什么？2024年，老黄埔准备打翻身仗？

当其他板块在躺平时，他在狂卷抢客。

当其他板块卷产品实用率时，他在闭门练功。

在广州热门板块中，有这样一个与众不同的存在，他就是老黄埔。

图片来源：广州黄埔发布

有人看衰说，老黄埔不行了，在市场上热度下降，没招了。

其实不然，少年君敢说：它的后手，一个比一个猛。

老黄埔口碑两极分化严重

之所以提起老黄埔，经常会出现两极分化特别严重的现象，究其原因是板块的优、劣势非常分明。

老黄埔的优势，至少有三个。

论地段，距离天河、琶洲近，相当优越。

论交通，坐拥地铁5号线、13号线、7号线等，可快速直达珠江新城、金融城、鱼珠等CBD区域；

论配套，无论是医院、学校，还是菜市场、餐饮店等整体成熟完善，居住氛围较为浓厚，烟火气足。

老黄埔街景，图片来源：地产少年

加上黄埔GDP长年位居第二（去年GDP4315.17亿元），产业底子好，因此很多新广青睐有加，购买力外溢到这边。

但是，老黄埔也有痛点。

一是商业拉胯。

大沙地虽说也是老牌商圈，但既没有大型shopping mall，也没有开放式商业街区、永庆坊那种西关历史文化街区。

目前，老黄埔的商业完全拿不出手，只有惠润广场和大沙地步行街。想逛好一些商场，最近就是天河的美林天地、优托邦。

终究是差点意思。

二是城市界面老旧。

说到城市界面，老黄埔可谓是一言难尽。

老黄埔由于建设较早，且工业区、旧村较多，空气污染严重，城市界面、居住环境一直是一大硬伤。

因此，在老黄埔买新房，常常给人一种“进门像欧洲,出门像非洲”的错觉，并且大量泥头车、搅拌车横行，小孩出行风险增多。

三是住宅供应量少。

此前老黄埔楼市主要靠“三巨头”支撑，万科城市之光已是尾盘，目前只剩下富颐和中鼎两盘。

图源：富力南驰·富颐都荟官微

新盘多、实力开发商云集，一方面意味着多家“合力炒作”，板块在市场上能有更多声量；另一方面也说明板块开发潜力大，能给到购房者信心。

相比起来，万博有华润、越秀、新世界、珠投等，白鹅潭有万科、保利、华润、中海、新世界等，老黄埔显得势单力薄。

不过，这老黄埔解决三大痛点即将解决。

老黄埔，全方位开挂

如果你有留意老黄埔，会发现2024年其无论是城市形象，还是城市界面、配套，近期都在全方位开挂。

首先，“卡脖子”的住宅供应，又“动”起来了。

打响广州“取消地价上限”第一枪的保利黄埔图书馆北侧地块，预计3月开售楼部及样板间，4月以后开卖。

新地块地段优势没得说，地铁5号线大沙东站距离地块南面约500米，地铁直达珠江新城，通勤十分便利。

根据规划，未来项目旁边就是黄埔高铁新城，黄埔区最大的换乘枢纽，有大型商业综合体加持。

景观资源方面，保利项目可以望向两个公园和河涌，视野比较好。

整个小区规建6栋住宅，47层楼高，呈围合式布局，其中的2#是两梯四户设计，全盘货量预计1496套。

面积段约79-142㎡，其中100㎡以下的产品占8成，使用率达100%，预计与天河东项目正面开打。

不足之处也是有的，地块北侧不到2公里，为广汽本田与广石化两大巨无霸工厂，带来的环境污染一直备受争。

想想看，过去5年老黄埔只卖3宗地，这宗地块综合素质好，扣除配建折合楼面价27789元/平，相当值得期待。

英广集团的瑧尚项目近享琶洲、金融城住宅供应稀缺的红利，距离20万+/平金融城东区三剑客 （广州·鹏瑞1号、珠光金融城壹号、合景·臻溋名铸 ）也就2个地铁站，拥有卖“贵价货”的先天条件。

