北京昌平朱辛庄中海寰宇未来行不行？

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朱辛庄的【中海寰宇未来】亮相，售楼处电话：400-112-8986，项目确实是北京楼市当下最火的新盘。样板间开了两周，周末想看样板间要排队近1个小时。

项目距离昌平线/8号线地铁朱辛庄站直线距离约600米；昌平线南延可以直达北三环蓟门桥，双地铁交通便利。开车可以方便的上京藏、京新高速，以及正在建设中的北清路高架。

周边商业配套有万科TBD、万达广场、超级合生汇等；另外区域还有规划的K12学校，将由一零一学校来承办。

区域的产业已经聚集了小米昌平科技园一二期、紫光数字经济科技园、石头科技、慧聪网等数字经济科技企业，好未来、中公教育等培训企业，国际医药产业园也在规划中，未来产业功能强劲，是目前昌平产业发展最好的区域。

总之，地铁、产业、学校、商业配套都非常完备。

产品分析

项目地块容积率2.5/2.6、限高60米，建筑规模约18.6万㎡，分南北两个地块开发。

项目共规划18栋楼，5-18层，共932户，车位比约1：1.2。

北地块规划7栋住宅楼+幼儿园，共342户，2号楼为5层，其余楼栋均为小高层。

南地块规划11栋住宅楼，共590户，除3、6号楼，其余均为小高层。

项目的户型面积段为：

• 98m²-107m²三居两卫
• 112m²-117m²三居两卫
• 143m²-145m²四居两卫

约107平三居，南北通透，餐客厨一体化，主卧套房设计，亮点在客厅，L型超大飘窗。

约115平三居，9.6米南向三面宽，采光非常好。餐客厨一体化，主卧套房设计，三个卧室南北分离，互不干扰。

约145平四居，10.6米南向三面宽，南向约4.1m宽厅+LDK一体化。以餐厅为中心，四个卧室分居四角，互不干扰，可以设置独立书房，主卧奢华套房设计。

从户型设计来看，小区偏改善，跟之前同区域其他项目明显不同。

项目为精装修交付，装修标准基本类似于中海汇德里，就是中海的拾光系装修标准。实地看样板间，装标还算凑合，没有什么特殊亮点。

户型得房率一般，约75-80%（不含飘窗），高层约75%，洋房接近80%，但3栋洋房的位置都不好，基本都有明显的遮挡。得房率偏低是购房人比较失望的地方。

园林设计目前仍未公布，等待项目的官宣吧。

整体而言，中海寰宇未来的产品中规中矩，户型设计合理，但也没有太多亮点，基本与同区域大华启宸府、越秀星樾水平相当，得房率稍稍偏低。

中海寰宇未来算是区域C位，0027地块较大而且方正，小区会比较像样一些，之前的几个项目地块都太小，也没什么小区环境。加上中海的品牌和物业水准，未来应该是区域数一数二的小区，朱辛庄这几年就没有高品质的项目，这个地块在朱辛庄仅次于万象悦府北区。

价格分析：

项目销售指导价6.6万元/㎡（±8%），临近的次新小区，领秀慧谷C/D区的挂牌参考均价在7.0万元/㎡，成交均价在6.6-6.8万元/㎡。

北京的二手房在过去一年平均跌了15%，但新盘指导价还在不断上涨，大部分新盘已经没有性价比了。

朱辛庄中海寰宇未来的销售指导价，虽然同去年同区域新盘相比，也略有上涨，但相对于旁边二手房领秀慧谷C/D区约7万/平的参考价，也算全北京为数极少的倒挂新盘，仍然值得关注。

而且朱辛庄区域发展非常快，小米手机的千万级手机智能工厂刚刚开工投产，万达广场、超级合生汇都将在今年开业。朱辛庄是北京不多的，仍然有真产业增量和配套完善的区域。

二手房房价下跌，新盘指导价就显得贵了，不过相对而言，朱辛庄次新小区跌幅很小，目前领秀慧谷CD区表现比较稳定。这不是中海的问题，但需要中海去面对，因为价格是影响购房者决定的关键因素，到底是买房价下跌较多的海淀老房子还是买朱辛庄的新房？

中海如何确定开盘价，就非常关键了，如果开盘价能下浮，则预计能热销。

项目优缺点

优点：

• 朱辛庄配套完善，产业持续导入
• 位置便利，距离地铁较近，万达广场一街之隔，
• 户型较好，方正通透
• 地块方正且较大
  

缺点：

• 得房率偏低
• 定价稍高，6.6万（±8%）较去年同板块新盘涨价4000元/平
• 洋房有明显的采光遮挡

所以买朱辛庄的新盘，更多还是的买区域，还是看重完善的配套，和区域的发展前景。

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