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房产买卖律师——购买拆迁房,办证后卖方不配合过户怎么办

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北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

钱某杰向本院提出诉讼请求为:1.孙某君、陈某、周某、Y公司将北京市丰台区某地房屋(以下简称案涉房屋)不动产权变更登记至钱某杰名下;2.本案诉讼费、保全费、公告费由孙某君、陈某、周某、Y公司负担。

事实和理由:2005年11月,钱某杰欲购买北京市丰台区一套房产,通过案外一家房产中介公司了解到位于丰台区某地房屋正在出售,即本案案涉房屋,该房产是孙某君的回迁安置房,因当时政策暂未取得房产证。钱某杰实地看房后对该房满意,但由于价格问题没有购买,此事搁置。

此后,Y公司工作人员和从事房屋买卖中介服务的陈某主动联系钱某杰,称可以将案涉房屋以合理价格出售给钱某杰,遂钱某杰与Y公司于2005年11月28日签订了《委托代理购房合同》,约定钱某杰委托Y公司购买案涉房屋,其中购房款590000元,公证费10000元,中介费6000元。此后,为完成房屋买卖交易,陈某与孙某君、周某某夫妇于2005年12月23日签订《委托书》并在北京市某公证处办理委托代理公证,公证内容为陈某代理孙某君夫妇办理产权证、出售房屋、办理过户手续等。钱某杰基于对公证《委托书》的信赖,向陈某的妻子周某支付了购房款590000元,向Y公司支付了代理服务费16000元,收到钱款后于2005年12月26日分别向钱某杰出具收条。

同日,钱某杰进入并使用案涉房屋,至今已十六年。2020年12月,案涉房屋具备办理不动产权证的条件,孙某君无视房屋买卖的事实,未履行将房屋过户登记到钱某杰名下的义务,而是登记在自己名下,且办理了不动产权证,违背诚实信用,请求法院依法审理,判如所请。

被告辩称

孙某君辩称,我和钱某杰不认识,给陈某出过授权书,是附条件的,条件是等产权证办理下来以后,可以代理出售房屋,在这个条件成就之前,陈某去出售房屋是无权代理。这个授权书钱某杰是知情的,所以钱某杰是明知的,不属于善意。我方已经取消了对陈某的委托。从另一角度来说,可能是陈某、周某与钱某杰恶意串通,这种情况委托是无效的。

陈某、周某辩称,应该判决买卖双方进行过户,买方是钱某杰,卖方是孙某君,其他被告不是买卖双方的当事人,所以不应判决其他被告协助过户。

Y公司未到庭,亦未答辩。

法院查明

北京Y公司与孙某君于2002年7月13日签订了《农民自住回迁安置楼房买卖合同》。孙某君于2020年10月9日取得案涉房屋的产权证,权利性质为按经济适用住房管理。

钱某杰与Y公司于2005年11月28日签订了《委托代理购房合同》,合同约定:委托方(甲方):钱某杰,受托方(乙方):Y公司。甲方委托乙方代理购买位于北京市丰台区某地房屋之房产,权属性质私产。此房产价格为人民币陆拾万零陆仟元整(606000)。

孙某君与周某某系夫妻关系。陈某与孙某君、周某某于2005年12月23日签订委托书,并在北京市某公证处办理委托代理公证,内容为:委托人孙某君、周某某,受托人陈某,委托事项:1、代本人与此房产在物业签署关于此房一切相关文件,2、上述房屋产权证发后可代为领取房产证,3、产权证下发后,可将房屋出售,签署相关出售协议,办理相关过户手续,收取房款、交纳税费。

陈某、周某系夫妻关系。钱某杰向周某支付590000元,向Y公司支付16000元。周某于2005年12月26日出具收条,载明收到钱某杰交来购房款共计伍拾玖万元整。陈某、周某称收到钱某杰购房款后已通过现金方式交付钱某杰,钱某杰对此不予认可。

另查,陈某与孙某君签订公证委托书后,孙某君将《农民自住回迁安置楼房买卖合同》原件、公共维修基金收据原件交付给陈某,后陈某将案涉房屋出售给钱某杰,并将《农民自住回迁安置楼房买卖合同》原件、公共维修基金收据原件交付给钱某杰。

2022年1月4日,孙某君向陈某发送解除委托短信,载明:陈某,我是孙某君,2005年12月,我和老伴跟你签了一个委托书,委托你在我们房本下来后你帮我们卖房子,经过我和孩子商量,我们决定解除对你的委托。陈某认可收到该短信。

庭审中,钱某杰称其案涉房屋一直由其占有使用并提交物业费交费凭证予以证明。陈某、周某认可收到房款后,案涉房屋就交付给了钱某杰;孙某君认为案涉房屋一直由陈某占有使用,其妻于2014年向物业公司申请停用天燃气和电,之后没有人再使用房屋,并提交部分交费凭证予以证明。钱某杰称孙某君只是申请停用天燃气和电但并没有实际停。孙某君称其与陈某之间存在借贷关系,案涉房屋系作为借款担保。陈某对此不予认可。

裁判结果

孙某君自本判决生效之日起七日内协助钱某杰将北京市丰台区某地房屋不动产变更登记至钱某杰名下;

律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙某君委托陈某出售案涉房屋,陈某通过中介公司将案涉房屋出售给钱某杰,钱某杰与孙某君成立房屋买卖合同关系,双方均应依约履行。

现钱某杰已经履行买受人支付购房款的主要合同义务,其要求孙某君协助办理案涉房屋的不动产变更登记,有事实与法律依据,法院予以支持。陈某收取款项、代办手续等行为系履行代理行为,周某系代陈某收款,Y公司系买受人与出卖人的中介公司,该三方均非房屋买卖合同的相对方,故对于钱某杰要求陈某、周某、Y公司协助办理案涉房屋的不动产变更登记,法院不予支持。孙某君称其与陈某存在借贷关系,案涉房屋系作为债权担保,孙某君未提交相关证据,陈某对此亦不予认可,故法院不予采信。

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