这个周末，大家都在讨论万科

3月1日，国内地产优等生万科多只境内债券价格出现下跌。其中，“22万科05”全周跌幅逾9%，周五跌6.7%至74.2元新低，为该券历史最大单周跌幅。

同时，“21万科02”本周跌幅达9.4%，周五大跌5.3%至68元；“22万科01”跌5%至85.7元；“20万科06”跌3.2%至76.7元。

随着万科债突然大跌，一则关于万科的传闻甚嚣尘上。

说是，万科正与部分贷款机构（主要是保险公司）进行非标债务展期谈判，以延长其非标准债务的期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，董事长带领高管团队前往北京。

首先，这件事发生在万科身上，让很久不关注楼市我们震惊，地产优等生也陷入舆论漩涡，说明当前地产市场难言乐观；

其次，万科本次非标债务展期并非首次，上次已经展期过一次，如今到期日再度临近，依然存在现金流危机，资金链问题值得关注。

最后，目前还流传着一则小作文，说是欠款10位数，展期已被拒绝。站在此刻，相信大家跟笔者一样，希望万科能撑住，因为地产和银行、居民经济是深度绑定的。

金石随笔统计数据发现，万科过去1年月销售额基本维持在300亿左右，去年七八月淡季200多亿，但金九银十销售额明显并不突出。

2024年1月销售额只有不到200亿，而去年1月销售额286.3亿，2019年1月销售额488.8亿元，这样对比来看，万科1月销售额同比下滑32%，较2019年同期下滑60%。

大家再看看2023年万科销售额，几乎较2020年高点下降了一半，当时7000多亿，如今一路下滑至不足4000亿。

销售不断下滑，现金流问题自然突出。截至去年3季度末，公司在手资金1037亿，对短债的覆盖倍数2.2倍。虽然数字看起来很美，但只一件事就凸显万科对现金流回笼的渴望。

2月20日，领展房地产投资信托基金公告称，公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购，至此万科退出。值得注意的是，领展只花了23.83亿元，有市场分析人士推算，此次领展仅仅用了7折的价格，成功抄底了七宝万科广场。

要知道，上海七宝万科广场可是万科的金蛋母鸡，年营收至少在4亿以上，是万科排名第一的商业项目。出租率高达97%以上，年营收4亿以上，万科仅仅7折就甩卖了，不为其他只会回笼资金。

万科现金流紧张背后，2024年可谓万科还债高峰。wind数据显示，万科目前1年内到期的债务有43笔，共计400多亿。海外债有3笔共计26.67亿美元，接近200亿；境内债有40笔，共计214.07亿。

突然发现，好久都没人谈招保万金了，曾几何时，招商地产、保利地产、万科地产、金地集团在业内并称“招保万金”，并在全国房地产行业享有“文科万科，理科金地，工科中海”的美誉。

看过万科，大家似乎对长江首席经济学家伍戈的观点会更加强烈：1）伍戈认为两个问题直接决定着未来对国民经济的判断：一是社会存在“降价有利于居民买房”的信念；二是要不要在市场失灵时果断采取逆周期调解。

2）通过对比大家发现，日本在没救助房地产的情况下2010年见底，几乎贯穿30年时间调整。受此影响，日本非银机构先行受损，后续传至银行及实体经济全局。

最后伍戈得出结论：一是来年较高的经济增速目标，往往预示着较强的逆周期调控。二是与过往岁末年初有所区别，经济运行中的非线性因素增多。国别经验看，果断遏制地产风险向金融等领域扩散，关乎经济运行甚至系统性稳定。三是展望新年，年初现实经济与年度预期目标之间的差距，或将激发逆周期政策发力。

就在刚刚，刘煜辉表示，接下来，可能要期待央妈突破常规范式出手全面支持reits 市场，估计才能化解今天楼市的巨大压力。