加上鱼珠CBD内住宅供应相当稀缺，中洲紫轩的产品79㎡起，圈层不够纯粹。瑧尚的面世，完美补位鱼珠CBD豪宅产品供应，有望开拓黄埔千万级豪宅市场。

另外，近年黄埔终于不是零宅地供应了。

位于老黄埔的双岗停车场地块，已纳入《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》里。

截图来源：2024年广州经营性用地供地蓝皮书

据资料显示，该地块位于地铁5号线、13号线以及规划中的25号线沿线，距地铁5号线双沙站较近。

截图来源：2024年广州经营性用地供地蓝皮书

地块用地性质为交通设施用地兼容二类居住用地，用地面积17万㎡，建筑面积38.26万㎡，容积率2.39。

不过，地块处于控规调整阶段，要以最终批复文件为准。

截图来源：2024年广州经营性用地供地蓝皮书

其次，旧改层面上，老黄埔扛起了黄埔区旧改大旗。

据《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》显示，至2035年，黄埔区城中村改造项目多达44个，其中，全面改造38个，混合改造5个，微改造1个。

数量位于广州全市11个区之首。

图片来源：广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）

今年黄埔计划启动的6个旧改新项目，如双沙村、庙头村、新溪、姬堂、珠江村等，均大部分在老黄埔板块，这些片区改造以央国企为主导，强大背景和实力，可以预见未来这片区将发生巨头改变。

图源：广州市2024年重点建设项目计划

接下来连片开发会加快，产业进阶、城市界面改善、配套落地相信都会加快。

再者，交通、商业等配套建设逐渐明牌。

广铁集团官网在去年10月发布的《新建广州铁路枢纽广州东站至新塘站五六线工程环境影响评价征求意见稿》，透露了黄埔高铁站选址。

该站点落位老黄埔核心，具体在黄埔发展体育中心东侧、护林路北侧。

往后，黄埔人坐高铁，再不用折腾到南站或者天河东站。

规划范围示意图

再就是，老黄埔去年迎来了两条地铁新线开通（5号线东延段、7号线二期），地铁出行，将又多选择。

商业方面，3万㎡的保利鱼珠港街区商业正在招商，已正式开业；新溪旧改已确定，将引入万象系综合体。

保利鱼珠港街区商业“鱼珠时光”

规划建设广物鱼珠产城综合体项目、茅岗路以西商业综合体项目，预计2026年左右释放商业体量约13万平方米。

而随着城市面貌焕新，老黄埔的活力与价值，也进一步迸发出来，并为市场看见。

老黄埔还适不适合买入？

核心原因是，大家问到老黄埔，很多时候会聚焦在：现阶段的老黄埔还适不适合买入？适合什么买家买入？

目前来看，老黄埔更适合工作在天河、老黄埔的“打工人”。

天河东，是老黄埔最大的对手了，与老黄埔同抢的都是天河的刚需-刚改买家。

虽则两者的核心客群相似，但细看之下，还是略有不同。

天河东的楼盘，有“天河”IP加持，即便位置属于天河边缘，地处地铁相对真空区域，甚至配套欠奉也可以接受，相对更为吸引自驾的买家。

而老黄埔的楼盘，依赖天河购买力外溢，但没有“天河”光环，买家对项目的地铁、学位、生活配套等，要求更高。

因此，地铁、学位、配套等“硬件”，对于老黄埔新盘相当重要。如果“硬件”不行，只靠低总价或高利用率的楼盘也是不行的，比如富力新城。

目前，置业老黄埔丰俭由人，300万可以选到万科黄埔新城的3房，600-700万可以买万科城市之光、中鼎君和名城珺合府、富颐都荟、星航TOD的4房。

保利黄埔图书馆北侧项目的加入，预计价格战和使用率内卷大战不能避免，即将有好戏上演。

至于英广的瑧尚，在老黄埔一众刚改-刚需项目中他却是豪宅定位，是“独一份”的存在。