久违的回归，深圳城建集团失算了

文/乐居财经 李奕和

在位于深圳罗湖笋岗街道宝安北路，与梨园路的交汇处，一个城市更新项目的建设，正在如火如荼地进行。

从已有的轮廓也可以看出，这个项目并不寻常。达到407米的项目主楼，建成后将成为仅次于平安金融中心和京基100的深圳第三高楼。其同时也是目前深圳在建的最高楼。

令人感到有些意外的是，这个能挤进深圳城市天际线前三的建筑，并非来自那些以往耳熟能详的超高层的缔造者之手，而是来自一家低调的深圳本地国资房企——深圳城建集团。

之所以说深圳城建集团低调，是因为外界已经好一段时间没有看见他的项目入市了，特别是在住宅产品领域。

而此次，随着这个刷新区域高度的项目到来，深圳城建集团还带来了凌云华府这个全新的云端住宅产品。

沉寂已久之后突然浮现，外界不免有些错愕。

之于深圳城建集团而言，在住宅市场的久违回归，多少带着诚意而来。只不过，在如今仍旧低迷的地产市场，深圳城建集团的诚意，能否得到期望中的回报，则有待市场的验证。

久违的返场

深圳城建集团位于笋岗片区的项目，前身为城建梅园城市更新单元，规划为城建云投创新金融总部基地，总投资约150亿元。

项目由1栋81层的商务写字楼(云投大厦)、1栋48层的研发办公楼(高投大厦研发办公楼)、1栋36层的商务公寓、1栋60层的云端住宅(凌云华府)，3栋46-60层的保障性住房(青云苑)以及学校、幼儿园组成。建筑面积达63.35万平方米。

乐居财经查阅了解，该项目的开发主体为深圳市城建产业园发展有限公司（以下简称“城建产业园”）。这家公司还有个曾用名，叫深圳市城建梅园实业有限公司，实缴资本50亿元。

城建产业园目前由深圳城建集团（全称：深圳市城市建设开发（集团）有限公司）100%持股。

官网显示，深圳城建集团是深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）下属，具有国家综合一级房地产开发资质的国有独资房地产开发集团企业。其前身为1982年成立的深圳市基础工作组，已有超40年的历史。

至今，深圳城建集团累计开发项目100多个，开发面积2000余万平米。其近年来已逐步形成“地产开发、城市更新、园区建设、资产运营”四大业务的经营格局。

作为以当地城市建设命名的开发企业，深圳城建集团过往对深圳发展建设所做出的贡献是毋容置疑的。官网介绍中，该集团的价值理念就是“我因特区而生，特区因我而美”。

也因此，在罗湖早期的一些大型住宅区，如木头龙、峰景台、宁水花园、布心花园等，都出自深圳城建集团之手。另外，深圳大剧院、弘法寺（二期）、洪湖公园等地标性城市设施，也都由深圳城建集团所建设。

只不过，随着早几年房地产迈入高速发展阶段，地产后起之秀雨后春笋般涌现，深圳城建集团慢慢被淹没在潮流中。在公开市场，深圳城建集团甚至已经好久没有拿地动作了。

深圳城建集团的代表性项目还包括龙岗御府名筑、观澜仁山智水、罗湖御湖峰等。其官网介绍的在售楼盘，包括中山御城金湾、横沥御河湾花园、东莞御城花园，这些项目，最早的在2014年已开盘。而在深圳市场，该集团近些年几乎没有新盘入市。

凌云华府项目，可以说是深圳城建集团在住宅市场的久违回归。实际上，深圳城建集团还一次携了两盘归来。除了凌云华府，其还有一个位于龙岗坂田的新项目——云宸汇。该项目位于深圳市龙岗区坂田街道坂澜大道和环城路交汇处，同样是集住宅、商业、办公和宿舍为一体的综合体项目。

光鲜的背面

天眼查显示，深圳城建集团由深投控持股92.45%，深圳市国有股权经营管理有限公司持股7.55%，后者同样是深投控100%持股的企业。

当地国资背景的资源禀赋，很大程度上意味着深圳城建集团即便较长时间没有在公开市场拿地，也能保持相当的土地储备得以开发，特别是在城市更新领域。

据了解，深圳城建集团依托自身存量土地资源优势，近年来陆续启动了城建大厦、梅园“深圳市创新金融总部基地”、恒通“侨城云谷”、吉华“城建智谷”、龙岗区坂田峰华工业区等多个城市更新项目。

