盘点2024年渝北区土地推介7宗土地！分别最适合哪些开发商？

2月底，渝北区举行了2024年土地推介会。

本次渝北推介会共7宗优质土地亮相，合计土地规模726亩，主要分布于中央公园、汽博中心、新牌坊等城市成熟热门板块，都是区位好、配套好、预期好的优质地块。

我们来盘点一下7宗土地的具体情况。

宗地一 中央公园椿萱大道地块

所属单位：重庆空港新城开发建设有限公司

区位交通：宗地位于中央公园，主城向北发展核心，东靠轨道9号线二期，南至椿萱大道，西邻秋成大道、轨道5号线北延伸段，北接在建道路、越秀悦映湖山。

控规编号：S45-1

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：44.25

容积率：2.0

建筑体量（万方）：5.99

控规编号：S46-1

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：52.50

容积率：1.3

建筑体量（万方）：4.62

周边项目：华润中央公园悦府、越秀悦映湖山、万科璞园、金科美的原上、北辰香麓、融创隐溪晓院、华宇御璟首玺、象屿光海、龙湖金茂北岛，朗诗熙樾府、中粮瑞府、春月锦庐等。

渝夫简评：

中央公园是重庆楼市竞争最激烈的板块之一，但同时中央公园也是重庆近几年成交量最大的区域，所以中央仍然应该是龙头开发商的必争之地。该地块位于中央公园北侧，靠近椿萱大道轨道站点，近邻数据谷八中，和中央公园商圈也较近，综合条件比较优质。

我认为这块地对龙湖是比较不错的选择，龙湖在景粼玖序和云瑶玉陛上都取得了很好的市场表现，而该地块可以串联衔接龙湖景粼玖序和云瑶玉陛两大楼盘，从而在中央公园北形成龙湖大社区，发挥大社区势能。

目前龙湖在中央公园仅剩北岛二期未开发，龙湖在中央公园暂时已基本处于缺货状态。龙湖拿下地块后可以继续使用原来云瑶玉陛的售房部，也能分摊成本。

宗地二 中央公园东

所属单位：重庆空港新城开发建设有限公司

区位交通：该宗地位于中央公园，主城21个大型居住区之一，东靠国雅·彩云间，南至重庆泛美博成物流仓库，西接重庆市经开区青松岭享邑投资，北邻中海春华尚城。

控规编号：F04-1/02

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：77.32

容积率：1.2

建筑体量（万方）：6.19

周边项目：海成云境、华润润府、海成云沐、融创春华锦、中交中央公园、绿城春溪雲庐、保利天珺、康田星樾、中央雲璟、中海春华九里、中海春华尚城、国浩白屿林、顶融林语蝶院等。

渝夫简评：

该地块位于中央公园东侧，也就是以前的空港西区。该板块因为发展早，周边各类配套更加成熟，但城市界面则相对略差。

紧挨着该地块的是中海春华尚城，2022年第二次集中土拍中海以7016元/㎡的挂牌价摘得该地。中海春华尚城算得上是中海去年的重点项目，公司也给项目倾斜了一些资源，但项目销售情况应该是不及预期的，所以中海恐怕没有在这里持续加仓的意愿。

当然，只要价格足够有诚意，对于任何开发商来说都是可以考虑的，该地块仅1.2的低容积率也是其优势之一。

宗地三 中央公园东春华大道地块

所属单位：重庆渝北城市更新建设有限公司

区位交通：宗地位于中央公园，主城向北发展核心，东靠睦邻路、华润润府，南至中海春华九里，西邻春华大道、龙湖公园时光，北接现状用地。

控规编号：F24-4

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：82.05

容积率：2.0

建筑体量（万方）：10.94

周边项目：海成云境、华润润府、海成云沐、融创春华锦、中交中央公园、绿城春溪雲庐、保利天珺、中海春华九里、国浩白屿林、顶融林语蝶院等。

渝夫简评：

该地块位于中央公园东侧春华大道地铁站附近，周边配套醇熟，而且新盘林立，周边城市界面也得以大幅改善。这个位置曾诞生过两块楼面价超1.4万元/㎡的地块，区域关注度也较高。

