熊市没有小阳春

1

二环跌破4万

春节后，北京楼市最火的网红，不在放松限购的通州，不是小阳春的反弹，也不是XX新盘，而是一套南二环外西罗园小区的房子，这个号称可以腿儿着去天坛的位置，最新的成交价是3.6万/平。

这套房子已经火到，很多外地的朋友特意来问：

听说北京二环跌破4万了 ？

虽然在二环外，靠近三环，但这样的位置也算是二环，新盘都不这么吹的吗？没毛病。

西罗园是80-90年建的房子，这套房子属于有些采光硬伤的房源，是真实的成交价格。有瑕疵的老破小，跌起来真是没有底线。

没有品质，没有独特资源的老破小，哪怕位置不错，也正在加速踩踏中。

你以为现在的楼市已经见底了，其实可能不过是股市的3000点，熊市还早。

而熊市里，谁是垃圾股，谁是核心蓝筹，谁是茅台，潮水褪去，一目了然。

2

顶级开发商的判断

北京新房市场的老大是中海，连续6年成交额排名第一。

中海对市场的把握向来非常精准，以前中海都是自己先进行一轮大规模营销推广活动，自己吸引客户，然后再上中介渠道招揽客户。

今年春节后，中海五个新盘同时启动，声势浩大。

但擅长营销的中海这次打法跟以前完全不同。

今年最热门的项目，朱辛庄的中海寰宇未来，售楼处第一天开放，就

直接上了中介渠道。

要知道，昌平南朱辛庄是最热门的刚需区域，去年同区域的越秀星樾、大华启宸府，都没有上中介渠道，而且都是开盘就接近售罄的。

同样立刻上渠道的还有中海寰宇天下五期，和海淀唯一的现房项目中海富华里。

这说明什么？

说明中海不看好小阳春的行情。

抛弃幻想，尽快抢收，成为顶级开发商的选择。

再好的地段，再牛逼的营销团队，也挡不住楼市下行的寒意。

北京二手房价去年跌了15%，而新房指导价还在上涨，新房性价比越来越差，指导价跟市场脱节，今年注定是新房市场非常困难的一年。

3

节后第一周，链家二手房挂牌量井喷增加近4000套，前台挂牌量14万套，前台+后台总房源正在逼近17万套。

看来经过春节的思考，等来的不是六个钱包，而是抛售潮。

新房的竞争对手，现在已经不是其他项目，而是不断降价的二手房。

比如朱辛庄的中海寰宇未来，指导价6.6万，如果放在去年，这个价格还倒挂不少，吸引力相当不错。

但上周不少客户看完之后，询问我：

海淀西二旗有些2000年后的房子跌到了6万多，还有必要买昌平吗?

所以开发商应该抛弃幻想，按照指导价的下限来尽快销售出货。有些还幻想SM精装包的项目，迟早得割肉。

去年12月初，我们就写了一篇《》，判断市场是以降价换成交量，不容乐观。

总之，今年买房要非常慎重，房价跌幅空间有多大，下跌时间会多久，救市政策能否救市，我们下一篇再详细讲。

今年降低负债，降低成本，收缩消费，收缩投资，才是明智之选。

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