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法拍房,爆了!

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  作者:暴哥

  来源:暴财经pro(ID:icaijing123)

  法拍房数量,还在继续冲高!

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  最近,中指研究院发布最新监测数据,2024年1月全国各类法拍房挂拍10.04万套(住宅挂拍5.14万套),同比增长了48.2%,相比2023年1月挂拍的6.77万套,今年法拍挂拍量继续飙升。

  事实上,全国的法拍房并非今年1月才开始增加。2023年,全国法拍房挂拍总量达79.6万套创新高,同比增加36.7%,其中法拍住宅房源挂拍38.9万套,同比2022年27.2万套,增长43.01%。

  法拍房即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋。说白了就是房产持有者深陷债务困境,欠钱还不上,房子就被强制拍卖用来还债。法拍房越多,意味着欠债情况越多。

  目前看,市场上房子被法拍主要有两点原因:贷款断供,借贷担保。

  前者可能是高位买房后,资产出现困难无法还贷;后者,主要是用房屋进行了二次担保来融资,现在还不上,导致房子作为抵押物被拍卖,比如最近爆雷的千亿资管巨头“鼎益丰”的投资人,很多也是拿房产抵押变现进行投资。

  每套法拍房背后或许有着不同的故事,但每个故事背后却有着相似的结局—— 房主资金链断了。

  一般来说,法拍房的价格是市场价的折上折。如今楼市价格冰冷,法拍房的价格基本都是打骨折了。不是迫不得已,没有人愿意走法拍这条路。

  所以,宏观上是数据,微观上都是悲剧。去年至今,新增90万套法拍房背后就是90万个家庭的破产。

  尽管法拍房挂牌市场“热闹非凡”,真正达成交易的并不多。2023年各类法拍房源79.6万套,成交14.9万套,成交率为18.4%;2024年1月各类法拍房源10.04万套,成交了约1.27万套,成交率下滑至12.63%。

  挂牌量不断创下新高,而成交率却继续下降,最终的结果就是法拍房价格会更便宜,更多的家庭欠银行的钱也就更多。

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  法拍房数量对于一个城市的楼市来说,绝对是灾难般的存在,尤其是住宅法拍房数量,会直接冲击我们的二手房价格。

  2023年,哪些城市的住宅法拍房数量最多?挂牌量前十的城市分别为温州、深圳、柳州、廊坊、遵义、合肥、济南、北京、清远、洛阳。

  

  

  数据来源:中指

  成交量,房价和法拍房量,三者存在明显的恶性循环的作用。

  黄奇帆在影响房屋价格高低起伏的十大因素中曾提过:当房地产成交量连续2年下降30%以上,房价就会发生下降。但在某些情况下,一些地区房地产市场交流虽然进入拐点,交易量有较大幅度的下降,但房价依然会平稳不跌,形成了有市无价的僵局。这背后的原因是因为开发商、业主、银行、还有地方政府部门都不希望房价下跌,因此即使有一手房,二手房卖出,哪怕没有接盘,也不会轻易下降。

  打破这个平衡的是法拍房,如果市场上法拍房数量占比达到20%,就会影响整个片区/城市的二手房价格,就会对楼市重新定价。

  当买房者断供,开发商资金链断裂,越来越多的人可能会被银行起诉,未销售的楼盘和已经断供的房子就会被拍卖,而一旦进入拍卖市场,就会打破现有的房价维持相对稳定的脆弱平衡,房价就会下跌。

  房价继续下跌,越没有人买房,开发商资金就更加困难,房价跌幅超过首付款,越来越多的人就会选择断供,法拍房就会继续增加。

  房价下跌和法拍房数量,就构成了螺旋式的下降影响。也就是说,法拍房数量占比越多的城市,房价越有继续下跌的风险。

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  2023年,与其说是法拍大年,不如说是勒紧裤腰带过日子的一年。2024年开年,法拍房数量依旧高居不下,不知道这根裤腰带还要勒多久,勒多紧!

  回想当年,国家声嘶力竭地大喊“房住不炒”,听进去,跑出来的的人不知道有多少?

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