5.5亿！龙湖，出手拿地了！

新年开工不久，龙湖出手拿地了。

近日，龙湖以总价5.5亿元竞得西安航天基地一宗商住地，折合楼面价9436元/㎡。 这应该是龙年龙湖首次在全国出手拿地。

在地产行业这个转折点上，作为民企龙头的龙湖出手拿地，对于提振行业信心、购房者信心至关重要。

龙湖摘得航天基地31亩商住用地

地块编号HT01-24-35-2，位于航天基地东长安街与神舟二路十字西南角，净用地面积31.227亩（住宅30.477亩，商服0.75亩），商住用地，容积率≤2.8，建筑限高80米。

成交土地总价5.5亿元，折合地价1761万/亩，楼面价9436元/㎡，最终是以底价成交，被陕西博赛房地产开发有限公司（龙湖）摘得。

地块处于航天基地核心，紧邻东长安街，东侧一路之隔为星河运动公园，向东约700米左右为航天城中湖公园，就近有航天三小、航天七小等学校。‍‍

从地块的特别约定上：竞得人须按照市轨道交通建设集团有限公司的建设要求，将地铁15号线神舟二路站B号出入口约1124.27㎡（以最终实测为准）土地及其地下部分交由其无偿结建使用，确保轨道交通设施的正常投运。

也就是说，该地块无缝衔接地铁15号线神舟二路站，向东一站路是地铁14号线，妥妥的准地铁盘。‍‍‍‍

新春伊始，龙湖就动作不断，长安新项目龙湖·君城序亮相，接着又拿下航天基地的龙年第一拍，展现了龙湖速度和实力。

值得关注的是，该地块为龙湖在航天基地的第四个住宅项目，其他为龙湖曲江畔、龙湖花千树、龙湖星河云河颂。除此之外，龙湖天街也在去年落户到航天基地。

据了解，作为全国化布局的10强房企，龙湖进入城市仅68个，这在10强房企中是布局最少的，妥妥的“少而精”策略，这还不够，为应对市场下行，近2年龙湖拿地城市进一步收拢，从68个城市进一步收拢到20个主力城市，算是继续优中选优，提升企业经营的系统安全度。

而西安，是龙湖20大主力城市之一！

2022年龙湖以130.1亿销售额跻身西安房企TOP3，而2023年更是以147.64亿元位列西安主城区销售额第1名！

在楼市下行期，龙湖在西安2年逆势超车；与销售逆势超车同步的是，龙湖在2023年耗资55.78亿元在西安拿地，拿地金额位居西安房企TOP3！

那么，在投资资源有限的情况下，龙湖肯定将有限的拿地资金倾斜到销售去化预期更强更快的城市。

于是乎，西安，抢得了2024年龙湖全国拿地的“头彩”！

龙湖逆市进攻拿地

国进民退变局下，这2年民营房企拿地从过去80%的主力军变为20%不到的边缘军。

比如2022年主要城市土地拍卖，很少有民营房企举牌，拍成地多落入国企囊中。2023年更是如此，2023年，百强房企也有一半没有新增拿地。去年10强拿地榜中，民企仅有2家，龙湖是其一，而30强拿地金额中，民企拿地金额占比仅8%。

