市场潜力巨大，广州城投试水消费类REITs｜地产金融观

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

消费类REITs新的参与者正在不断涌现。

近日，广州城发投资基金管理有限公司就广州城投消费类基础设施公募REITs的公募基金管理人、专项计划管理人、财务顾问招标项目等进行公开招标。根据招标公告，广州城投计划以广州两处消费类基础设施作为底层资产发行公募REITs。

自去年10月证监会发布新规将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施后，消费类REITs快速发展。目前，首批申报的华夏华润商业REIT已经成立，规模为10亿元；金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT也在紧锣密鼓地准备上市，中金印力消费REIT也已获批注册。

在证监会发布关于政协第十四届全国委员会第一次会议第03037号提案答复的函中，证监会也表示将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。

受此推动，更多的市场参与方都寄望于从消费类REITs中分一杯羹，广州城投也是其中一员。

广州城投商业版图

根据招标公告，广州城投拟作为REITs底层资产的两处资产位于广州市核心地段，用地性质均为商业用地，租户类型主要由餐饮、零售及配套商业租户构成。广州城投称，这两处资产具有较强的民生属性，近两年的综合出租率大于80%；两处资产的周边配套完善，能够满足当前客群的消费需求。

广州城投暂未披露这两处底层资产的具体情况，不过由于背靠广州国资，广州城投旗下所运营的项目在广州本地有一定的知名度，项目本身的运营质量也能够从日常的经营数据中得到感知。

广州城投主要依靠旗下的商管集团进行不动产的经营管理。根据广州城投商管发布的简介，其成立于2009年11月，资产总额约43.69亿元，主要负责广州城投有关经营性资产的经营管理和资源性业务的开发等工作，目前，主要负责花城广场、海心沙、花城汇、流花中心、城壹汇北京路店和广州越秀国际会议中心等项目的统筹经营管理。

在广州城投商管管理的项目中，花城汇、城壹汇和流花中心主要为商业购物综合体项目，符合消费类REITs的资产范围。

而根据国家发展改革委发布的《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期要求内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

广州城投旗下的商业综合体算是运营相对稳健的项目。去年以来，在消费不断提振的背景下，广州城投旗下的商业综合体项目表现不错。可供对比的是，广州国资近期发布的消息，2024年春节，广州城投旗下的商业综合体共接待游客超270万人次，同比增长58.34%，营业额超4100万元，同比增长44.52%。

另一组可供参考的数据是，去年暑期，广州城投也进一步丰富在管商业项目优质产品和服务供给，截至去年7月底，花城广场、海心沙、花城汇等新中轴线项目累计接待市民游客1244万人次，同比增长33.5%，商户营业额约9918万元，同比增长34.43%。

消费类REITs加速度

广州城投是今年首批对消费类REITs发起冲锋的企业。而事实上，消费类REITs在去年政策不断扶持之下，已经成为了不少投资者眼中较好的投资标的。

首批申报的四只消费类REITs中，三只已经公开募资的REITs均提早结束了募集。

2月2日，华夏华润REIT发布公告称，截至2024年2月1日，该基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，提前结束募集并自2月2日起拒新申请。华夏华润商业REIT发售价格为6.902元/份，拟募资总额为69.02亿元，基金存续期为28年。

在此之前，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT也均提前结束募资，两者网下投资者和公众投资者也均实现超募。

这些数据可以看到，消费类REITs在当前资本市场偏冷静的背景下，仍然受到了投资者的关注。在消费类REITs的申购名单中，也不乏专业的金融机构。此前，北京银行就曾公布，其作为网下投资人成功参与认购了华夏华润商业REIT。

一位关注REITs投资的私募机构人士对21世纪经济报道记者分析认为，“第一批消费类REITs的底层资产质量过硬，华润、金茂和物美这几个项目运营都比较成熟了，而且回报率也不错，长期来看是好的投资标的。”

从首批消费类REITs的底层资产来看，这几个项目在运营和回报等方面都有不错的表现。

例如，华夏金茂商业REIT底层资产为长沙金茂览秀城，截至2023年6月末，该项目日均客流3.9万人次，去年上半年销售额达4.29亿元。2021年至2023年6月末，长沙览秀城运营净收益三年复合增长55.4%，运营收入三年复合增长31.27%。

消费类REITs首发项目的底层资产表现清晰可见，未来还存在扩募的可能，这也让之的成长性充满期待。其中，华润置地符合现行消费REITs发行标准的储备资产有约20个，这也为华润商业REIT未来的扩募带来了想像空间。

同策咨询在近期的一份研报中也表示，尽管近年购物中心数量持续提升，但长期来看，购物中心供给远未达到饱和。伴随着我国经济的不断发展、城市化进程的持续推进、居民收入的不断提高、消费的持续升级以及政府鼓励消费政策的实施，将推动购物中心行业空间持续提升，中国购物中心的长远发展稳定可期。

同策咨询续称，购物中心作为一类消费基础设施，其经营收入的多样性较高、具有较好的分散性，同时经营也更为市场化，能够随着消费者零售额的提升而带来收益的提升。这些特点，使得购物中心作为公募REITs的底层资产，更具有资产升值潜力。