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2024年做好房价“硬着陆”准备,3大趋势下,房价会继续下跌?

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当前,大多数房地产企业正面临着资金链紧绷的严峻挑战。融资难的问题如影随形,而房屋销售不畅更是让资金回笼受到重重阻碍。据权威数据统计,这些企业的债务融资长期占据96%的高位,其中银行信贷更是占据了88%的重要份额。不难看出,房地产行业虽以实体产业立足,但其金融属性亦不可忽视,它与银行、保险、信托、基金等金融机构紧密相连,形成了一种深度绑定的关系。这种紧密联系使得房地产行业的任何风吹草动都可能对整个经济体系产生深远的影响,凸显了其在经济发展中的核心地位。



如何化解房地产行业的高负债率,这无疑是楼市调控所面临的一大考验。目前,楼市调控正通过实施“三条红线”政策,逐步规范房企的融资与资金回笼,同时,借助一系列精心设计的救市措施,房企正逐步迈向降低负债率的目标,从而实现稳健转型。楼市的平稳过渡,犹如“软着陆”,对于整体经济的健康发展具有不可或缺的作用。在这一过程中,房地产行业不仅能够自我调整、优化结构,还能继续为经济增长注入活力。反之,若房地产行业遭遇“硬着陆”,对经济影响会很大。因此,在楼市调控方面,防止房地产行业的“硬着陆”显得尤为关键。

2024年,人们做好楼市“硬着陆”准备?

为何会有这样的论断?深挖其根源,我们不难看出,现今的房地产市场已陷入住房资源过剩的困局,人们对购房的热情正在逐渐减退。房子,固然在金融市场上扮演着重要角色,也附带着诸多福利,但其最根本的属性,仍旧是居住之所。一旦市场需求减弱,房价下跌的趋势便不可避免。而此刻,这一趋势已初现端倪,房地产市场的供需关系正在发生深刻变革。 据央行发布的数据显示,在我国城镇家庭中,高达96.86%的家庭已拥有住房,且户均超过1.5套。相较之下,我国的常住人口城镇化率为64%,户籍城镇化率则为44%。据此推算,仅城镇家庭所持有的房产,已足够满足城市中所有居民的居住需求。



尽管我国的城镇化建设仍在稳步推进,但随着城镇化率的逐年提升,其增速必将放缓。这一趋势预示着,未来每年流入城市的人口将逐渐减少。由于房子的根本属性是居住,人口流入的减少,必然导致住房需求的下降。在过去,投资客在购房市场中占据主导地位,大量投资房产,进一步加剧了住房需求的紧张。然而,时移世易,当前楼市“房住不炒”已深入人心,2023年一整年的救市行动都未能阻止房价下跌,且越来越多的人开始看跌房价。因此,即便2024年各地加大救市力度,恐怕也难以扭转人们当前对房价下跌的预期。

展望未来,房地产行业的服务对象将转向刚需购房者和追求生活品质改善的购房者,而投资型购房者的身影将逐渐淡化。然而,当前刚需购房者数量的下降成为一大挑战。这不仅仅因为城市化进程中的新增人口减少,更与我国人口总量的未来预期下滑密切相关。可靠数据显示,2023年全国新生人口为902万,预示着人口将连续呈现负增长。这一人口变化对房地产行业的影响深远。



值得关注的是,现有的刚需购房者仍面临房价过高的难题,使得他们中的许多人难以承受购房者的经济压力。同时,市场对房价下跌的预期也使得刚需购房者选择观望而非出手。目前,楼市库存积压严重,房企资金压力巨大,因此不得不采取降价促销的策略。结合这三大趋势,我们有理由相信,未来一两年,部分城市和地区的房价可能会面临“硬着陆”的风险,房价下跌的趋势或将持续。

1、政策风向转变,支持降价促销,楼市观念革新

在2021年时,随着房价波动,全国范围内超过20个城市实施了“限跌令”,旨在维护楼市稳定。这反映出房价长期上涨的观念。然而,时代变迁,人们的心态和市场逻辑也在发生深刻变化。如今,房价合理下调被接受,甚至被视为楼市去库存的良机。房企降价促销策略得到政策明确支持,楼市正步入新阶段。

2、资金流向转型,高新技术产业崛起,房地产风光不再

随着房产投资热度降低,大量资金和政策涌向高新技术产业,房地产行业失去昔日魅力。资本追逐最有利可图的领域,现在已不再是房地产。房价上涨依赖庞大资金支持,资金流向转变使房价重现辉煌难上加难。这一转变预示楼市深刻变革,更代表国家经济结构的优化和升级。



3、土地市场的温度与房价的脉搏紧密相连

近期,土地市场呈现了一种新的态势,那就是民企对于土地投资的热情正在消退,而国企则逐渐成为了市场的主导力量。

据权威数据显示,包括武汉、厦门、北京、重庆、成都、福州等在内的22个城市,其第一批集中供地中,国企、央企以及地方国资(城投)的拿地比例高达65%,而民企仅占21%。到了第二批集中供地,武汉的国企和央企拿地额更是攀升至81%,民企的占比仅为3%。这一数据清晰地反映了民企对土地投资的热情正在减退,而市场的天平正在向国企和央企倾斜。

民企的退出,使得土地市场的竞争变得不那么激烈,这也导致了土地溢价率的逐渐降低。这无疑对于解决当前的高房价问题,起到了一定的积极作用。国企和央企凭借着其强大的资金实力和稳定的经营策略,正在逐步稳定市场,使得房价逐渐回归到一个更为合理的区间。




从上述的楼市趋势来看,我们可以得出一个明确的结论:房产正在逐渐回归其居住的本质,而房价也在趋于合理。这对于那些有刚性购房需求的人来说,无疑是一个好消息。然而,购房者在未来的一两年中,仍需保持审慎的态度,避免盲目投资,确保自己的购房决策是基于真实的需求和理性的判断。

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