但事实上，不仅仅是2024年龙湖首次全国拿地的行业领先，而且在去年规模民营房企基本没拿地背景下，龙湖自2023年下半年以来竟然一直在积极拿地。

7月，龙湖新增一块土储，权益建筑面积2.38万平方米，权益地价5.52亿；

8月，龙湖新增两块土储，权益建筑面积18.02万平方米，权益地价19.44亿；

9月，龙湖新增一块土储，权益建筑面积7.29万平方米，权益地价9.27亿；

10月，龙湖新增两块土储，权益建筑面积3.54万平方米，权益地价3.08亿；

11月，龙湖新增三块土储，权益建筑面积17.98万平方米，权益地价13.76亿。

12月，龙湖新增两块土储，以26.53亿元在杭州和2.9亿元在成都拿下优质土地。

几乎每个月1到3块新增土储，这是民营课代表的实力。

进一步拉长周期看，龙湖近2年其实一直是拿地进取生，堪称民营拿地“课代表”。

2022年龙湖334亿拿地，拿地金额12位、新增土地建面第9位；

2023年龙湖361亿拿地，拿地金额12位、新增土地建面第8位。

画风不匹配的是——龙湖近3年销售却是大幅下滑的。2021年2901亿：2022年2016亿，2023年1735亿。2年几乎下滑50%。

怎么拿地还遥遥领先呢？这是啥逻辑？

核心原因就在于龙湖虽然销售下滑，但评价拿地合理性，安全性核心不是看销售额，而是看拿地强度高低。（事实上销售下滑是行业普遍现象，龙湖这2年销售依旧稳坐10强榜）

在拿地强度上，2023年百强拿地强度均值是0.21，且基本以央国企城投在唱主角，在这样血统领先下，作为民营课代表龙湖2022年拿地强度0.22。2023年0.20，显然，龙湖拿地，绝对值看，大面上是克制的，安全的，而相对值看，特别是在与狼(央国企)共舞投资分化大格局下，龙湖作为民营，拿地并不逊色，求“发展之心”，依然鲜明。

其次，看现金流。现金稀缺时代，龙湖现金流却是相对充沛的，这是龙湖拿地的底气。

比如龙湖2022年，2023年上半年在手现金流是885亿、726亿、724亿，同时，龙湖21年、22年，23上半年现金短债比是6.11，3.52，1.96。

不仅如此，龙湖多元赛道经营性收入也在赋能龙湖。比如2022年236亿，2023年248亿，相当于即使每个月一套房子不卖，龙湖仅经营性收入每月就有20亿收入。就在最新2024年1月，龙湖经营性收入又实现21亿收入。

1年还债超百亿，龙湖2024年轻装上阵

值得注意的是，在很多房企因业绩下滑而无力偿还债务时，龙湖竟然屡屡提前偿还债务，这也成为低迷行业下一道另类的风景。

2023年股东大会上，龙湖集团CEO陈序平明确提出企业未来的发展要转型：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。”

同年7-8月，龙湖按计划偿还了84亿元境内债；12月提前偿还20亿港元银团贷款。据媒体报道，该银团贷款总额为153亿港元，已全部提前还清，至2024年底前，龙湖已无到期需偿还的境外银团；至2026年，无到期美元债。

数据来源：企业公告、观点指数整理

此外，所有债务来看，2024年龙湖到期债务为230亿，其中110亿元为境内债券（包括回售权），120亿元为开发贷。结果，2024年2月，龙湖近期已完成1月份境内到期债券兑付27亿，同时，龙湖已提前准备好2月及3月的30亿境内到期债券兑付资金。

而在民营房企融资“只打雷不下雨”的2023年，龙湖却能连续“下雨”。

另据透露，龙湖集团非有息负债科目中的供应链ABS、商票目前已清零。2024年成功实现轻装上阵，为其战略转型争取了更多时间、空间及可能性。

经过数年推进“空间即服务”的战略，龙湖集团形成了“开发+运营+服务”三大业务板块并进的发展路径。

开发板块是龙湖的基本盘，据公告披露，2023年其地产开发业务累计实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。

2020年，在中指研究院和克尔瑞研究中心发布的年度房企销售排行榜中，龙湖均位于第11位，2021年跃入前十强，此后3年均稳居TOP10的榜单之中。

截至2023年底，龙湖在全国22个城市入围当地市场前十强。其中，在武汉、成都、西安、重庆、昆明、咸阳、泉州等城市位居市场前三。

分区域来看，合同销售额方面，2023年龙湖在长三角区域实现500.7亿元，占比最高；其次是西部地区492.5亿元；环渤海区域377.7亿元；华南区域205.4亿元；华中区域158.6亿元。全国布局较为均衡。

除稳健的开发业务外，龙湖在深挖护城河方面，不断提升对运营和服务业务板块的经营能力。其业务范围覆盖了商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。

龙湖的服务业务板块主要由物业管理、智慧营造两大航道业务组成。

公告显示，2023年，龙湖集团经营性收入约265.3亿元（含税），同比增长6%左右，创造历史新高。其中，服务业务板块收入约119.3亿元（含税）。

其运营业务板块主要包括商业投资、长租公寓两大航道。

据公告披露，2023年，龙湖集团的运营业务板块收入约138.8亿元（含税）；商业投资在手项目超140个。

在2024年，在一视同仁对待民营房企新政策导向，以及众多银行白名单都有龙湖的趋势下，预计龙湖2024年融资将迎来更大想象空间！

来源：西安楼市、地产总裁参考、闺蜜财经

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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