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最快142天开盘!盘点2023年厦门出让涉宅地块

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2023年,厦门成功出让涉宅地块14宗,成交总建面约为125.51万㎡,出让总额达到364.45亿元

全年商住地出让起点较慢,年初持续无宅地出让,由于集中供地政策调整,2023年厦门商住地出让集中在年中和年末,年中5-7月共出让5宗地块,年末11-12月集中出让9宗。


Part 1

5个已开盘,4个位于岛内!

2023年,厦门商住地拍卖可以简单的分为上下半年,而下半年地块出让集中在年末。四季度成交的9宗地块,7宗在12月22日拍出,目前尚处于规划阶段。

2023年年中成交的5宗地块,根据统计,5宗已经全部开盘,其中4宗位于岛内,1宗位于岛外。


也就是说,2023年新出让的5宗岛内地块,仅剩1宗钟宅地块待入市。岛内新盘供应将有较长一段时间处“空窗期”。预计2024年上半年,岛外地块项目将会陆续入市。

一级市场方面,预计2024年上半年供应端仍以岛内宅地打头阵,不过,根据对目前市场待出让地块梳理,随着近年岛内供应不断增量,岛内宅地质素减档,头部级优质地块见底,仅剩将军祠地块期待值较高了。

Part 2

岛内板块地价上涨,岛外则下行!

2023年厦门宅地成交主力区域持续为岛内,有别于去年岛内供地板块多点开花,今年岛内区域供地更加集,均位于五缘湾、万达-五通、会展环岛三个片区,且板块地价全线上涨。值得注意的是,当前岛内市场同质竞争加剧,岛内东部现连线发展雏形。

岛外市场降温明显,相较2022年,同板块成交楼面价均呈下降态势。作为2022年宅地供应主力区域,2023年同安区宅地频频流拍,全年现零成交。


岛内外的地价变化,也直接印证了厦门楼市二级市场的区域接受度和溢价力,在地产筑底调整期,厦门楼市房价格局正在重塑,两端极值出现分化现象。

2023年4季度,厦门商住地出让取消限地价、限房价 ,一方面宅地出让条件持续松绑,一方面需求端逐步取消各项限制,真正让价格回归市场。岛内豪宅楼盘大幅溢价,贵出天际;刚需门槛楼盘则大多降价销售,以价换量。

Part 3

入市节奏整体加快,最快142天!

细数2023年厦门新出让的14宗地块,地块项目入市节奏明显加快,5宗地块入市时间中位数约为5.4个月,相比2022年的27宗地块,多个项目自拿地到开盘超1年,入市节奏明显加快。

入市节奏加快主要有以下 三方面原因:

  • 一是当前市场时机瞬息万变,产品同质化加剧,早开能有效缓解客户分流

  • 二是目前房地产市场以国央企开发为主,很多企业为了确保进度目标达成,制定了内部节点考核

  • 三是企业加快入市节奏的根本目的——快速回现。但想要新盘实现快速回现,需要保证首开以及续开销售面积及去化率,这要求在售价、利润、流速和资金占用利息之间找到相对的平衡。


位于翔安南部新城板块的保利国贸沁原二期,为2023年出让地块中最早实现开盘的,仅用了142天,仅次于2022年新盘入市大年 期和悦东方的138天,与联发保利臻樾周期相同。


以上为调研数据梳理,仅供参考

其次是位于五缘湾板块的招商湾湖臻境,项目建面超13万方,自拿地到开盘仅用了143天。经梳理发现,2023年年中左右拍出的5宗宅地,在年内都实现了开盘入市。

作为本土国企领头羊建发,除了岛内西部项目遇规划调整或施工难度问题会慢一些外,开发项目入市节奏整体较快。

由此可见, 足够了解厦门市场及客户变化的头部房企,节奏会明显较快。

结语

从近2年厦门商品房开发情况来看,活跃在厦门 楼市的头部国企,项目开发速度在加快,在综合平衡中追求快回现。

在节奏加快的情况下, 各家房企在产品打造上狠下功夫,楼市下半场,产品时代来临,“新”产品成为企业量和价的保障,走在前列的房企,都吃到 了这波红利。

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