪个，就选哪个！

最后：

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