作为楼市里的重要一环,土拍一直以来都是楼市的风向标。
近日,克而瑞更新了一组土拍数据。
数据显示,截至2月底,全国300城2月经营性土地成交规模降至历史地位,热度上,2月土拍平均溢价率回升至5.2%。
这已经是今年以来土拍市场溢价率的“两连升”。
尤其是2月北京、深圳等一线城市及杭州、合肥等热点城市优质地块出让,导致土地出让金额较高,从而抬高了拿地总额。
从成交情况来看,一线量价同比均大涨,二线量价齐跌,三四线量跌价涨。
由于北京、广州本月有多宗宅地土拍,一线成交金额达238亿元,同比上涨21%,占300城总成交金额的比重增至38%。
从溢价率来看,一线城市小幅回落,二线、三四线双双升温。
二线城市溢价率以8.31%位居第一,2月溢价率达2021年8月以来最高水平; 一线城市次之,2月溢价率为4.86%; 三四线城市溢价率最低,为3.82%,较上月上升1.3个百分点。
其中,北京土拍海淀翠湖和大兴西红门地块双双“触顶”成交,杭州7宗宅地全部溢价成交,最高溢价率超过24%。
事实证明,一些去化好的城市及优质地块更能提升土拍情绪。
作为楼市中一个很小的切面,溢价率并不能完全代表房价接下来的动向。
它说明的更多还是市场热情及对未来后市的预期,这和地价上涨并不能直接挂钩。
看地价是否上涨,还得看与地供应地块质量有关的起拍价。
以龙年土拍溢价率比较高的杭州、北京、合肥等城市为例,我们来纵向比较一下前后地块的起拍价格变化。
先看杭州。
2月27日,杭州进行了龙年首拍,挂牌的7宗涉宅地,当中不仅有安琪儿、三里亭等老牌市中心宅地,也有云城、未总这样的新兴地块。
供应体量不大,但是地段位置都很不错,本土民企持续强势拿地,战况非常火热。
从下图来看,只有两个地块的起拍单价是低于周边楼盘的,其余基本持平,三里亭地块明显上涨。
再说北京。
2月22日,北京迎来海淀区和大兴区两宗地块的竞拍,总起拍价67.5亿元,最终,两宗地总揽金77.625亿元。
作为一线城市来说,北京核心地段的价格还是非常夯实的,尽管现在热门地块价格是比之前低的,但不妨碍需求依然强烈。
最后讲合肥。
2月29日,合肥首场土拍最高溢价率达54%,直接刷新了合肥房价天花板。
这些都算合肥比较优质的板块,除了一个超溢价地块的单价低于周边楼盘,其他的地价都呈现上扬的趋势,这足以说明合肥的地价是真的涨了。
而且,还涨得不少。
这三个城市最后涨大于跌的结果,最终的指向就是地价真的复苏了。
究竟是为什么,房企们突然就一夜回春了?
第一,土拍热度升温,很大原因在于,开发商的土地储备需要扩充了。
对开发商而言,今年是重要的转折之年。
一方面,是他们要为未来储备粮草,拿地规模不足,就会出现规模缩减的风险;另一方面,是如今土地市场不断调整,多地土地让利较大,未来利润空间可期了。
目前很多大开发商都处于差库存卖不掉、好库存不足甚至没有的状态,因此,现在很多大开发商都需要把垃圾资产出清,再快速实现优质城市的补仓。
第二,它能从侧面说明房企的现金流开始缓过来了。
今年以来,在各地住建部协助推进融资协调下,房地产“白名单”项目融资逐步落实,这部分融资可以帮助项目的开发建设和“保交付”。
也在这时候,房企们才能有精力趁着这个窗口期,去竞拍一些还不错的优质地块。
换句话说,目前能参与拿地、甚至有溢价率的房企,也是市场上相对安全的房企,至少证明它现在的现金流还是相对健康的。
第三,地价的暖意最终是会传导到房价上的。
在这里,要提一嘴溢价率、地价和房价之间的关系。
过去,地价和房价,最生动的比方就是把它们看作面粉和面包的关系。
我们理所应当的认为,面粉涨价,面包也必然会涨价,这个逻辑虽然没什么错,但对市场起决定作用的还是供需关系。
供大于求,就变成了买方市场,供小于求,就变成了卖方市场。
虽然新面粉较过去涨价不少,但是开发商掂量了一下,只要自己做出来的面包还能赚钱,他就会继续买这家的面粉。
反过来,由于市场环境变化,各种政策限制等,原料买回来他没办法赚钱了,自然他也就不会再去买面粉了。
所以,一般开发商在拿地的时候,其实心里就有所预期,期望这块地上面修的房子,能卖个好价钱。
当所有开发商都想拿这块地的时候,他们之间就需要互相竞争和竞价,这个最终的结果就是地价最后上涨,也就是反映在数据里的溢价率。
溢价率的上升,是因为市场需求的旺盛,并且好地段的房子又很稀缺,开发商们互相竞争,都想得到它。
好的地块摒弃了限价的枷锁,竞争只会更加激烈,到时候,地价上涨,成本上升,相应房子的卖价就会上调。
总之,这是一个好消息,希望房企们越来越好。
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