谢逸枫：降准降息！现在不买房，五年又白忙

文/谢逸枫

2024年1月24日，国新办明确指出，把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，推动作为信贷定价基准的贷款市场报价利率(LPR)下行。意味着5年期的降房贷利率下降，已经是大势所趋。

2024年1月25日，金融总局提出，将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。2024年2月5日，央行2024年首次降准，降准幅度首次到达0.5个%，放出约1万亿元资金。降准对于楼市来说无疑是重大利好。

2024年2月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2月20日贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为3.45%，与上期持平，5年期以上LPR为3.95%，较上期降低25个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降8次，由4.85%降至3.95%，共下降了90个基点。1年期LPR则下降了10次，由4.31%降至3.45%，下降了86个基点。毫无疑问的是这次降息幅度是史无前例的。

2月5日，央行2024年首次降准终于落地，是继2021年底时隔两年之后，降准幅度首次到达0.5%。此次降准力度非常大，力度远超预期。相较于去年降准普遍的0.25%（释放资金5000亿左右），这次降准幅度高达0.5%，资金约1万亿元。

央行报告数据显示，截至2023年12月，全国343个城市(地级及以上)中，101个下调了首套房贷利率下限，26个取消了下限。2023年，新发放个人住房贷款利率为4.1%，同比下降0.75%。

贝壳报告数据显示，1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2bp。二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26bp和50bp。1月中旬百城中60城首套房贷利率已进入“3时代”。

笔者认为，已经连续7个月按兵不动的房贷利率不仅降了，而且史无前例地下降了25BP。随着这次降息，房贷总额200万时长30年，每个月可以少还288元，每您少还3456元，30年总少还10万元（103680元）利息。

从历史上的调整来说，央行共有8次五年期LPR的下调，过去下调幅度一般为5-15个基点。一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次，这是向市场释放出货币宽松、稳房价、鼓励买房的最大信号。

笔者认为，降息之后，叠加之前的限购、限贷松绑、购房补贴、人才购房等一系列楼市刺激政策，将全面激活首次、改善的购房需求，形成低购房门槛、低购房成本的双利好效应，提升购买力。预计2024年楼市“小阳春”值得期待。

如此大幅度降息，这是史无前例的救市大招之一。对楼市来说，是重大利好，将加快房地产触底、企稳，扩大商品房销售降幅收窄的边际效用，预计三四季度楼市将迎来见底企稳的拐点局面，开启进入新一轮上行周朝。

史无前例的大幅度降息，意味着中国进入货币宽松的降息周期，有利振兴房地产，恢复市场信心，促进稳房价、稳地价、稳预期。最直接的作用是降低房贷成本，缓解还贷的经济压力，改善市场销售，促进去库存。

笔者认为，5年期（LPR）与房贷挂钩，这次是房贷利率史无前例的下降，一次下调了25BP。这是2023年6月央行宣布下调5年期以上LPR10个基点后，再次下调LPR。房贷利率再次下降，买房人的购房成本在切切实实降低。

降息之后，能为贷款人省下多少钱？总额100万元时长30年的房贷，可以每月少还144元，每年少还1728元，30年节省5.1840万元。200万时长30年的房贷，可以每月少还288元，每年少还3456元，30年节省10.3680万元。

建议购房者，现在不买房，五年又白忙。目前没有买房的首次、改善型购房者，应该把握好入市买房的好时机，避免错过市场的低谷期，政策宽松的优惠期，房价的高性价比期。从目前经济、房地产形势看，未来2年-3年内将保持低位水平。

笔者认为，未来几年不考虑买房的人将哭晕在厕所，不要以为目前房企出清、取消限价，房子会比白菜价低。相反，2023年-2024年取消自2010年以来新房的限价、一、二线城市限购、限贷等限制价格、购买资格、限制交易措施。

一线、二线与核心三线城市的中心区、核心区楼盘的房价基本触底，调整到位。而短期内一线、二线城市的郊区、远区与大部分非核心三线与全部四线城市的楼盘房价处于下调周期，存在下降空间，至少2025年之后才有可能企稳。