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5.5亿!龙湖,出手拿地了!

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新年开工不久,龙湖出手拿地了。

近日,龙湖以总价5.5亿元竞得西安航天基地一宗商住地,折合楼面价9436元/㎡。 这应该是龙年龙湖首次在全国出手拿地。

在地产行业这个转折点上,作为民企龙头的龙湖出手拿地,对于提振行业信心、购房者信心至关重要。

龙湖摘得航天基地31亩商住用地

地块编号HT01-24-35-2,位于航天基地东长安街与神舟二路十字西南角,净用地面积31.227亩(住宅30.477亩,商服0.75亩),商住用地,容积率≤2.8,建筑限高80米。

成交土地总价5.5亿元,折合地价1761万/亩,楼面价9436元/㎡,最终是以底价成交,被陕西博赛房地产开发有限公司(龙湖)摘得。

地块处于航天基地核心,紧邻东长安街,东侧一路之隔为星河运动公园,向东约700米左右为航天城中湖公园,就近有航天三小、航天七小等学校。‍‍

从地块的特别约定上:竞得人须按照市轨道交通建设集团有限公司的建设要求,将地铁15号线神舟二路站B号出入口约1124.27㎡(以最终实测为准)土地及其地下部分交由其无偿结建使用,确保轨道交通设施的正常投运。

也就是说,该地块无缝衔接地铁15号线神舟二路站,向东一站路是地铁14号线,妥妥的准地铁盘。‍‍‍‍


新春伊始,龙湖就动作不断,长安新项目龙湖·君城序亮相,接着又拿下航天基地的龙年第一拍,展现了龙湖速度和实力。

值得关注的是,该地块为龙湖在航天基地的第四个住宅项目,其他为龙湖曲江畔、龙湖花千树、龙湖星河云河颂。除此之外,龙湖天街也在去年落户到航天基地。

据了解,作为全国化布局的10强房企,龙湖进入城市仅68个,这在10强房企中是布局最少的,妥妥的“少而精”策略,这还不够,为应对市场下行,近2年龙湖拿地城市进一步收拢,从68个城市进一步收拢到20个主力城市,算是继续优中选优,提升企业经营的系统安全度。

而西安,是龙湖20大主力城市之一!

2022年龙湖以130.1亿销售额跻身西安房企TOP3,而2023年更是以147.64亿元位列西安主城区销售额第1名!

在楼市下行期,龙湖在西安2年逆势超车;与销售逆势超车同步的是,龙湖在2023年耗资55.78亿元在西安拿地,拿地金额位居西安房企TOP3!

那么,在投资资源有限的情况下,龙湖肯定将有限的拿地资金倾斜到销售去化预期更强更快的城市。

于是乎,西安,抢得了2024年龙湖全国拿地的“头彩”!

龙湖逆市进攻拿地

国进民退变局下,这2年民营房企拿地从过去80%的主力军变为20%不到的边缘军。

比如2022年主要城市土地拍卖,很少有民营房企举牌,拍成地多落入国企囊中。2023年更是如此,2023年,百强房企也有一半没有新增拿地。去年10强拿地榜中,民企仅有2家,龙湖是其一,而30强拿地金额中,民企拿地金额占比仅8%。

但事实上,不仅仅是2024年龙湖首次全国拿地的行业领先,而且在去年规模民营房企基本没拿地背景下,龙湖自2023年下半年以来竟然一直在积极拿地。

7月,龙湖新增一块土储,权益建筑面积2.38万平方米,权益地价5.52亿;

8月,龙湖新增两块土储,权益建筑面积18.02万平方米,权益地价19.44亿;

9月,龙湖新增一块土储,权益建筑面积7.29万平方米,权益地价9.27亿;

10月,龙湖新增两块土储,权益建筑面积3.54万平方米,权益地价3.08亿;

11月,龙湖新增三块土储,权益建筑面积17.98万平方米,权益地价13.76亿。

12月,龙湖新增两块土储,以26.53亿元在杭州和2.9亿元在成都拿下优质土地。

几乎每个月1到3块新增土储,这是民营课代表的实力。

进一步拉长周期看,龙湖近2年其实一直是拿地进取生,堪称民营拿地“课代表”。

2022年龙湖334亿拿地,拿地金额12位、新增土地建面第9位;

2023年龙湖361亿拿地,拿地金额12位、新增土地建面第8位。

画风不匹配的是——龙湖近3年销售却是大幅下滑的。2021年2901亿:2022年2016亿,2023年1735亿。2年几乎下滑50%。

怎么拿地还遥遥领先呢?这是啥逻辑?