但不可否认，城市更新项目具有前期投入资金量大、开发周期长的缺点。似乎也就明白了，深圳城建集团在过去一段时间少项目入市的原因。而在行业流动性危机发生的近两年多里，一些涉险房企最先撤出的也是城市更新项目。

深圳城建集团的凌云华府所在项目，其前身城建梅园城市更新单元最早在《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区第二批计划》中已列入；2018年11月，项目取得专规批复，并完成实施主体公示，当时确定的实施主体正是城建产业园。

到如今，项目已经历了多年的推进建设。

不仅如此，从已有的项目来看，深圳城建集团近些年来，还热衷于打造起城市地标。上述凌云华府所在的深圳市创新金融总部基地，打造的云投大厦，建成后将成为深圳的第三高楼，超400米的高度，更有“罗湖之冠”的别称。

更早前，2018年5月，深圳城建集团蔡屋围城市更新片区的首个项目——城建大厦奠基。这同样被认为是蔡屋围片区乃至罗湖区的新地标。据悉，该项目总投资近40亿元，曾预计于2021年底竣工，2022年投入使用。

城市更新项目漫长的回报周期，以及项目的高定位、高投入，给深圳城建集团带来的压力是可想而知的。以深圳市创新金融总部基地为例，官网显示，截至2020年年底，深圳城建集团的总资产为210.97亿元，净资产则是68.1亿元，而该项目的总投资额就达150亿元。

而乐居财经查阅了解，深圳城建集团的融资动作似乎并不多。企业预警通显示，其未到期仅一笔应收账款融资，融资金额2.2亿元，期限为2016年1月到2029年6月。

若不是背靠深投控，深圳城建集团或难以做到这一点。年报数据显示，截至2022年底，深投控总资产10573亿元，净资产3831亿元，全年实现营业收入2549亿元，利润总额175亿元，录得归母净利润60.98亿元。期内，深投控所持现金1413.44亿元。

也就是说，即便是深投控，深圳创新金融总部基地的投资额，同样也是其2022年归母净利润的近2.5倍。

奋力“冬泳”

无论如何，在住宅产品的久违回归，深圳城建集团多少是带着诚意而来的。

就项目来看，整个深圳创新金融总部基地是新罗湖会客厅的全新地标，其中的凌云华府更被定位是云端住宅。另外，在龙岗坂田的云宸汇项目，深圳城建集团更是将81平的户型做到了4房的格局。

只不过，楼市依旧延续低迷的态势，而深圳城建集团一次携两个新盘返场，似乎更像是一头扎进了“冬泳”的河里。国家统计局此前公布的数据显示，2023全年，我国新建商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额116622亿元，下降6.5%。

而据相关机构统计数据，2023年深圳市整体库存量为518万平方米，整体去化周期为20.0个月，整体依然处在高位水平。

为了刺激市场，去年8月底，深圳出台“认房不认贷”、下调个人住房贷款利率；11月再出台降低二套房首付至40%、取消750万“豪宅线”两大政策。持续的楼市利好政策，短时间内带动了部分购房需求的释放，不过去年12月下旬开始，新房成交量再呈下降趋势。

克而瑞最新披露的数据显示，1-2月，百强房企实现销售操盘金额4209.1亿元，同比降幅较1月扩大近十五个百分点至48.8%。其指出，近期，虽然地方政策层面不断优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑。但当前行业仍处在风险出清期，市场信心和行业预期修复尚需时日，预计短期内市场供求不会出现明显转暖的迹象。

回到深圳城建集团本身，其位于龙岗坂田的云宸汇项目已在今年1月份拿证开盘，开盘均价约5.9万/平，据市场消息，去化一般。据了解，目前坂田的新房价格约在6-6.5万之间。

至于凌云华府项目，去年12月，就有消息传出已经同步开放营销中心和样板房，并预计在当月取证入市。但如今看来，凌云华府的入市显然已经推迟。乐居财经致电该项目售楼处，相关工作人员表示，项目尚未拿到预售证，预计要到5月份开盘。

今年2月7日，深圳进一步优化了楼市相关政策，调整涉及，户籍居民购房不再限定落户年限以及缴纳社保年限，非本市户籍居民家庭购房社保年限调整为3年。这使得深圳楼市近段时间以来的客访、带看量相比春节前有所回升。但这是否预示着楼市已筑底回升，仍有待观察。

似乎，深圳城建集团也在等待合适的入市时机。

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