真实测评：新宫中海公元里，你会买吗？

本文将略过你在售楼处听到的美丽词汇，从地段本身、周边竞品、二手房价以及中海近年新盘价格走势来测评公元里！

2023年10月，东方雨虹以总价40.135亿摇号竞得丰台南苑棚户区改造一期项目A地块东区，当天就收到消息这是中海的马甲！

地块成交楼面价4.89万/㎡，销售指导价7.8万/㎡；容积率2.4，控高45米；

项目共计规划10栋楼，总共622户，由2栋洋房和8栋小高层组成；面积分布比较纯粹：114平三居、141平四居、175平四居

交房时间为2026年6月30日，物业费是6.5元/㎡/月，中海物业。

户型分布如下：

114平米分布在1#东单元28套、7#60套、8#60套、9#54套（9层洋房，得房率高）、10#60套，共计262套。

141平米分布在1#西单元28套、2#90套、3#90套、4#60套、5#60套，共计328套；

175平米分布在6#，共计32套。

1、中海公元里定位是中海拾光系，但是看完样板间我感觉处处都有藏峰的影子，而且藏峰系的和瑞叁號院和公元里售楼处都在一起；

2、装修用的品牌很多都跟和瑞叁號院是一样的，比如卧室的实木复合地板、卫生间瓷砖、燃气热水器、新风系统、燃气灶、抽油烟机等，而且装修风格跟藏峰系都极为相似。

不同的是藏峰系地砖全部用的石材，电视背景墙也是石材。而公元里是地砖和岩板；

3、从户型设计来看，还是中海一如既往的高赠送、高得房率、高收纳空间，这一直是中海的强项；

终于把官方资料写完了，接下来说点不一样的！

开盘价不一定是最低价，如果你不是特别挑位置，建议此盘可观望。

一、先说楼盘本身：

中海公元里号称是公园地产+19号线加持+商业配套，这只是它的大面儿，细节真的没法看。我实地去踩过三次盘，每一次印象都很深刻！

周边环境属实一般，南侧和西侧的城中村既视感很强，而且这种老破小区没有拆迁的可能。以下是项目周边实拍图；

工地周边

项目距离地铁19号线新宫站1.4公里，跟新宫的建发璟院和森与天成比起来不算近。

销售宣称19号线南延的新宫南离项目很近，这个有待考证，且通车时间较长；

宣称的南苑森林湿地公园就更不值得一提了，这个规划17年卖天悦壹号时就已经在提了，到现在没有任何动静；

从教育来看，新宫板块一直是没有的，所以项目也没有重点介绍；

总之，踩盘多次以后，给我的感觉还是周边很荒，且长期都得不到改善，相信实地看过房以后你也有此同感。

新宫的好出不了离新宫地铁站一公里外的地方。

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二、再说周边竞品

能跟中海公元里直接竞争的就是京投的森与天成，建发璟院基本清盘毕竟。

森与天成的实际成交价在7.6-8.1万之间，而且森与天成的得房率也高达80%以上，离地铁仅有350米；

森与天成的100平左右小户型，直接跟公元里114平正面PK。如果公元里想卖7.5万+毫无胜算；

在大户型竞争方面，建发璟院128/133户型去年已经消耗掉很大一部分客群了。而且往南的西红门板块玖玥府和橡树湾也不错。

从未来保值和增值的潜力来看，西红门因为有整体规划也要比中海公元里强很多，而且西红门单价6.5万，便宜了1万多；

二手房方面，有人拿中海公元里跟天悦壹号去对比，这点我可不赞同，新宫往南和往东的城市界面完全是两回事。

公元里应该参考一下公园懿府，这个小区也是次新，目前小区均价6.1万，主力113平成交价5.7万左右。而且当初新盘要卖6万5左右；

这个小区离新宫地铁站2.4公里，这就是新宫一公里论；

所以，从周边的竞品来看，公元里卖7.5万+真没优势。

三、最后说中海近年新盘价格走势

近三年中海有两个楼盘跟公元里很像，地段一般，定价过高。让我们来梳理一下这两个盘的价格走势

一个是位于房山稻田的中海寰宇视界，2021年开盘的时候均价要卖到5.8万，我记得有个大V现场播报了开盘的抢房视频。

后来寰宇视界价格一路往下滑，去年最低的时候一居室能给到87折、两居三居9折，72平的两居更是降到了普宅线以内。

此项目据说是中海在北京最难卖的项目，如今寰宇视界已经卖成了现房，而且更名为了中海泽西PARK。

还有一个是位于南四环旧宫德贤板块的中海兴叁號院，藏峰系产品。

2022年开盘的时候成交均价要卖到7万2左右，去年市场下行，竞品又多，兴叁號院直接破防到6.7万（好楼层），低楼层甚至能低到6.3万，而且还不是一、二层。

小窝认为中海公元里跟上述两盘的情况很像，产品确实不错，但是定价并不匹配自身地段。

按照中海以往的操盘思路来看，把配置堆得很丰富，开盘就不会给太大折扣，这样后期市场下行或者项目自身业绩压力大的时候就很容易造成价格跌穿开盘价！

开盘买的不一定是最低价!

说这么多，是不是就代表这公元里不能买呢？

不是的！

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。预测中海公元里开盘折扣下来在7.2-7.5万之间;

但我觉得7-7.2万上下更合理，如果能破7那就闭眼入吧！

至于我的预测有没有可能，我觉得是有据可循的，招商臻园是在指导价的基础上9折卖房的，拭目以待吧！

中海公元里已经启动排卡了，验资100万，3月开盘；

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2、丰台中海丰和叁号院、中海永定玖里、中海公元里、森与天成、中环悦府，返现3-20万

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4、顺义建发观云、璟上兰园、中海湖光玖里、星誉北京，返2-8万

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