这件事，会引发什么？

01

这几天万科成为了风暴之眼。

事情是这样的：

万科欠了债主新华资管100个亿，现在债务即将到期，万科高管和深圳市国资的领导约新华资管见面，商谈债务展期。

结果呢？债务展期被拒了。

要说中国有什么优质的房企，我想万科肯定排进前三。

可是，为什么这么优质的企业，世界500强企业，也变得岌岌可危呢?

说起世界500强，就让我想起曾经的第二大民营房企碧桂园近况：2月28日收到了和恒大一样的清算申请。

我想，如果时间回到2年前，无论恒大、碧桂园、万科，亦或者中植、雪松控股........

这些企业，随便拿出一个，都是响当当的好企业。

可为什么，似乎一夜之间寒流遍布大地，这些响当当的好企业，一夕之间要么爆雷，要么岌岌可危了呢？

答案只有一个：债务螺旋。

什么是债务螺旋？

[因为一家企业的债务危机导致整个社会的信用基石崩塌，从而引发资产价格整体性的暴跌。]

[随着资产价格的下跌，原本资产负债表健康的企业会跟随性的陷入债务螺旋而爆雷，从而引发危机。]

以房企恒大为例，再说细些。

恒大等房企爆雷，让烂尾楼事件成为霸榜头条的新闻，从而增加了刚需客户的观望情绪。

购房则观望加剧，导致房企的现金流进一步收缩，所以频频降价出售。

为什么恒大、碧桂园爆雷前都出现过7折亏本卖房，就是这个道理。

然而，房企的降价行为，只会让购房者观望的情绪更浓重。

在这种背景之下，更多房企进入了现金流吃紧与负债偿还的螺旋，从而引发了房地产行业危机。

在债务螺旋发生的过程中，房企的不断降价出售，导致了信贷抵押物土地和房子价格的进一步下跌，在这种情况下出现两种情况：

1、在信贷宽松，资产价格快速上涨阶段买入大量房产的投资客资不抵债，在首付款跌没之后，投资客出于债务压力大量抛售房产，或者断供；

2、银行基于信贷抵押物的价格缩水，会收缩信贷，从而大幅下调企业或者投资客的贷款额度。

比如之前抵押房产，贷款700万，现在资产缩水200万，银行就会追讨，所以偿还200万。

也就是说，资产价格下跌，这贷款也会相应的减少。

在上述两种情况叠加之下，投资客的恐慌性抛售让各个地方城市的二手房挂盘量达到了历史高位，从而进一步拉低房产价格；

而房企借不到钱，只能不断的抛售资产来弥补缺失的现金流，又进一步拉低了房产价格。

如此，导致抵押物价格缩水，银行借贷额度进一步降低...............

恶性循环，就开启了。

尽管我在全年就告诉大家，碧桂园不会是爆雷的最后一家房企，并在文章《》给大家推演了房企现金流的情况。

在我们谈及房企的时候，大多数人都会将问题的矛头指向高负债，也就是说，正因为房企高负债的行为，才导致了爆雷。

可我们该如何界却定“负债”的合理性呢？

换句话说，收益与安全，杠杆与危机彼此之间的平衡点是什么？

大到国家，小到个人，无论政策如何变化，买房都属于负债行为，该怎么办呢？可以看文章《》

02

首先，从个人角度看——

如果你具备基本的经济常识，你就会知道债务螺旋是经济下行周期对债务关系最好的解释；

你也会知道，债务出清阶段的资产价格，是经济周期中价格最低的时刻，也是收益最高的买入时机。

但是，此时买房，多少杠杆率才算安全呢？

没有标准答案。

因为家庭的收入结构和收入曲线千差万别。

不过，我个人认为：

1、控制好家庭资产负债率；

现阶段不要想着”单车变摩托“，尤其是GDP增速才5.2%，这意味着失业率会攀升。

尤其是中产，要守住到手的财富和阶层，学会赚慢钱。

这个观点，我们在2年前是这样说，现在也这样说，如果你有买房的打算，可以看《》

再说一下，家庭负债率的算法。

我不认可网上那些胡说八道用“总负债和总收入”研判家庭负债率的方法。

因为中国家庭资产大多数都在房子上，而且都是贷款，用总支出与总负债的方式研判家庭负债率就是个伪命题。

正确的方法应该是：用家庭现金流评估负债率。

现金流文章可以看《》

那么，家庭负债率的极限是多少呢？

我认为家庭资产负债率超过60%，也就是每个月还给银行的房贷+车贷等支出超过60%，就需要降低家庭资产负债率，来渡过下行的经济周期。

否则，家庭抗风险的能力将很弱。

2、赚慢钱，不要赚快钱；

一夜暴富人人都想，这是人性，是不可逆的。

但人性之外，还有理性。

如果够理性、够客观就会清楚现在经济是什么周期，我们所处的历史阶段，就会明白要控制人性的贪婪。

尤其是中产， 要放弃房子像过去一样，还会短期大涨的幻想。

但是，也不要以为“房价如葱”“明天腰斩”会真的存在。

因为中国房价下跌34%，就是触及金融系统的极限。

因为首付比例是30%，跌出这个幅度金融系统就会有大批坏账........

