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佛山楼市遭遇“倒春寒”,市场何时能现“小阳春”?

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南方财经全媒体记者高慧超 实习生李佩 卢诗文 邓菲 佛山报道

过去两年,佛山刺激楼市政策已应出尽出。2022年-2023年,佛山陆续推出全市全面解除限购、认房不认贷、提高公积金贷款额度等超十个政策,覆盖信贷、公积金、户籍等全方面。在一系列楼市利好政策下,2023年佛山楼市终于止跌。

2021-2022年,佛山一二手房成交量持续下跌,从15.31万套跌至11.34万套。贝壳研究院发布报告显示,2023年佛山一二手房共成交113413套房,与2022年基本持平,三年首次止跌。其中二手房增长明显,全年网签59013套,同比上涨32.9%,成为了拉动佛山住宅成交的绝对主力。

但没“暖”多久,佛山楼市又开始遇冷。诸葛数据研究中心数据显示,2024年春节八天假期,佛山新建商品住宅日均成交2套,同比下降46.37%,位列重点10城跌幅榜第三。克而瑞数据也显示,佛山春节周商品住宅成交面积0.17万平方米,同比2023年腰斩,降幅达到55%。

2023年,佛山楼市企稳,为何2024年春又会遭遇“倒春寒”?

广深虹吸效应明显

资深房地产自媒体“星星佬看楼市”在接受南方财经全媒体采访时分析,佛山于2023年推出了一系列楼市松绑政策,在珠三角算是较早的一批,也激起了佛山的买房热潮。但也因政策红利较早释放,后期其他城市推出政策时,就会出现倒吸流现象,广深楼市虹吸了佛山一部分的购买力,尤其是深圳在年前已全面松绑了限购政策,吸引大量资金涌入。

2023年下半年,深圳不断加大刺激楼市政策力度,相继在松绑限购、取消750万豪宅线、降低首套房贷利率、二套首付降至4成等方面解绑,激活市场活力。2月7日,深圳又继续松绑限购,明确深圳市户籍居民家庭限购2套住房,深圳市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房;取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。

同期,广州也相继在限贷、限购、二手房交易等方面解绑,增强房地产市场流动性。1月27日,广州又发布楼市新政,明确在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上住房,不纳入限购范围。名下已有的建筑面积120平方米以上住房,不计入名下已拥有住房套数核算。

受政策刺激影响,深圳楼市开春火热。中指研究院数据显示,2024年春节期间,深圳新建商品房成交0.32万平方米,同比上涨125%。贝壳数据显示,同期二手房方面,深圳交易量也较去年翻倍。

2024年1-2月,深圳一二手住宅成交总套数为7847套,同比上升3.7%;反观佛山,同期一二手住宅成交总套数为10932套,同比下滑35%;同期,广州住宅成交总套数虽也有一定下滑,但下滑幅度小于佛山。

值得一提的是,虽然佛山楼市初春整体低迷,但大户型住宅产品销售却较为火热,走势迥异。

佛山房协房地产行业研究站提供数据显示,1月佛山住宅网签金额排名前10榜单中,前三名的平均面积均在160平方米以上,均价则在400万元以上。其中,千灯湖的万科世纪灯湖·瑧府以1.5亿元的销售额排名2024年1月佛山房地产销售榜第二。

佛山万科相关负责人表示,项目为万科南方区域最高端产品线,主打143、165、187和237平方米四房改善户型。去年11月首开,首开当天的去化率达80%,目前3、4、5座已全部售罄。

近年来,佛山住房市场改善性需求稳步提升,改善置业逐渐成为市场主流。为满足消费者的新需求,佛山豪宅市场也在不断推出各种低配户型,如143平方米的“入门级”豪宅等。

贝壳找房佛山站发布的《2023年年度佛山楼市大数据》亦显示,2023 年,佛山新房住宅成交面积中,120-144 平方米户型比例上升趋势明显,其中144平方米以上户型占比8.7%,达5年来新高。随着以刚需产品为主的存量项目销售进入尾声,新拍中高端项目地块陆续入市,预测明年中大户型产品供应“井喷”。

3月佛山楼市或迎“小阳春”

春季天气总是“阴晴不定”,佛山楼市何时能“回暖升温”?多位受访对象认为,佛山楼市回暖在即,3月或将迎来“小阳春”。

一方面,广深的政策红利已经逐渐释放。“星星佬看楼市”认为,此前消费者对楼市的关注点在于一线城市,佛山需要等这些一线城市的政策利好基本消化后,才会迎来“小阳春”,相信佛山3月成交量肯定会环比上涨。

另一方面,今年以来国家和佛山刺激楼市政策还在持续“上新”。

贝壳研究院佛山分院院长董晓丹就表示,今年1月1日,佛山已取消首套房利率下限,叠加此次LPR下调,首套房贷利率普遍已降至3.55%,相比去年4%的首套房利率水平,购房者月供压力和利息支出明显降低,利好刚需购房者。本轮LPR下调选择在2月,就是鼓励观望的购房者可以在3月“小阳春”上车。

“此次LPR下调”指的是今年2月20日,央行在春节假期公布了贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR为3.45%,维持不变,5年期LPR为3.95%,较前值下行25个基点。这是自2019年8月份LPR改革以来的最大降幅,也是国家激活市场需求最直接的手段。

此外,3月佛山公积金新政也正式施行。2023年12月31日,佛山发布公积金新政,指出符合条件的双缴存公积金职工家庭首套住房最高可贷130万元,比此前提高30万元,该新政于2024年3月起施行。

佛山房地产协会副会长骆仪克表示,今年佛山新出的楼市政策将同往期政策产生叠加效应,对提振市民对市场的信心、促楼市消费起到重要推动力。佛山市民看房量开始活跃起来,特别是二手房市场。去年佛山二手房交易已占半壁江山,这背后说明佛山楼市仍存在大量的购房需求,这是由佛山的地理位置、经济实力、城市建设、消费力和人口总量等城市特质决定的。

展望未来,2024年各地政府还有很大可能持续加推刺激楼市政策。

受访房地产业内人士认为,当前房地产市场尚处于底部修复、边际改善企稳的关键阶段,市场信心和政策预期仍在修复中。推动房地产行业软着陆需从供需两端同时发力、形成政策组合拳。

董晓丹也认为,房贷利率下行是长期趋势,只要选择了浮动利率的贷款人均能享受,但房贷利率的减点却是阶段性的,选择在减点多的时候上车,可节省不少购房利息,降低购房成本,对于有自住需求的购房者来说,抓住机会多出门看房,挑选到产品和价格都符合的项目即可下手。

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