上海：“商业商务活力再造”探新路

位于普陀的城市更新商业项目——鸿寿坊，开业不到半年便引发热议。开业之后，许多人不论远近都想来瞧瞧：小号新天地究竟长啥样？

“体量太小，半小时就逛完了”“没有大牌店，不建议特地来”“和新天地没法比”……实地探访之后，有人感到失望。那么，不像新天地的鸿寿坊失败了吗？

人气说明了一切。开业之初，鸿寿坊日均客流破7万人次，临近春节仍有不少市民到访消费。今年年初，鸿寿坊还被收录成为上海城市更新商业商务活力再造的标杆案例。

上海历来都是商业发展的热土，商圈不断争奇斗艳、推陈出新，才有了如今的繁荣。进入存量更新阶段，上海商业活力再造要遵循什么规律路径？我们不妨从以鸿寿坊为代表的标杆身上寻找答案。

引入烟火气要模糊边界

商业商务活力再造，是《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》的六大行动之一。到2025年，上海计划推动3个以上市、区级传统商圈改造升级，打造6个国家级“一刻钟便民生活圈”和100个市级“一刻钟便民生活圈”，完成5个以上商务楼宇改造升级或转化利用项目。

要达到这个目标并不容易。我们经常能看到，一些有底蕴的老建筑和旧商场，通过改造变得鲜亮无比，可精致的外壳里却没什么人。这说明，硬件升级容易，活力再造却难。

鸿寿坊之变引人思索。鸿寿坊延续了新天地的改造思路和手法，保留成片石库门里弄和鱼骨状肌理，同时打造写字楼引入办公功能。但鸿寿坊的商业体量只有1.5万平方米，区位也不及新天地优越，周边又以居民区为主。因此，鸿寿坊把自己定位为社区商业，通过小尺度微更新，在建筑里弄引入市集等接地气的业态，占比高达九成的餐饮，既有葱油饼、南北货，又有“日咖夜酒”、餐厅小店，吸引周围各年龄段客群来消费。

凭借鲜明特色，鸿寿坊在长寿路商圈脱颖而出。近日，家住附近同德公寓的市民袁女士，特地带着孩子来鸿寿坊食集体验吹糖人，还买了几罐蟹糊和黄泥螺带回家，“尝尝小时候的味道”。和新天地不同的是，鸿寿坊里还能看到不少或购物或散步的老人。

长宁区愚园路城市更新案例，同样走了一条接地气的路径。愚园路周边有高密度分布的商业和住宅区，在成体系规划下，不同主体纷纷加入社区微更新，共同推动街区恢复活力。运营方创邑负责人表示，愚园路从一开始就没有把打造经济商圈当作目标，而是定位为一条生活氛围十足的舒适街道。除了点状更新，如打造公共景观和开放绿地，愚园路还把业态定位为“小而精”，引入居民需要的面包店、咖啡店、社区食堂等。

无论是鸿寿坊还是愚园路，其实都遵循同一条更新规律，就是围绕“人”这一变量而展开，结合周边需求，因地制宜去找最合适的改造方式，无论是外观还是内容都不刻意去追求高大上，而是不断模糊边界、融入生活，如此才能集聚人气。

业态升级靠因地制宜创新

上海商业竞争激烈，潮流在变，入局者又层出不穷，即便是当下的“流量王”，也很难以一成不变的业态站稳潮头。业态要升级，必须依靠创新。

锦沧文华项目在城市更新中打了一场翻身仗。作为上海最早一批五星级酒店，锦沧文华享受过时代红利，也因为经营不善在时代中落寞。在新的定位中，锦沧文华索性抛开酒店业态，打造高端办公和购物中心综合体，还引入潮牌首店，在南京西路商圈形成错位竞争。为承接新的业态，业主借助先进技术，把整栋建筑的内部空间进行重塑，扩大地下空间面积。

通过空间设计，劣势也能转化为优势。静安区苏河湾万象天地所在区域紧邻苏州河，在开业之前，这里的商业氛围相对滞后。按照规划，区域内有一处城市绿地公园，且被市政道路分割开来，商业只能放在公园之下。地下商业容易让人联想到“低端”“批发”，不过，开发商以“城市峡谷”为设计概念打造开放式地下街区，通过设置一系列具有延伸感的艺术装置和开放入口，把人们的视线导入地下区域，并在地上公园与地下二层都建设了连接通道，优化客流动线。

实地探访可以看到，在苏河湾万象天地逛店购物需要拾级而下，而从地面延伸向下的艺术装置又吸引人们时不时抬头观景，望向蓝天、享受绿意。通过城市更新，这里还保护性修缮“天后宫”及复建“慎余里”。两处地上的历史建筑，与地下的现代时尚商业空间相融相生、相得益彰。

（原载于2024年2月29日《解放日报》）