所以，经济收缩期买房，首先要保证家庭资产负债率安全；其次是购买保值的房产。

对，是保值，不是增值，只有现在保值，未来才可能有概率增值。

如果你连续看我们的文章，会知道我从始至终都没有劝大家： 下行周期是“逢低”的时机，但要控制好家庭杠杆率。

关于家庭杠杆率，最大的负债就来自买房，推荐看文章《》

其次，从企业角度看——

从企业角度看，问题的关键不是债务规模的大小，而是信用崩塌带来的连锁反应。

换句话说，如何让大家相信“这家企业”仍然是一家好企业，仍然是一家可以持续的好企业才是问题的关键。

我深信，现在的房企都有十足的专业能力盖好房子，但问题是盖好房子需天量的资金。

在天量资金维度，只有两条路径：

1、以涨自跌。

唯有房产价格上涨，才可能止住这轮下跌行情，除此之外，任何所谓的平稳都是一厢情愿；

只有止跌，房企自主产生现金流，这一轮房企爆雷带来的债务危机，也就结束了。

换句话说，房企的问题是现金流问题，是资金流动问题，只有销售端回暖，房企的现金流问题也就迎刃而解了。

2、减少供应。

不抽贷，不断贷说了这么久，可真实情况是什么大家心知肚明。

如果真的不抽贷，不断贷，房企危机早就应该止住了。

当然，超过2000亿的项目融资是利好，是解救房企现金流的一种方式，但如果真正了解房企母公司和子公司关系的伙伴都知道：

救房企和救项目（白名单）是两个完全不同的事情。

如果不能从资金端输血维度解决问题，那么就减少供应量吧。

我最近盘点各个城市的库存和需求，发现大多数城市的住宅库存都在减少，但保障房仍然按照十四五规划推进。

从人性角度看，当楼价上涨之时，有价格差距，销售型保障房是一种福利，任何买入保障房的人都会心存感恩吧，毕竟这是一种均富的补贴。

但在资产价格下跌的当下，销售型保障房还会是一种福利吗？这让我想起了一个笑话。

甲：现在这房子都没人要，这保障房要白送我才要，我才不花钱做接盘侠呢？

乙：对啊，到时候我要选个带花园的；

丙：我要等他们求我，我才要！

如果一家房企爆雷，是房企自身的战略定位、企业发展、管理机制存在问题，如果两家房企爆雷，是行情发展存在瓶颈、是高负债难以持续.....

可是，如果是数十家房企一起爆雷呢？如果是TOP房企中60%以上的房企爆雷呢？

在这种情况下，只有政策的权威性和组合拳可以缩短这一现象。

但什么是正确的，一切交给时间吧。

反正你们懂得，我也就不说了。

大到国家，小到个人，无论政策如何变化，买房都属于负债行为，该怎么办呢？可以看文章《》

03

最后，说几点。

（1）仍在

房企问题并未结束。

换句话说，在债务螺旋的过程中，房企危机带来的连锁影响仍然存在.

如果说2021年恒大爆雷是房地产行业的第一轮危机，那么2022年碧桂园爆雷代表着房企的第二轮危机。

时间来到2024年，万科会不会开启中国房地产企业的第三轮危机我们不知道答案。

但可以肯定的是，如果2024年有新的大型房企爆雷，那么资产价格将进一步加速下跌。

由此带来的影响，大家再回看前文关于债务螺旋的描述。

我想，如果2024年还有房企爆雷，带来资产价格下跌，这不仅有悖于住建部刚刚颁布的“防止房地产大起大落”的通知要求，也不符合当前的经济复苏的基调。

那么，会怎么样？

恒大爆雷烂尾霸屏，我们迎来了金融16条；碧桂园爆雷，我们迎来救项目注资，那么，如果2024年还有大型房企爆雷呢？

意味着资产价格会进一步下跌，意味着更大的救市政策会落地。

（2）大力

宏观向左，经济向右，金融在中间。

2024年，更大力度的降息，一定会有。

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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