核心原因就在于龙湖虽然销售下滑,但评价拿地合理性,安全性核心不是看销售额,而是看拿地强度高低。(事实上销售下滑是行业普遍现象,龙湖这2年销售依旧稳坐10强榜)

在拿地强度上,2023年百强拿地强度均值是0.21,且基本以央国企城投在唱主角,在这样血统领先下,作为民营课代表龙湖2022年拿地强度0.22。2023年0.20,显然,龙湖拿地,绝对值看,大面上是克制的,安全的,而相对值看,特别是在与狼(央国企)共舞投资分化大格局下,龙湖作为民营,拿地并不逊色,求“发展之心”,依然鲜明。

其次,看现金流。现金稀缺时代,龙湖现金流却是相对充沛的,这是龙湖拿地的底气。

比如龙湖2022年,2023年上半年在手现金流是885亿、726亿、724亿,同时,龙湖21年、22年,23上半年现金短债比是6.11,3.52,1.96。

不仅如此,龙湖多元赛道经营性收入也在赋能龙湖。比如2022年236亿,2023年248亿,相当于即使每个月一套房子不卖,龙湖仅经营性收入每月就有20亿收入。就在最新2024年1月,龙湖经营性收入又实现21亿收入。

1年还债超百亿,龙湖2024年轻装上阵

值得注意的是,在很多房企因业绩下滑而无力偿还债务时,龙湖竟然屡屡提前偿还债务,这也成为低迷行业下一道另类的风景。

2023年股东大会上,龙湖集团CEO陈序平明确提出企业未来的发展要转型:“今年开始,我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进,未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长,而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。同时将有息负债逐步下降,让公司更加安全。”

同年7-8月,龙湖按计划偿还了84亿元境内债;12月提前偿还20亿港元银团贷款。据媒体报道,该银团贷款总额为153亿港元,已全部提前还清,至2024年底前,龙湖已无到期需偿还的境外银团;至2026年,无到期美元债。


数据来源:企业公告、观点指数整理

此外,所有债务来看,2024年龙湖到期债务为230亿,其中110亿元为境内债券(包括回售权),120亿元为开发贷。结果,2024年2月,龙湖近期已完成1月份境内到期债券兑付27亿,同时,龙湖已提前准备好2月及3月的30亿境内到期债券兑付资金。

而在民营房企融资“只打雷不下雨”的2023年,龙湖却能连续“下雨”。

另据透露,龙湖集团非有息负债科目中的供应链ABS、商票目前已清零。2024年成功实现轻装上阵,为其战略转型争取了更多时间、空间及可能性。


经过数年推进“空间即服务”的战略,龙湖集团形成了“开发+运营+服务”三大业务板块并进的发展路径。

开发板块是龙湖的基本盘,据公告披露,2023年其地产开发业务累计实现合同销售额1734.9亿元,合同销售面积1079.6万平方米。

2020年,在中指研究院和克尔瑞研究中心发布的年度房企销售排行榜中,龙湖均位于第11位,2021年跃入前十强,此后3年均稳居TOP10的榜单之中。

截至2023年底,龙湖在全国22个城市入围当地市场前十强。其中,在武汉、成都、西安、重庆、昆明、咸阳、泉州等城市位居市场前三。

分区域来看,合同销售额方面,2023年龙湖在长三角区域实现500.7亿元,占比最高;其次是西部地区492.5亿元;环渤海区域377.7亿元;华南区域205.4亿元;华中区域158.6亿元。全国布局较为均衡。

除稳健的开发业务外,龙湖在深挖护城河方面,不断提升对运营和服务业务板块的经营能力。其业务范围覆盖了商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。

龙湖的服务业务板块主要由物业管理、智慧营造两大航道业务组成。

公告显示,2023年,龙湖集团经营性收入约265.3亿元(含税),同比增长6%左右,创造历史新高。其中,服务业务板块收入约119.3亿元(含税)。

其运营业务板块主要包括商业投资、长租公寓两大航道。

据公告披露,2023年,龙湖集团的运营业务板块收入约138.8亿元(含税);商业投资在手项目超140个。


在2024年,在一视同仁对待民营房企新政策导向,以及众多银行白名单都有龙湖的趋势下,预计龙湖2024年融资将迎来更大想象空间!

来源:西安楼市、地产总裁参考、闺蜜财经

--THE END--

本刊法律顾问:广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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