中海、华润、海成、龙湖在旁边都曾有项目。但对该区域最情有独钟的应该是海成，海成进入重庆后已经在此布局了海成云境、海成云沐、海成云悦三个项目，销售表现也都很不错。

海成应该有在该区域持续深耕的强烈意愿。而且海成在重庆主城存货不多，也有拿地的计划，这块地就很适合。

宗地四五六 汽博泰山电缆及红岩方大片区

所属单位：重庆渝北城市更新建设有限公司

区位交通：宗地位于果塘片区，地处临空消费经济带，东靠两江慧谷，南至渝都大道，西邻重庆汽博中心，北接金童路、万科金域蓝湾。

① 号地块：控规编号：N18-6-1/06

土地性质：二类居住用地、商业、商务用地

土地面积（亩）：71.7

容积率：1.89

建筑体量（万方）：9.03

②号地块：控规编号：N18-6-2/06

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：54.9

容积率：2.1

建筑体量（万方）：7.69

③号地块：控规编号：N18-6-4/06

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：80.1

容积率：2.1

建筑体量（万方）：11.21

④号地块： 控规编号：N18-6-5/06

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：78.3

容积率：2.0

建筑体量（万方）：10.44

⑤号地块：控规编号：N19-2-2/05

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：68.1

容积率：1.8

建筑体量（万方）：8.17

⑥号地块：控规编号：N19-2-4/05

土地性质：二类居住用地

土地面积（亩）：40.1

容积率：2.0

建筑体量（万方）：5.34

周边项目：龙湖海成青云阙、爱普新鸿府、东原印悦、常青藤湖上初晴、望园、东湖峯璟、建工筑美时光、居然雅素里。

渝夫简评：

该地块属于汽博板块泰山电缆红岩方大等厂区拆迁后的优质土地，靠近轨道15号线在建的果糖路站。

去年5月海成以楼面价6000元/㎡的挂牌底价在附近拿下一宗土地，后来和龙湖合作开发了青云阙项目，青云阙成交建面均价大约一万五六，而且卖得不错，好像还是2023年渝北区销售套数第一的项目。汽博地块的价值被开发商们低估了。

此次推荐会中汽博板块中的N19-2-2/05；N19-2-4/05两个小地块已经在2月21日正式公告出让，这是龙年首宗公告的土地，将于本月12日公开出让。

两个小地块合计土地108亩，容积率1.87，可建体量13.5万方，起拍楼面价7280元/㎡，性价比很高。

特别值得一提的是，根据土地出让中教委的复函，此次出让地块旁的N18-6-3将配套建设小学和初中，小学为渝北实验小学校区，初中为重庆八中管理学校。这样的学区组合无疑大大提高了汽博地块的价值。

对于在年初有拿地计划的开发商来说，我认为这块地是开发商们的必争之地。然而，市场火热时盲目高价疯抢，市场冷清时有机会不敢出手，也是开发商们的通病。

宗地七 新牌坊

所属单位：重庆市渝北区土地储备整治中心

区位交通：宗地位于渝北区新牌坊板块，为城市发展核心区，接驳轨道3号线、轨道4号线（在建），轨道环线、轨道6号线南北分布，红锦大道、新概大道等主干道环绕。

控规编号：D1-4（部分）

土地性质：二类居住用地、商业、商务用地

土地面积（亩）：72.86

容积率：3.3

建筑体量（万方）：16（商住5:5）

周边项目：中海寰宇时代、高科云汀、观宸、香港置地启元、观音桥1号、建发缦云、中海映溪臺、凯德九章、中海寰宇时代璟尚、中海寰宇时代璟里等。

渝夫简评：

该地块最早属于中渝，原本是用于打造中渝国际都会的地标写字楼和商业。

不过，2015年中渝将内地的产业陆续出售，其中重庆嘉州项目大部分资产以55亿元的价格卖给了恒大。

这个项目所在地块原本被称之为“恒大中渝广场9#地块”，原计划开发体量约60万方，由两栋超50层的住宅和57层的超高层办公楼，以及一个6层的裙楼商业组成。

恒大开发了2栋超高层住宅，随着恒大暴雷，超高层和商业处于一个大坑状态，显然无法继续下去。

最近，有关单位对剩下未开发的部分进行了调规，减少了15.5万㎡商业商务，增加了8万㎡住宅，调整后未开发部分的土地重新出让。

新牌坊是重庆传统核心区，区位优势毋庸置疑，地块旁边就有新光天地这样的优质商业，到观音桥商圈也很近，同时紧邻地铁3号线嘉州站，未来还有轨道4号线，周边政务机构和企事业单位云集。唯一缺点是噪音和拥堵。

但总的来说，这样的核心地段是非常难得的。希望有品牌开发商能够将这个项目盘活，这毕竟是重庆门户地段，对城市形象影响颇大，它不能再烂尾了。

因为地块有8万方的商业，想要做好也并不容易，我觉得这个地块比较适合擅长商业的央企华润。

写在文末：

虽然渝北此次推荐会推荐了7宗土地，但并不代表这7宗土地都一定会公开出让，另外，不在此次推荐会中的土地，也仍然可能拿出来拍卖，其实关键还是看是否有开发商愿意拿地。

今年1月初，陕建以7016元/㎡的楼面价拿下了科学城的1宗土地，溢价率达到7.94%，给今年土拍市场开了一个好头。而本月重庆将有3宗土地公开出让，我们拭目以待！